Как составить договор ренты и на что обратить внимание

Рента — это особый способ передачи квартиры от одного человека к другому. Если буквально, то вы можете договорится с владельцем квартиры о том, что будете содержать его, а за это он соглашается, что после смерти квартира достанется вам. Как правило, так обеспечивают себе старость одинокие пенсионеры или инвалиды, нуждающиеся в уходе.

Если грамотно составить договор ренты, то обе стороны оказываются защищены законом — пожилой человек точно получит нужное содержание, а заботящийся уверен, что ему достанется жилье. Если допустить ошибки в договоре, ренту могут признать незаконной через суд — например, могут появиться наследники умершего и заявить, что имеют право на жилье. Рассказываем, как сделать все правильно, чтобы обезопасить себя.

При покупке квартиры в Москве и области обращайтесь в «Авахо» — опытные специалисты помогут купить квартиру в новостройках по вашим параметрам. Звоните +7 495 431-64-64.

Что такое договор ренты с точки зрения закона

Договор ренты — это соглашение, по которому владелец передает свою недвижимость человеку или организации в обмен на «содержание».

Под содержание имеются в виду постоянные ежемесячные выплаты в виде конкретной суммы или другая помощь — например, уборка помещения, доставка продуктов, помощь в прогулках. Значение термина «содержание» определяют участники договора перед его заключением, условия в каждом конкретном случае могут быть разными. Весь процесс регулируется статьями из главы № 33 ГК РФ.

Рента подходит пожилым людям, у которых по какой-то причине нет родственников или другого способа финансовой поддержки. Например, пенсионер может договориться с соседом — тот помогает ему с доставкой продуктов, убирает раз в неделю жилье, каждый день отвозит на прогулку в парк. Взамен, после смерти пенсионера, квартира переходит соседу.

Рента — это довольно сложный юридический инструмент. При его составлении важно не запутаться в терминах.

Получатель ренты — это человек, который отдал квартиру. Например, пенсионер, который хочет так получить прибавку к пенсии.

Плательщик ренты — это тот, кто приобрел квартиру.

Договор ренты нужно заверять у нотариуса — если этого не сделать, через суд его могут признать незаконным, и он не будет действовать.

Какая бывает рента

В законе прописаны три вида ренты.

Пожизненная рента — деньги выплачиваются в течение всего срока жизни владельца квартиры, договор прекращается после смерти. Обычно выплаты идут раз в месяц. Размер выплат — не меньше прожиточного минимума в регионе, причем если меняется минимум, то меняется и выплата.

Получать пожизненную ренту может только физическое лицо — тот, кто владеет квартирой или другой гражданин во воле собственника жилья.

Пожизненная рента с иждивением. Это подвид пожизненной ренты — по такому договору необходимо обеспечивать потребности получателя ренты в жилье, питании и одежде, уходе за ним и, если это оговорено, оплачивать за него коммунальные услуги.

В таком виде договора определяют стоимость этого содержания — например, тратить на получателя ренты не меньше прожиточного минимума по региону. Или можно договориться на конкретную сумму деньгами плюс уход и продукты.

Постоянная рента. Это сложный юридический инструмент, в котором много тонкостей. Суть такая — плательщик рентных платежей заключает бессрочный договор на выплату конкретной суммы раз в оговоренный период, обычно это раз в три месяца. За это плательщик становится владельцем недвижимости.

Получателем постоянный ренты может быть как физическое лицо, так и организация. Обязательство выплачивать постоянную ренту переходят к другим людям. Например, если у умершего получателя ренты есть наследники, то платить эту ренту вы будете им.

Чтобы прекратить платежи, плательщик может «выкупить ренту» — то есть предоставить получателю рентных платежей так называемый «письменный отказ от ренты». Фактически это способ выкупить отданную в ренту квартиру — после предоставления отказа от ренты плательщик должен передать получателю ренты деньги за жилье. Размер выкупа зависит от условий договора — проверьте, чтобы в нем была указана конкретная сумма за выкуп. Если этого не сделать, то размер будет устанавливаться законом — он равен сумме годовых рентных платежей и рыночной цене имущества.

В договоре на постоянную ренту может быть прописано, что право на выкуп не может быть осуществлено при жизни получателя ренты.

Если проще, то законные варианты ренты выглядят так:

• Пожизненная рента — популярная форма. Вы договариваетесь с человеком, что будете платить ему определенную сумму до его смерти, за это его недвижимость станет вашей. Обычно такой формат используют пожилые одинокие люди, которым не хватает пенсии.
• Пожизненная рента с иждивением — нужно не просто платить человеку, но и заботиться о нем, например, приносить продукты, покупать одежду, возить в больницу, ухаживать при необходимости. Такая рента пригодится пожилым людям, которые нужен уход и физическая помощь.
• Постоянная рента. Такая рента пригодится, если пенсионер хочет быть уверен, что за его квартиру в итоге заплатят конкретную сумму — в договоре можно установить конкретную цену выкупа.

Никто не может сказать, сколько придется выплачивать рентные платежи. Если прописать в договоре конкретный срок, нотариус может отказаться его заверять, а в Росреестре такой договор не зарегистрируют. Договор с конкретным сроком могут признать не рентным, а договором купли-продажи.

Еще договор ренты не может быть безвозмездным — то есть платить нужно, хотя бы прожиточный минимум. Если сделать договор без конкретного размера выплаты, его тоже не зарегистрируют — потому что, по сути, это договор дарения, а значит, на него не распространяются нормы закона о ренте.

Так может выглядеть договор пожизненной ренты

Может ли быть отменена рента

Договор ренты может быть отменен через суд в случае, если кто-то из участников сделки нарушил свои обязательства. Вот распространенные причины отмены.

Договор подписали обманным путем. Например, получателя ренты ввели в заблуждение относительно условий договора, пообещали на словах одно, а на деле записали в договор другое. Отменить договор по этой причине возможно, если доказать в суде факт обмана.

Получатель ренты признан недееспособным на момент подписания ренты. Это одна из основных опасностей ренты как способа приобрести квартиру. Например, плательщик ренты заключает договор с пожилым человеком, исправно платит ему ренту. Затем появляются родственники получателя ренты и показывают документы, по которым владелец квартиры уже несколько лет состоит на учете в психиатрической клинике.

Через суд такую сделку могут признать незаконной, квартиру вернуть в собственность пожилому человеку, а договор расторгнуть. Кто будет возвращать уплаченные платежи, непонятно — как решит суд.

Плательщик ренты не исполняет свои обязанности. Например, не перечисляет обещанные в договоре платежи год или более. Или не исполняет обязанности по содержанию получателя ренты.

Плательщик признан банкротом. Соответственно, в такой ситуации он не перечисляет платежи получателю ренты. Договор можно расторгнуть через суд, имущество вернется в собственность к получателю ренты.

У получателя ренты нет обязанности возвращать все платежи, если это не установил суд. Например, вы платите ренту 5 лет, а после по какой-то причине платить не можете. Если договор расторгнут, то платежи за 5 лет вам никто не вернет, а квартиру придется отдать получателю ренты обратно.

Как обезопасить себя от отмены ренты

Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.

Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.

• Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
• Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
• Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
• Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.

Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.

Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.

Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.

Как составить договор ренты

Перед заключением договора ренты нужно обсудить с потенциальным получателем все тонкости и нюансы его содержания, проговорить возможные риски. Полезно будет наладить доброжелательные отношения, ведь постоянно общаться с получателем ренты плательщик может довольно долго. Сколько продлится договор ренты, никто сказать не может.

Для составления договора лучше привлечь юриста — он должен проанализировать вашу ситуацию и подсказать, где могут быть «подводные камни», на какие нюансы обращать внимание. Если есть сомнения, лучше не соглашаться на сделку.

В договор ренты обязательно включите вот эти пункты:

• Опишите предмет договора — тип ренты, обязанности плательщика ренты. Чем конкретнее будет написано, тем лучше. Например, для ренты с содержанием вместо «содержать получателя» лучше написать «ежемесячно перечислять денежные средства в объеме МРОТ плюс обеспечивать лекарствами, назначенные врачом».
• Описание имущества. Передавать в ренту можно не только квартиру, но и любое имущество, например, апартаменты.
• Для договора постоянной ренты укажите цену выкупа ренты.
• Укажите сумму и периодичность выплат — должно быть упоминание, что сумма не меньше МРОТ по региону.
• Добавьте в договор условие подтверждения выполненных обязанностей. Например, если вы договорились на выплату конкретной суммы раз в месяц, то добавьте в договор, что получатель ренты пишет после этого расписку о том, что ему передали деньги.

Условия договора можно будет поменять и после его заключения — с помощью дополнительного соглашения, если обе стороны устроят новые пункты. Обновленный договор нужно удостоверять у нотариуса.

Как заверить и зарегистрировать договор ренты

Договора ренты нужно предварительно заверять у нотариуса. За это нужно заплатить госпошлину — это 0,5% от суммы договора, но не меньше 300 руб. и не менее 20 тыс. руб. Так как конкретная цена договора в случае ренты не указывается, то для расчета используют кадастровую стоимость жилья. Узнать, во сколько оценена конкретная квартира, можно на сайте Росреестра.

Договор тоже может составить нотариус, за это придется доплатить. В Москве такая услуга стоит 6–12 тыс. руб.

Чтобы заверить договор, к нотариусу нужно прийти с пакетом документов:

• паспорта всех участников сделки;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности на жилье;
• документ, в котором указано, кто зарегистрирован в квартире и кто имеет право ей пользоваться — в Москве это единый жилищный документ, который можно получить в МФЦ, в регионах нужно обращаться в УК за выписками из домой книги;
• договор ренты.

Нотариус может запросить дополнительные документы. Например, согласие супруга на сделку, если получатель ренты в браке.

После договор ренты нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы может передать нотариус, тогда процесс регистрации займет около 3 дней. Или можно самостоятельно регистрировать через МФЦ — срок увеличивается до 5–7 дней. За регистрацию нужно заплатить еще одну пошлину — 2 тыс. руб.

Кратко — как заключить договор ренты

• С помощью ренты можно приобрести имущество в обмен на обязательство содержать бывшего владельца квартиры. Под содержанием подразумевается или выплата конкретной суммы ежемесячно, или помощь в натуральном виде — например, в покупке продуктов и лекарств до смерти рентополучателя.
• Договор ренты могут отменить — например, если плательщик не будет исполнять свои обязательства. При этом получатель не вернет платежи, и квартира снова вернется в его собственность.
• Соглашаясь на договор ренты, проговорите с получателем все условия заранее. Вы должны обсудить, какую конкретную помощь будете оказывать в обмен на квартиру.
• Чтобы заключить договор, обратитесь к юристу — нужно предусмотреть много нюансов, которые зависят от конкретной ситуации.
• Договор нужно заверить у нотариуса — за это придется заплатить пошлину, 0,5% от кадастровой стоимости квартиры.
• Затем договор регистрируется в Росреестре.
• Если у вас договор ренты с содержанием, то полностью квартира становится вашей только после смерти получателя ренты. Если постоянная рента, с конкретными выплатами, то ренту можно будет выкупить внесением разового годовой суммы платежей, но не ранее срока, указанного в договоре.