Что делать, если застройщик просит доплатить за квартиру

Доплата за «лишние» квадратные метры в новостройке — распространенная практика в строительстве. Вы покупаете квартиру, ждете сдачи дома, а вместо ключей получаете требование заплатить еще. Потому что жилье получилось по площади больше, чем планировал застройщик.

Нельзя сказать, что это незаконно — есть нормативные акты, которые позволяют застройщику требовать деньги сверх указанной в договоре суммы. Но есть нюансы — платить нужно не всегда и не в любом размере.

Рассказываем, как выяснить, нужно ли доплачивать конкретно в вашем случае. Какие есть варианты, если можно не платить, и когда нужно идти в суд.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Почему появляются «дополнительные метры»

Покупка квартиры в новостройке — процесс, который отличается от приобретения вторичного жилья. Отличаются даже договоры: когда покупаете б/у — это договор купли-продажи, когда у застройщика — договор долевого участия.

Дело в том, что приобретаете вы не квартиру, а право получения на квартиру после сдачи дома, так как он еще не построен. С одной стороны, в таких сделках закон обязывает застройщика соблюдать сотни требований — объект проходит государственную проверку и только после этого передается вам. С другой стороны, возведение дома — сложный технологический процесс, в котором могут быть допущены небольшие погрешности в пределах норм.

После окончания строительства в доме проводят окончательный обмер — как правило, с помощью государственного предприятия «Бюро технической инвентаризации». И в акте передачи указывают реальную площадь квартиры.

В итоге — в договоре долевого участия у вас указана одна площадь, а передают вам другую. И застройщик просит у вас доплаты.

Проверить договор долевого участия

Сам факт доплаты за лишние квадратные метры — законное требование, если оно прописано в договоре долевого участия, но и у этого требования есть нюансы. В ФЗ № 214 указано, что цена договора может быть изменена по соглашению сторон, «если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения».

По закону застройщик должен предусмотреть в договоре возможность доплаты

В договоре указаны варианты выплат

Если застройщик выдвинул требование доплачивать, нужно внимательно изучить договор. Обычно бывают такие ситуации:

• Указаны минимальные и предельные превышения, за которые дольщик, подписывая договор, соглашается платить. Например, от 0,5 до 3 кв. м. Пишут и стоимость этого метра — как правило, это та цена, за которую вы и приобретали жилье, а не рыночная на момент приемки квартиры. Есть порядок доплаты и сроки.
• Указан минимум, за который дольщик не платит. Например, если квартира больше на 0,5 кв. м, то доплата не нужна. Всё, что свыше — застройщик предлагает оплатить.
• Условия о доплате не прописаны вовсе. В таком случае застройщик присылает дольщику документы из БТИ и дополнительное соглашение к договору. Вы не обязаны его подписывать и соглашаться на порядок доплаты по правилам застройщика.

Если в подписанном варианте договора указан порядок и размеры доплаты, то у застройщика больше шансов получить с вас деньги.

Когда в договоре указано, что при увеличении реальной площади (от указанной в договоре) дольщик должен доплатить, должно быть и обратное право — если после оплаты выяснится, что площадь реальная — застройщик должен будет вернуть деньги.

Если есть упоминание только об обязанности дольщика, а не застройщика — есть шанс признать в суде всё условие недействительным.

Пункта о доплате за увеличение площади нет

Если в договоре не прописан пункт об увеличении цены, то и платить вы не обязаны.

Застройщик может попытаться получить оплату — в такой ситуации дольщикам обычно предлагают заключить дополнительное соглашение, в котором прописан порядок увеличения цены. Вы не обязаны подписывать это соглашение, а застройщик не может отказать вам в передаче квартиры, согласно ст. 4 ФЗ №214.

Если откажет — нужно обращаться в суд с иском, о признании таких действий застройщика незаконными. Лучше в такой ситуации попросить помощи у профильного юриста.

Пункт о доплате есть, но вас просят оплатить больше 5% от площади жилья

Даже если в договоре согласован порядок доплаты, вы не обязаны по умолчанию платить за любое количество кв. м — есть ограничение в 5% от площади, указанной в договоре.

Если погрешность стройки больше 5% от указанной площади в договоре — вы имеете право не оплачивать эту погрешность, а потребовать расторжения договора через суд.

Погрешность больше 5%, как правило, может быть или в очень больших квартирах, или в совсем маленьких студиях. Обычно же речь идет об 1–3%.

• Если в договоре указана обязанность доплатить за «лишнюю» площадь, и она не противоречит норме в 5% — стоит доплатить, иначе застройщик может взыскать эти деньги через суд.
• Если обязанности в договоре нет, а застройщик просит деньги — можете отказаться платить. Отказать в передаче квартиры в таком случае вам не могут. Но есть вероятность, что застройщик попробует через суд потребовать с вас доплаты.
• Если норма превышена на 5% — вы можете требовать расторжения договора, возврата денег и уплаты неустойки.

Варианты действий, когда застройщик хочет получить доплату

Всё зависит от того, указан ли порядок в договоре и есть ли превышение требований от законной нормы.

В договоре прописана возможность доплаты

Если застройщик указал в договоре долевого участия размеры и порядок доплаты, и они не противоречат норме в 5%, лучше заплатить. Ведь покупая квартиру, вы подписывали этот договор и соглашались со всеми его условиями.

Попросите рассрочку. Если доплата большая, стоит попробовать договориться на рассрочку. Для застройщика чаще выгоднее согласиться разделить дополнительные платежи на несколько месяцев, чем тратить время и деньги на суды.

Попросите другую квартиру. Можно попробовать отказаться брать квартиру большей площади и предложить застройщику поменять ее на ту, в которой нет лишних «квадратов», чтобы не доплачивать. Такой вариант реален в случае с крупными застройщиками и в больших многоподъездных ЖК — к моменту сдачи в таких новостройках еще остаются непроданные квартиры.

Найдите в квартире недостатки, проведите строительную экспертизу или поищите их сами. Довольно популярный вариант — застройщик хочет с вас денег за лишние метры, а вы предлагаете ему компенсировать несущественные недостатки в квартире. Это могут быть, например, проблемы с шумоизоляцией, утеплением или неровностью стен, — те, которые устраняются во время ремонта.

Торгуйтесь с застройщиком, сами или с помощью опытного агентства недвижимости — если речь идет о доплате за 1–2% площади, застройщику проще согласиться на взаимозачет и прекратить разбирательства.

Закажите повторные замеры. Есть вероятность, что сотрудники БТИ ошиблись и посчитали что-то неправильно. Попросите у застройщика точный расчет замеров, возможно, в площадь квартиры добавили площадь балкона и лоджии без учета понижающих коэффициентов — «квадрат» балкона в таких доплатах нужно считать как 30% от стоимости кв. м в договоре, а лоджии как 50%.

Еще одна ошибка в замерах — включать в площадь квартиры вентиляционные короба, которые выступают от стены больше чем на 3 см.

Если в договоре не написано про доплату

Если в договоре нет пункта про обязанность доплаты и порядок этого процесса, то нужно разбираться в конкретной ситуации, лучше с помощью юриста из этой сферы.

• С одной стороны, вы правы, потому что порядок не прописан. И можно не платить.
• С другой — застройщик может требовать доплаты, вопрос только в размере.

Ситуация неоднозначная, поэтому стоит попробовать договориться мирным путем, например, взаимозачетом за какие-то незначительные недостатки в квартире — вроде не очень ровных стен.

Если дело дойдет до суда — никаких гарантий нет, что суд будет на вашей стороне, т. к. конкретных постановлений по этому вопросу не существует. Поэтому прогнозировать, на чью сторону встанет суд, не получится.

Если есть превышение погрешности в 5% — договаривайтесь или идите в суд

Можно решить вопрос мирным путем. Если не хотите платить за полное превышение, предложите застройщику соглашение — вы отдаете деньги за 5% превышения, а он прощает «квадраты» сверх нормы и отдает вам квартиру без разбирательств.

Если застройщик против, вы можете отказаться от квартиры. То есть расторгнуть договор, т. к. произошло существенное его изменение — цена повысилась более чем на 5%.

Вместе с отказом от квартиры потребуйте неустойку — сейчас для физических лиц это 1/150 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки оплаты.

Если застройщик откажется платить, обращайтесь в суд.

Погрешность в рамках нормы — что будет, если вы откажетесь платить

Если в договоре прописан порядок доплаты и погрешности не превышают 5%, застройщик может через суд потребовать от вас оплатить «лишнюю» площадь. Плюс потребовать неустойку в размере ключевой ставки ЦБ РФ. Например, если доплатить нужно 500 000 руб., а оплату вы задержали на два месяца в 2020 году, то неустойка составит: 500 000 х 60 х 4,25% х 366 дней = 3 483,61 руб.

Вы можете отказаться оплачивать, тогда у застройщика будет повод обратиться в суд. Гарантий, какое конкретно решение примет судья нет. В суде будет определяться точная сумма доплаты и неустойки, если вас признают обязанным платить.

Кратко — как быть, если застройщик просит доплачивать за квартиру

Любое требование доплатить за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, это повод всё перепроверить. Сразу же платить, например, потому что так решили остальные дольщики, не нужно.

• Небольшие расхождения в площади, на 1–2% — это нормально. Если фактическая площадь отличается на 5% и больше процентов — это не только грубая ошибка, но и нарушение закона. И, возможно, хитрость или мошенничество застройщика.
• Если разница в площади до 5% от указанной, стоит оплатить эти метры.
• Если не хочется платить, можно поторговаться с застройщиком. Например, есть распространенная практика — дольщик не требует от застройщика выравнивания стен и закрывает глаза на другие незначительные проблемы на стройке, а застройщик не требует платы за дополнительные метры.
• Когда застройщик отказывается идти на компромисс, закажите экспертизу — возможно, в замерах допущена ошибка.
• Вы имеете право отказаться от квартиры, если с вас требуют оплату больше 5% расхождений. И потребовать свои деньги плюс неустойку.