Вход или регистрация
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания

Предпродажная подготовка: как дороже и быстрее продать квартиру

2 Июн 2020
Саша Зайцева
Саша Зайцева
интерьерный журналист

Чтобы продать квартиру быстрее и выгоднее, чаще всего достаточно «лёгкого макияжа» — рассказываем (и показываем затраты*), что можно сделать за неделю-две, чтобы квартира понравилась покупателям.

*цены собраны редакцией из открытых источников, исходя из среднего и доступного сегментов; регион — Москва и область.

Стратегия первая: продавать квартиру как «обнулённый» вариант под дизайнерский ремонт

Когда подойдет:

  • если продаете жилье в старом фонде, но с дорогой локацией — условно, бабушкину «сталинку» на Кутузовском или «брежневку» в Сочи с видом на море (покупатели таких квартир делают интерьер под себя; им нравятся объекты, по которым сразу видны их достоинства, и куда можно сразу приглашать дизайнера на замеры);
  • если нет времени и денег на косметический ремонт, или нужно, чтобы квартиру быстро купили.

Подобные квартиры продаются долго или продаются с сильным демпингом цены, даже если локация у них выгодная

Что делать:

1. Выкиньте из квартиры все (да, и с балкона тоже!) — старую мебель, которая дорога как память, вывезите на дачу или в гараж; можно оставить встроенную кухню, если она в адекватном состоянии или если ее слишком затратно убирать. Демонтируйте антресоли, старые шкафы или другие «строения» в квартире, которые плохо выглядят, съедают пространство или занижают потолки.

Затраты: демонтажные работы — бесплатно, если будете делать сами, или ≈ 6 000 рублей за один 8-часовой рабочий день двух разнорабочих; вывоз 5 тонн крупногабаритного мусора ≈ 4 000 рублей.

2. Подклейте обои (они часто отклеиваются наверху); если есть остатки обоев, заклейте  проплешины и потертости. В комнатах, где совсем темные, старые и пыльные обои, которые создают неприятную атмосферу, лучше поклеить новые. Выбирайте однотонные светлые или с минималистичным рисунком (молочного, голубого или светло-серого оттенка: по оценкам американских риелторов, такие интерьеры ценятся выше).

Затраты: 150 рублей на обойный клей, если ограничитесь только подклейкой или ≈ 1500 на комнату 18 кв.м. (9 рулонов по 150 рублей + клей).

3. Снимите шторы — комната с зашторенными окнами смотрится меньше; если из окна неприятный вид или в квартире плохие рамы, повесьте белый тюль базового дизайна (без «цветочков»): это  «размоет картинку», но не закроет поток света; на подоконники поставьте комнатные цветы, но не больше 1-2 горшков в комнате, чтобы не создавать «бабушкину» атмосферу.

Затраты: бесплатно или до 1000 рублей за растения и тюль (в Леруа Мерлен или на Авито). 

4. В коридоре оставьте зеркало, вешалку для одежды и полку для обуви (чтобы люди на просмотре чувствовали себя как дома); если старые выглядели плохо, купите на Авито, в Hoff или Икее простейший вариант. Можно также оставить пару приятных деталей мебели в комнатах — стол и стулья на кухне, советское кресло на тонких ножках (это в моде; а вот дутые кресла 90-х — на помойку).

Затраты: бесплатно или до 5 000 рублей за комплект.

5. Снимите старые люстры и купите новые, базового минималистичного дизайна, с белыми открытыми плафонами, но не меньше, чем на 3-5 рожков — и вкрутите яркие энергосберегающие лампочки: чем больше света в квартире, тем выгоднее и просторнее она смотрится.

Затраты: ≈ 1500 за люстру на 5 рожков + 100 рублей за лампочку = 8200 рублей на двухкомнатную квартиру (кухня, коридор, 2 комнаты + 2 лампочки в ванную и туалет). Если денег на новые люстры нет, помойте старые и замените лампочки (затраты в этом случае составят до 2000 рублей на квартиру).

6. Осмотрите потолки при новом освещении: если они темные, побелите их или по хотя бы отмойте (белый потолок зрительно увеличивает пространство, а темный «давит»).

Затраты: ≈ 500 рублей на расходные средства и перчатки или ≈2000 рублей на 50 кв.м. при самостоятельной побелке (акриловая краска для потолка, защитная пленка, валик).

7. Отмойте тщательно квартиру (вплоть до батарей и труб), или закажите клининг.

Затраты: ≈ 500 рублей на расходные средства и перчатки или ≈ 5000 рублей на квартиру 50 кв.м. в клининговой компании. 

8. Сколы и следы ржавчины на батареях и трубах закрасьте белой аэрозольной краской.

Затраты: 300 рублей за баллончик аэрозольной краски.

9. Проветрите помещение и поставьте автоматические освежители воздуха: в старых квартирах часто стоит неприятный запах.

Затраты: ≈ 400 рублей за один блок освежителя (на двухкомнатную квартиру с раздельным санузлом потребуется от 2 до 5 штук).

10. Сделайте яркие, «ламповые» фотографии: лучше снимать на профессиональную камеру с широкоугольным объективом (услуги интерьерных фотографов стартуют от 2000 за объект). Либо сделайте снимки на телефон, соблюдая следующие правила:

  • снимайте квартиру при дневном свете, когда она освещена лучше всего, но лучи не бьют прямо в окно (либо до 13:00, либо после 16:00);
  • следите, чтобы в кадр попадала большая часть комнаты: для этого снимайте из угла, но камеру расположите ровно посередине между полом и потолком (установите ее на штатив или сядьте на стул верхом, а локти уприте в спинку);
  • помните, что съемка должна быть информативной: снимите дом снаружи, сделайте кадры во дворе и в подъезде, сфотографируйте все комнаты и вид из окна, добавьте панорамные снимки;
  • следите, чтобы камера не вибрировала при нажатии и кадры оставались четкими (делайте по 2-3 снимка с одного ракурса и проверяйте качество приближением);
  • сделайте цветовую коррекцию фото с помощью встроенных программ в телефоне или онлайн-сервисов.

Затраты: ≈ бесплатно или 2000 рублей за фотографа.

Смета: от 8 250 рублей (делаем все сами, мусора до 5 тонн, покупаем по-минимуму) до ≈ 50 000 рублей (нанимаем рабочих; много мусора в квартире, покупаем базовые детали в интерьер, меняем обои, заказываем фотографа).

  • После такой подготовки можно ставить цену как минимум на 50-100 тысяч выше рынка (если объект имеет элитную локацию, то стоимость поднимают на 150-300 тысяч). Если что, часть суммы можно будет уступить вовремя торга — но уступать вы будете уже с другого уровня.
  • Учтите, что в условиях кризиса и в маленьких городах, скорее всего, это не позволит значимо поднять цену — однако поможет продать объект быстрее.
  • В преимуществах квартиры при продаже подчеркивайте, что недвижимость подготовлена к новому ремонту, пустая и чистая. Напирайте также на плюсы локации: например, что рядом парк, что сам дом чистый и крепкий, что у вас тихие соседи и достойная управляющая компания и т. п.

Стратегия вторая: представлять квартиру как вариант «заезжай и живи»

Когда подойдет:

  • если продаете квартиру без отделки в готовой новостройке, будьте готовы к конкуренции — скорее всего в том же доме много таких же предложений. С базовым ремонтом круг покупателей у вас будет шире — к вам обратятся, кому нужно сразу заехать и жить;
  • если продаете квартиру, которая не подходит под дизайнерский интерьер (неэлитная локация, панельная хрущевка не в центре, малосемейка и т.п.);
  • если уже пробовали продавать старую квартиру как есть, но покупатели не заинтересовались или сильно сбивали цену;
  • если в квартире сделана незаконная перепланировка, и покупатели не хотят покупать такое жилье.

Пояснительная записка: Проблема актуальна прежде всего для тех, кто берет ипотеку, но и в целом незаконные перепланировки сейчас уже мало кому нужны. Люди «наелись» ими и понимают, что тот же присоединенный балкон — это как минимум большие счета за электричество (придется включать обогреватель или теплый пол), а как максимум — плесень на стенах из-за нарушенного теплого контура в доме. Незаконно сделанный проем в капстене — риск, что дом рухнет. Кухня, перенесенная в комнату — означает, что любой сантехник, приходящий для обычной прочистки труб, может вызвать Жилинспекцию, и тогда вас оштрафуют и даже могут выселить по суду.  

Что делать:

1. Как и в первом случае, вычистите квартиру и балкон. Можно оставить: встроенную кухню в хорошем состоянии, шкафы-купе не старше 15-20 лет, встроенные советские шкафы с крашеными дверцами (их почти незаметно в интерьере). 

2. Демонтируйте конструкции, которые могут зрительно уменьшать пространство (потолки типа «Армстронг», сложные многоярусные цветные потолки, антресоли, гиспокартонные фальш-ниши и прочее). Снимите старые обои и напольное покрытие, если оно в откровенно аварийном состоянии (кафель в санблоках лучше не трогать — стелить новый будет дорого). Вывезите мусор.

Затраты для первого и второго пункта: ≈ 4000 за 5 тонн мусора, ≈ 20 000 за демонтаж (потолки, обои, напольное покрытие) для квартиры 50 кв.м.

3. Для большего уюта и чтобы по фотографиям были понятны размеры комнат, продумайте заранее небольшие интерьерные композиции, например:  крепкий комод + чехословацкий стул; тахта с однотонным пледом и яркими подушками; компактный книжный шкаф

Важно: не оставляйте советские стенки, диваны с пухлыми подлокотниками в текстильной обивкой (шик 90-х) и другую подобную мебель — она сильно удешевляет  и захламляет пространство; если нет ни одного «приличного» предмета мебели, лучше оставьте комнаты пустыми.

Затраты: бесплатно

4. Наймите инженера с допуском СРО (допуск саморегулируемых организаций — вид строительной лицензии, которая разрешает делать сложные технические расчеты), чтобы узнать, как с минимальными потерями восстановить правильную перепланировку.

Этот пункт не рассчитывался в смете; затраты варьируются от 100 тысяч рублей до 1 млн и более: в некоторых случаях может оказаться, что проще согласиться на демпинг цены со стороны покупателей.

5. Оцените состояние подъезда: в грязных обшарпанных подъездах квартиры продаются годами. Попробуйте скооперироваться с соседями и сделать косметический ремонт. Старайтесь выбирать светлую (персиковую, светло-голубую, салатовую) краску для стен. После закажите клининг подъезда и поставьте комнатные цветы на окнах.

Затраты: базовый ремонт в подъезде стандартной хрущевки обходится ≈ 70 000 рублей + 10 000 на клининг; предположим, что из соседей только половина (10 квартир из 20) согласилась вложиться; тогда затраты на 1 квартиру будут 8000 рублей.

6. Сделайте в квартире генуборку.

Затраты: 500 рублей на расходные средства и перчатки или ≈ 5000 рублей на квартиру 50 кв.м. в клининговой компании.

7. Вызовите сантехника и устраните протечки; замените пришедшие в негодность смесители на среднеценовые новые.

Затраты: ≈ 10 000 рублей.

8. Побелите потолки, поклейте свежие обои (светлые, однотонные — молочного, голубоватого или сероватого оттенка, и лучше — одинаковые во всей квартире, чтобы не дробить пространство), постелите недорогой ламинат или линолеум (желательно также светлый: зрительно это приподнимает потолки), поменяйте розетки и выключатели; если ванна неприятно старая, закажите акриловый вкладыш.

Затраты: ≈ 27 000 на напольное покрытие на 50 кв.м; ≈ 25 рулонов бумажных обоев по 150 рублей (3750 рублей); ≈ 2000 рублей на побелку потолка; ≈ 2000 на краску для окон, батарей и труб; ≈ 3000 рублей на шпатлевку, грунтовку, обойный клей, перчатки, кисти и расходные материалы; услуги электрика ≈ 2000 рублей; акриловый вкладыш в ванную с установкой ≈ 5000 рублей; если будете нанимать ремонтников на побелку и обои + ≈ 30 000 рублей

9. Если ремонт в новостройке, придется заняться санузлом. На пол постелите крупноформатную керамическую плитку без рисунка или керамогранит, стены зашейте белым скандинавским «кабанчиком» или минималистичной квадратной плиткой только до половины, а выше — сделайте покраску (это недорогой и одновременно модный вариант интерьера ванной). Установите сантехнику.

Затраты: Базовый набор «акриловая или алюминиевая ванна + раковина + унитаз» с установкой и трубами обойдется в ≈ 20 000 рублей; ≈ 7 000 рублей на кафель и покраску; ≈ 40 000 рублей на сопутствующие расходы на ремонт в новостройке — стяжка пола, выравнивание стен, межкомнатные двери и пр.

10. Установите новые люстры и вкрутите в них яркие лампочки.

Затраты: ≈  1500 за люстру на 5 рожков + 100 рублей за лампочку = 8200 рублей на двухкомнатную квартиру (кухня, коридор, 2 комнаты + 2 лампочки в ванную и туалет).

11. Снова отмойте квартиру; повесьте белый легкий тюль на окна или оставьте их без штор; поставьте на подоконники комнатные цветы, установите автоматические освежители воздуха.

Затраты: ≈ 2000 рублей.

12. Поставьте при входе простейшую рожковую вешалку, повесьте зеркало; позаботьтесь о фотографиях.

Затраты: до 5 000 рублей.

Смета:  ≈ 80 000 рублей (вторичка, без найма рабочих, ремонт в подъезде делим с соседями) до ≈ 200 тысяч рублей (новостройка, нанимаем помощников или платим за обновление подъезда сами).

Памятка

Что нужно делать всегда, продавая квартиру:

  • Освободите ее от вещей, мебели и сделайте качественную уборку; вкрутите новые лампочки, повесьте светлый тюль, поставьте комнатные цветы, подклейте обои в тех местах, где они отошли от стены или порваны котом.
  • На время продажи лучше вывезти лишние вещи (чемоданы, старые шкафы, кипы книг) в гараж или на дачу даже из той квартиры, в которой сейчас живете — чтобы она смотрелась просторнее и светлее.
  • Позаботьтесь о хороших фотографиях. Если продаете квартиру, в которой продолжаете жить, на время фотосъемки уберите из кадра все вещи, которые захламляют пространство: детскую снимите всего с парой книжек и 1 игрушкой, спальню — без мелочей на тумбочках, кухню — без утвари и полотенец на виду. Фотографии должны приглашать зрителя зайти и остаться здесь жить — если он увидит много чужих вещей на фото, подсознательно это пространство будет казаться для него чужим и неуютным. 
  • Приведите в порядок подъезд — из практики московских риелторов известно, что заказанный за 10 тысяч клининг в подъезде и пара горшков с цветами помогает продать квартиру на 100-200 тысяч дороже; в условиях падающего рынка или в небольших городах это может не принести прямой выгоды, но ускорить продажу.

Как сделать недорогой ремонт, если без него квартира не продается:

  • Выбирайте материалы сдержанного дизайна и светлых оттенков — молочного, серого, голубоватого; не покупайте все «только самое дешевое» — линолеум на 100 рублей дороже может смотреться, фигурально выражаясь, на 1000 рублей эффектнее. Квартира должна выглядеть современно, чтобы ее захотели купить.
  • Покрасьте рамы, батареи, трубы, встроенные шкафы и побелите потолки; закажите акриловый вкладыш в ванную: «страшная» сантехника отталкивает прежде всего.
  • Организуйте соседей, чтобы обновить покраску подъезда, если он плохо выглядит.

  • 2 Июн 2020
  • Изображение ru.depositphotos.com