Как продать долю в квартире

Если вы не один владеете квартирой, просто так продать долю в квартире не получится — убедитесь, что другие собственники не хотят выкупать вашу часть, затем найдите покупателя и правильно оформите договор. Рассказываем о нюансах процесса.

Что такое доля и какой она бывает

Доля в квартире — это право собственности на недвижимость, у которой несколько владельцев. Есть два вида доли:

• обычная, в частях — например, когда супруги покупают квартиру, им принадлежит по 50% недвижимости;
• натуральная доля — когда вы владеете выделенной по документам, например, одной комнатой площадью в 20 кв. м.

Когда владеете обычной долей, с другими собственниками нужно договориться о правилах использования квартирой — кто в какой комнате живет, что можно делать с квартирой, а что нельзя. С выделенной долей в своей комнате в рамках закона можете делать всё что угодно. Договориться придется о правилах использования только общего имущества — коридора, санузла, кухни.

Нюанс — у вас может быть в собственности комната, а прилегающий к ней балкон или лоджия могут быть общими. Получается, что другие собственники помещений в квартире имеют право выходить на них через вашу комнату — в зависимости от правил, которые вы вместе установили.

Если договориться о совместном использовании имущества не получается, со спорными вопросами нужно идти в суд.

Как может появиться доля в квартире

Вот основные причины, когда у собственников появляется доля в квартире:

• покупка — доли покупают и продают как обычную недвижимость;
• получение наследства — если у умершего несколько наследников, то квартирой они начинают владеть по обычным, невыделенным долям;
• развод супругов — когда люди в браке покупают недвижимость, она становится совместной собственностью, а после развода делится по долям, как правило, пополам.

Если вы решили продать долю в квартире, проверьте наличие у нее других потенциальных собственников. Например, если доля получена в наследство, стоит выяснить, нет ли еще претендентов на квартиру, которые не знают о смерти наследодателя. Если они появятся уже после продажи доли и заявят о своем праве, суд может отменить сделку, и вам придется возвращать деньги за долю покупателям.

Что сделать до поиска покупателей

Продажа доли в квартире отличается от обычных сделок с недвижимостью. Вы не можете просто найти покупателя со стороны и продать ему свою часть — сначала нужно сообщить о желании избавиться от доли другим собственникам квартиры. Это правило установлено ст. 250 ГК РФ.

Проще всего заранее выяснить, кто готов купить долю и по какой цене. Если покупатель найден среди собственников, шаг с извещениями можно пропускать, а других собственников можно уже не предупреждать.

Если покупатель не нашелся, или возникла конфликтная ситуация, нужно передать каждому из собственников уведомление. Обратите внимание — одно извещение на одного человека, даже если отправляете уведомление супругам, живущим вместе.

Уведомление пишется в свободной форме. Нужно указать условия продажи и желаемую стоимость за долю. Еще стоит добавить условия передачи денег и сроки продажи — например, что вы хотите заключить договор в течение месяца после получения собственником уведомления.

Образец извещения о намерении продать долю в квартире

Извещение лучше вручить лично — делаете два экземпляра, на вашей копии получатель расписывается.

Если у собственников конфликт и они не хотят расписываться на копии извещения, лучше подстраховаться:

• нанять нотариуса для передачи документа — цена зависит от тарифа нотариальной конторы в вашем городе и расстояния доставки;
• найти свидетелей и зафиксировать на видео отказ других собственников подтвердить получение извещения;
• еще можно отправить по почте заказным письмом с описью вложения.

Можно использовать сразу несколько способов — например, отправить письмо и попробовать передать лично, зафиксировав факт отказа.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ, у других собственников квартиры есть месяц, чтобы принять решение — можно отказаться от сделки, отказаться и предложить свои условия, или согласиться. Если прошел месяц, а другие собственники ничего не ответили или отказались — вы можете продать долю кому угодно.

Образец отказа от преимущественного права на покупку доли в квартире

Что будет, если сразу продавать долю третьему лицу

Игнорировать отправку извещений не стоит, потому что у всех собственников квартиры есть право преимущественного выкупа долей. Если провести сделку без предложения купить долю, извещений и отказов — ее могут отменить через суд. На обращение в суд у других собственников есть три месяца с момента, когда они узнали о продаже доли.

Если собственники обращаются в суд, то права и обязанности покупателя могут перевести на них. Это значит, что доля переходит к другим собственникам квартиры от вашего покупателя. Причем собственникам нужно отдать ту же сумму, за которую покупатель приобрел у вас долю.

Аналогичный иск другие собственники могут подать за нарушения условий в извещении. Например, вы отправили им предложение выкупить долю в квартире за 10 млн руб., они отказались. Затем вы продали долю третьему лицу, но уже за 1 млн руб. Они могут оспорить сделку, если узнают.

Как оформить договор купли-продажи доли в квартире

Когда вы определились с конкретным покупателем, нужно заключить с ним договор купли-продажи — он практически такой же, как и для купли-продажи квартиры целиком. Нужно указать:

• Предмет договора. Описать подробно квартиру, указать ее кадастровый номер и технические данные: этаж, общую площадь, количество комнат. Узнать номер можно по адресу жилья, на сайте Росреестра.
• Какую долю продаете. Для обычной нужно указать номер. Если продаете натуральную долю, расписать ее характеристики.
• Дополнить информацию об имуществе. Нужно указать, какое имущество остается во всей квартире или в выделенной доле. Например, если оставляете в комнате шкаф-купе, укажите это в договоре.
• Цена договора. Это сумма, за которую вы продаете долю. Она должна быть не ниже, чем вы указали в извещении другим собственникам. Выше — можно.
• Порядок расчета. Договоритесь, как вы будете передавать деньги, например, через ячейку или сервис безопасных расчетов в банке. Уточните, когда деньги нужно положить на счет или в ячейку, и когда продавец сможет их забрать.

Еще в договоре стоит указать список всех собственников с указанием их долей. Если вы продаете долю третьему лицу, что добавьте упоминание о том, когда вы отправляли другим собственникам извещение с предложением выкупить долю и пришел ли вам отказ в течение месяца. Если продаете другому собственнику, этот пункт не нужен.

Если квартира находится в ипотеке, и вы выплачиваете ее с другими собственниками, нужно договариваться с банком — вас из договора должны выписать, а обязанность платить за ипотеку должен принять покупатель. Такие сделки провести сложно, банки обычно не соглашаются на изменения кредитного договора в случае, если нужно продать не целую квартиру, а только долю в ней. Поэтому если квартира в ипотеке, перед началом процесса продажи обратитесь в банк и уточните, готовы ли они на это.

Читайте подробнее: «Как продать квартиру в ипотеке».

Заверьте и зарегистрируйте договор

Сделки с долями, в отличие от обычных договоров купли-продажи, нужно подписывать и заверять в нотариальной конторе. Нотариус проверит содержание договора на соответствие правовым нормам и подтвердит, что документ законный.

Исключение — заверять договор у нотариуса не нужно, если все собственники решили продать одновременно все свои доли одному покупателю. Например, муж с женой развелись и продают квартиру одному человеку через один договор — нотариус не нужен. Если муж продает долю, а жена решила не продавать свою часть, то нотариус нужен.

За услуги заверения нужно платить госпошлину — это 0,5% от цены, за которую вы продаете долю, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.

Еще нотариус может предложить доп. услуги, например, в этой ситуации это составление договора. Цена зависит от тарифов конкретной конторы, в Москве просят 5–10 тыс. руб. Можно сделать договор у юриста, а нотариус проверит его на соответствие закону — если все в порядке, заплатить нужно будет только пошлину.

Уточняйте заранее, сколько денег и за что просит нотариус.

Для заверения сделки нотариусу нужен пакет документов:

• договор купли-продажи и акт приема-передачи доли, по одному экземпляру каждому участнику сделки плюс одну копию для Росреестра;
• паспорта всех участников сделки;
• при продаже третьему лицу нужно подтвердить отправки извещений — например, это может быть квитанция о получении другими собственниками заказного письма или копии извещений с подписями других собственников;
• отказы собственников, если такие есть.

Нотариус заверяет документы и передает их в Росреестр на регистрацию. Вы можете сделать их сами через МФЦ.

Если документы передавал нотариус, то оповещение о регистрации или об отказе в сделке придет через 3 дня. Если пользовались МФЦ, то через 5-7 дней.

Вместе с пошлиной нотариусу нужно заплатить и пошлину за регистрацию сделки Росреестром — 2 тыс. руб.

Как платить налоги с продажи доли

Правила уплаты налогов такие же, как и с продажи квартиры. Платить не нужно если:

• Продали единственное жилье, и срок владения им был больше трех лет.
• Продали не единственное жилье, но оно было получено в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников. И срок владения жильем был больше трех лет.
• Продали не единственное жилье, но срок владения им был больше пяти лет.

В остальных случаях налог платить надо.

Сумма налога зависит от вашего статуса. Для неналоговых резидентов — 30%, для резидентов РФ — 13%. Считать налог нужно не от всей суммы:

• Можно отнять от общей суммы продажи 1 млн руб. — так называемый налоговый вычет. А уже затем посчитать процент от получившейся суммы.
• Или отнять от дохода сумму расходов на приобретение доли, а затем посчитать процент. Это выгодно, если вы покупали долю, а не получили ее фактически бесплатно, например, подарком или наследством.

Затем заполните декларацию 3-НДФЛ и отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля, следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.

Читать подробнее: «Как заплатить налог с продажи квартиры в 2020 и 2021 году».

Бывает так, что вы совсем ничего не заработали на сделке — например, продали за меньшую сумму, чем купили. Тогда платить налог не нужно, но все равно нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ и передать ее в налоговую. Проще всего это сделать через сайт налоговой инспекции в личном кабинете.

Кратко — как продать долю в квартире

• Доля в недвижимости — это право собственности, разделенное на несколько человек. Бывает два вида доли — обычная, например, ½ или ¼. В натуральном виде — конкретное количество квадратных метров. Продавать можно любую.
• Другие собственники квартиры имеют преимущества на выкуп вашей доли — прежде чем продать кому свою долю, вы должны предложить ее купить другим собственникам. В предложении нужно указать существенные условия сделки — цену и срок, в который вы хотите зарегистрировать продажу.
• Если они в ответ молчат больше месяца, отказываются или предлагают другие условия, вы можете продавать долю третьим лицам. Но с условием — цена продажи не может быть ниже, чем та, которую вы предложили другим собственникам.
• Если вы нарушили правило о преимущественном праве на выкуп, другие собственники могут обратиться в суд. Тогда ваша сделка с покупателем может отмениться — другие собственники передадут ему сумму, указанную в договоре, и доля станет их.
• Продажу доли нужно заверять у нотариуса. Придется заплатить пошлину — 0,5% от суммы сделки, но не больше 20 тыс. руб.
• После продажи нужно заполнить декларацию, передать ее в налоговую инспекцию и заплатить налог.