Новостройки Москвы – обзор рынка, цены, планировки

На середину 2019 года в Москве реализуется 235 жилых комплексов, рассчитанных на 2,284 млн. кв. м жилья. Будущим новоселам доступно свыше 32 тысяч квартир, представленных во всех сегментах строительства – от эконом- до элитного класса. Какова динамика рынка в столице на сегодняшний день, сколько стоит новое жилье, в каком районе лучше купить недвижимость – рассмотрим эти вопросы в нашей статье.

Динамика рынка

В 3 квартале 2019 года в столице отмечается снижение предложений от застройщиков. С начала года на рынок недвижимости поступило на 23 % меньше проектов, чем за аналогичный период 2018-го. Если с января по сентябрь минувшего года в Москве стартовали 60 проектов, то за этот же период 2019-го девелоперы приступили к строительству только 46 жилых комплексов.

Причина падения активности застройщиков – реформа жилищного рынка, согласно которой он переходит на проектное финансирование. С 1 июля 2019-го вместо средств дольщиков строительным компаниям приходится использовать банковские кредиты, тогда как деньги будущих новоселов хранятся на эскроу-счетах до сдачи объекта в эксплуатацию.  С одной стороны, это защищает покупателей от недобросовестных застройщиков, но с другой – не позволяет многим девелоперам завершить стройку.

Одновременно с ростом предложений снизился покупательский спрос на квартиры в новостройках Москвы. В августе 2019-го общий объем предлагаемой недвижимости превысил отметку в 1 млн. кв. м. Такие цифры наблюдаются впервые с марта 2018-го. Как считают эксперты, снижение активности покупателей связано, прежде всего, с повышением ставок по ипотечному кредитованию, произошедшим весной 2019-го.

Ценовая политика

Реформа и ипотечные ставки повлияли не только на динамику рынка, но и на цены – особенно в новостройках премиального и элитного класса. За год средняя стоимость квадратного метра в домах премиум-класса повысилась до 488 тысяч рублей, что на 16,7 % выше в сравнении с предыдущим годом. Жилье элитного класса подорожало на 10,9 %, достигнув отметки в 934 тысячи рублей за 1 кв. м.

Наибольшее повышение цен по премиальным жилым комплексам наблюдается в Дорогомиловском районе. Купить квартиру в ЖК «Поклонная, 9» можно за 794 тысячи рублей. В тройку лидеров по росту стоимости недвижимости также попали Тверской и Таганский район, где квадратные метры продаются по 589 и 574 тысячи рублей соответственно.

По элитному сегменту первенство занимает район Пресня, в котором 1 кв. м недвижимости стоит 1,5 млн. рублей. Далее следуют Арбат (1,3 млн.) и Якиманка (1,1 млн.). Дешевле всего элитные квартиры реализуются в районе Раменки, где за каждый квадратный метр просят 707 тысяч рублей.

Что касается недорогих новостроек, то они подорожали в среднем на 5,6 % с начала текущего года. Средняя цена недвижимости в массовом сегменте на сентябрь 2019-го составляет 171 555 руб. за квадратный метр.

Если рассматривать самые доступные предложения на осень 2019-го, то к таковым относятся квартиры в комплексе «MySpace на Фрезерной» в Юго-Восточном округе, где небольшую студию размерами 11,6 кв. м можно купить за 3 132 000 рублей. Студийное помещение площадью 1,1 кв. м в новостройке «MySpace на Дегунинской» обходится в 3 219 000 руб. Лот аналогичного формата площадью 19,8 кв. м в ЖК «Мякинино парк» стоит 3 402 000 руб.

Классы ЖК

С 2017 года в Москве используется обновленная классификация новостроек, которая предусматривает их разделение на 5 категорий:

• Эконом — самый доступный и популярный сегмент недвижимости, не предъявляющий требований к архитектуре, услугам и наличию парковки. Дома эконом-класса строятся по панельной или простой монолитной технологии, без ограждения территории, с готовыми планировочными решениями. Высота потолков в квартирах обычно составляет 2,7 м, а средняя площадь варьируется от 30 до 50 кв. м.
• Комфорт — более дорогостоящее жилье, возводимое по монолитной или монолитно-кирпичной технологии. В отличие от эконом-класса, в таких зданиях проектируется наземный или подземный паркинг, а двор в большинстве случаев огораживается и оснащается камерами видеонаблюдения. Потолки — не меньше 2,7 м, средняя площадь — 45–55 кв. м.
• Бизнес — корпуса строятся по индивидуальному архитектурному проекту с использованием монолитно-кирпичной или монолитной технологии. Для их расположения выбираются престижные районы Москвы, с удобным доступом к центру. Территория благоустраивается и оборудуется современными охранными системами, обязательно наличие подземной автостоянки. Размеры квартир составляют в среднем 65–75 кв. м, потолки достигают высоты в 3 и более метров.
• Элитный и премиум – эти сегменты различаются между собой дополнительными удобствами. К их строительству часто привлекаются известные архитекторы, которые создают индивидуальный проект с подземным паркингом, выдающейся архитектурой, стильным ландшафтным дизайном. Участки застройки находятся в ЦАО столицы. Высота потолков составляет выше 3 м, средняя площадь – 75–85 кв. м.

На 2019 год почти половина новостроек Москвы относится к жилым комплексам бизнес-класса.  Всего покупателям доступно 76 объектов в данном сегменте, что составляет 42 % от общего числа предложений. Из них 27 % – это квартиры в сданных корпусах, 19 % – лоты в домах, которые находятся на начальной стадии строительства.

Планировки

Покупателям жилья в новостройках Москвы предлагается большой выбор планировочных решений на любой вкус. На продажу выставляются как компактные студии, так и апартаменты, 1 – 4-комнатные и многокомнатные квартиры. Обеспеченные дольщики могут выбирать двухуровневые помещения или пентхаусы, расположенные на верхних этажах небоскребов.

Если рассматривать структуру предложений на осень 2019-го, то наибольшую долю жилья составляют 2-комнатные квартиры (41 % от общего числа предложений). На 1-комнатные приходится 30 %, на 3-комнатные – 20 %. Количество студий в жилых комплексах Москвы только в массовом сегменте превысило 1150 единиц, что считается историческим рекордом. Рост предложений на студийные помещения связан с повышением популярности такого жилья среди покупателей. Они оптимально подходят для проживания студентов и приезжих, их легче продать или сдать в аренду.

Обзоры районов

Интересные проекты недвижимости можно найти в любом районе столицы. В условиях растущих требований покупателей застройщики стараются строить дома в наиболее удачных местах, обеспеченных развитой социальной и транспортной инфраструктурой. Одну из лидирующих позиций по качеству жизни занимает Хамовники в ЦАО. На его территории много зелени, со всех сторон протекает река. Обитателям доступны Новодевичий парк, лучший медицинский институт РФ (Сеченовский), один из наиболее престижных лицеев.

По доступности предлагаемого жилья лидируют Богородский, Гольяново и Тропарево-Никулино. В частности, апартаменты в комплексе «СитиМикс» можно купить за 3,4 млн. рублей. Если выбирать жилье по соотношению качества жизни и стоимости квадратного метра, то к числу наиболее удачных относится район Строгино. Здесь много парков, инфраструктурных объектов, а транспортная доступность считается довольно хорошей в сравнении с другими удаленными районами города.

По данным аналитиков, наибольшее количество сделок купли-продажи недвижимости в 2019 году отмечается в СВАО, ЗАО и ЮВАО. Пальму первенства по количеству проданных новых квартир держит район Некрасовка, где за текущий год было заключено 8 % сделок. На втором месте Покровское-Стрешнево с 6 % продаж, на третьем – Ярославский (5,5 %).  В десятку наиболее продаваемых также попали:

• Соколиная гора;
• Отрадное;
• Солнцево;
• Западное Дегунино;
• Люблино;
• Южнопортовый;
• Рязанский.

Вместе эти районы дают почти 50 % от общего спроса на новостройки.

Основные застройщики

В октябре 2019 года аналитическое агентство «Метриум» составило рейтинг самых успешных застройщиков города. Согласно представленным данным, около 50 % всех проданных новостроек пришлись на долю всего 6 строительных компаний. Больше всего удалось реализовать девелоперу «ПИК», объемы продаж которого составили 22 % от проданных новостроек (или 166 000 кв. м). Наиболее удачным его проектом считается ЖК «Люблинский парк», занявший второе место в списке самых продаваемых в 3 квартале 2019-го.

В Новой Москве почти половина жилья была продана двумя строительными компаниями. Первое место также принадлежит девелоперу «ПИК», который только за третий квартал текущего года продал 71 000 кв. метров недвижимости. Его квартиры находятся в двух комплексах – «Саларьево парк» и «Бунинские луга», которые являются наиболее продаваемыми объектами Новомосковского округа.

Второе место занимает застройщик «А101», продавший 53 000 кв. м жилья (или 20 % от первичного рынка Новой Москвы). Ему принадлежат четыре проекта – «Белые ночи», «Москва А101», «Испанские кварталы», «Скандинавия», причем последний комплекс занимает третью строчку в списке самых популярных ЖК Новомосковья.

Транспорт

Центральные районы столицы полностью обеспечены транспортной инфраструктурой – на улицах города работают автобусы, маршрутные такси, станции метрополитена. Застройщики стремятся сделать жилье максимально привлекательным для покупателей, поэтому массово застраивают участки, расположенные в пешей доступности от метро.

Несколько хуже ситуации в новостройках, которые возводятся в удаленных районах Москвы, на месте бывших промзон или на участках комплексного освоения территорий. Чтобы добраться до метрополитена, жителям нужно пользоваться услугами наземного транспорта.

Вместе с тем, московские власти продолжают открывать новые станции метро и строить дороги. Наиболее значимым событием считается строительство Некрасовской линии. В 2019–2020 годах на ее направлении планируется открытие 8 станций, включая «Стахановскую», «Окскую», «Юго-Восточную». После начала их работы в шаговой досягаемости от метро окажутся такие ЖК, как Balance, «Михайловский парк», «Некрасовка». На Большой кольцевой дороге будут открыты станции «Лефортово» и «Авиамоторная», которые улучшат доступ к центру столицы обитателям ЖК Bauman House и «Лефорт».

Экология

Экологическая обстановка – важный фактор при выборе жилья в новостройках. Когда речь заходит о покупке квартиры, именно экология выбранного района волнует будущих новоселов прежде всего. Поскольку Москва относится к самым густонаселенным городам Европы, ситуация с чистотой воздуха на ее территории оставляет желать лучшего. Тем не менее, в столице имеется множество парков и водоемов, которые способствуют улучшению экологической обстановки.

Наиболее чистыми экологическом в плане считаются:

• Северное и Южное Бутово – близлежащий Бутовский парк и множество лесопарковых зон делают их максимально пригодными для проживания.
• Ясенево – благоприятен для жизни благодаря Ясеневскому и Битцевскому лесопаркам.
• Строгино, Куркино – могут порадовать обитателей чистым и свежим воздухом, который обеспечивают Серебряный Бор и Алешкинский лес.
• Ивановский – находится рядом с Измайловским лесопарком.
• Крылатский и Северное Тушино – окружены лесными массивами, хотя общую ситуацию несколько ухудшает соседство с большим количеством магистралей.

Не самая лучшая обстановка в центральной части столицы, особенно в Марьино и Царицыно. Хотя здесь нет промышленности, экология омрачается многочасовыми пробками и заторами. Больше всего «отравляют» жизнь обитателей производственные предприятия в Юго-Восточном округе. На экологическую картину в этой местности оказывают влияние Люблинский завод и Капотнинский НПЗ. Аналогичная ситуация в Печатниках и Бирюлево, где много промзон и почти нет скверов и парков.

Надеемся, что знакомство с особенностями новостроек Москвы поможет вам сделать правильный выбор и подобрать квартиру, максимально удовлетворяющую вашим потребностям.