Содержание статьи
Многие хотели бы жить в столице, но далеко не всем известно, как выбрать квартиру при покупке в Москве правильно. Давайте вместе разберемся, как приобрести недвижимость в главном мегаполисе страны и получить в итоге комфортабельное современное жилье. Мы научим вас с легкостью ориентироваться в предложении столичного рынка, расскажем о самых престижных районах, найдем тихие озелененных уголки среди каменных джунглей, подберем жилье рядом с метро и известными достопримечательностями. Кроме того, объясним суть ипотеки и поможем избежать возможных рисков при покупке квартиры.
Как выбрать квартиру в Москве
Чтобы не растеряться в ассортименте рынка недвижимости Москвы, попробуем выбрать квартиру особым способом: в его основе лежит принцип постепенного сужения круга поиска. Отбросьте на время вопрос о том, как выбрать квартиру в Москве, и сосредоточьтесь на своих личных пожеланиях – определитесь, хотите ли жилье в новостройке или на вторичке, в пределах МКАД или за кольцевой, имеет ли для вас значение инфраструктура и экология и т. п.
Сформировав представление о своей будущей квартире, вы облегчите себе задачу по ее поиску в Москве. Однако помните, что ваши желания должны быть реальными и соответствовать финансовым возможностям. Чтобы еще сильнее сузить круг поиска, следует обратить внимание на несколько нюансов.
При выборе квартиры учитывайте:
- предельный бюджет покупки;
- характеристики дома;
- метраж жилья;
- наличие отделки.
Перед тем, как выбрать квартиру, определитесь с бюджетом, который вы готовы выделить для покупки. Он рассчитывается, исходя из суммы личных накоплений, а также возможностей по оформлению жилищного кредита. Определение «ценового потолка» поможет не только отсеять слишком дорогие квартиры, но и не попасть в сложную финансовую ситуацию, купив жилье, которое вам не по карману.
Далее нужно определить предпочтительные характеристики дома, в котором собираетесь впоследствии выбрать квартиру. Это будет высотка средне- или малоэтажка? Панельная или монолитная? С закрытым или открытым двором? После того, как вы ответите на эти вопросы, выбрать квартиру станет еще легче.
Выбор непосредственно самого жилья начинается с определения желаемой площади. Диапазон обширен – в продаже можно найти студии и «однушки», семейные многокомнатные варианты. Также большое значение имеет отделка квартиры. Наличие готового ремонта позволяет ускорить заселение, но одновременно влияет на цену. Уделите внимание планировке – в основном квартиры имеют линейную, угловую или распашную конфигурацию.Выбираем район Москвы для покупки квартиры
Теперь поговорим о том, как выбрать квартиру при покупке недвижимости в Москве, исходя из характеристик того или иного района. Если вы мало знакомы с городом, то получите общее представление о его территориальном устройстве. Как известно, столица разделена на 12 округов, а районов в ней насчитывается и вовсе 125 – мы поможем сориентироваться и выбрать подходящий для покупки квартиры.
Самые недорогие районы столицы
Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное – это наиболее доступные локации в пределах МКАД, где можно выбрать квартиру. В среднем квадратный метр там стоит 115-117 тысяч рублей. Оба района расположены в ЮАО. При этом Восточное Бирюлево соседствует с крупным лесопарком, а Западное – с крупной промзоной. Метро в этих районах нет, зато проходит железная дорога Курского и Павелецкого направлений. Недорогую квартиру в пределах Старой Москвы и МКАД можно также купить в Выхино-Жулебино (ЮВАО) и Вешняках (ЮАО). Там цена квадрата составляет около 128 тысяч рублей. Также можно рассмотреть варианты в пределах 134-135 тысяч рублей в Бескудниковском районе (САО), Капотне (ЮВАО), Восточном и Западном Дегунине (САО).
Гораздо больше возможностей выбрать квартиру за МКАД. Яркий тому пример – Восточное Бутово (ЮЗАО). Это небольшой, но уютный район с большим парком. Через него проходят сразу 4 станции метро, а за квадрат просят всего 123 тысячи рублей. Еще плотнее к Старой Москве примыкает Северное Бутово (ЮЗАО). При расценках 129 тысяч рублей за кв. м район не выходит за пределы МКАД, а на западе соседствует с огромным Битцевским лесом. Можно также выбрать недорогое жилье в Некрасовке (ЮВАО) рядом с Люберецкими водоочистными сооружениями. Самое дешевое жилье расположено в 23 км за МКАД. К примеру в Крюково, Старом Крюково, Савелках и Силино недвижимость стоит в среднем 106 тыс. рублей за кв. м.
Районы с развитой инфраструктурой
В Крылатском хорошо развит спортивный кластер, расположены парки «Крылатские холмы» и «Москворецкий», а также часть Ромашковского леса. Хорошие условия проживания также обеспечены в Хорошево-Мневниках (СЗАО) и Хорошевском районе (САО). Оба находятся относительно недалеко от центра, богаты детскими садами, школами и госучреждениями – в этой части города могут выбрать квартиру семьи с детьми. В Строгино (СЗАО) создан большой современный жилой кластер, рядом находятся живописные Большой Строгинский затон и остров-заповедник «Серебряный бор». Раменки известны тем, что там расположено главное здание МГУ и природный заказник «Воробьевы горы», но и без этого данная локация богата инфраструктурой и парками. Стоит также упомянуть уютный Тимирязевский район с большим одноименным парком на территории.
Самые престижные районы Москвы
Говоря о том, как выбрать квартиру в Москве, нельзя не упомянуть о районах премиум-сегмента. Они сосредоточены главным образом в пределах Садового кольца. В тройку лидеров входят Арбат, Остоженка и Китай-город. Они относятся к ЦАО – там расположено самое дорогое жилье в городе. Средняя стоимость квадратного метра при этом может доходить до 1,5 млн рублей. То же самое можно сказать про Тверской район на северо-западе округа. Также стоит упомянуть Якиманку, который растянулся вдоль канала им. Москвы. Более умеренные цены на квартиры в Хамовниках и – это исторические районы с развитой социальной, культурной и торгово-развлекательной инфраструктурой. Замыкают рейтинг Дорогомилово и Замоскворечье.
Выбрать условия по ипотеке
Перед тем, как выбрать квартиру в Москве, многие заранее рассчитывают на жилищные кредиты. В столице ипотеку предлагают около 30 банков, каждый на своих условиях – легко запутаться и в итоге переплатить. Давайте разберемся, как ориентироваться в многообразии ипотечных программ и выбрать подходящую.
Общие советы при выборе условий по ипотеке:
- Узнайте об условиях «зарплатного банка». Если вы являетесь участником зарплатного проекта, банк может пойти навстречу при оформлении ипотеки – например, сократить срок минимального стажа на работе, ускорить рассмотрение заявки, и даже снизить ставку на 0,25-0,5 п. п.
- Спрашивайте о господдержке. В нашей стране действует социальная и военная ипотека, банки предоставляют кредиты по сниженным ставкам молодым и многодетным семьям, принимают к оплате сертификаты материнского капитала. Собираясь купить квартиру, обязательно узнайте, на какие льготы можете рассчитывать. Однако помните, субсидии доступны далеко не везде, и выбрать жилье будет труднее.
- Следите за акциями. Конкурентная борьба банков нередко оборачивается выгодой для заемщиков: в погоне за клиентами кредиторы готовы снижать размер первого взноса, нередко снижают и процентные ставки – в среднем на 0,25%. Акции обычно приурочивают к особым событиям и праздникам, таким как Новый год, день святого Валентина, день защитника Отечества и т. д.
Многих привлекает ипотека в иностранной валюте – в основном из-за более низких ставок. Но если вы получаете зарплату в рублях, от такого кредита лучше отказаться. Сроки ипотеки велики, а национальная валюта неустойчива и может банально обесцениться. Отдавать долг при этом все равно придется по текущему курсу – тогда выгода испарится, и могут возникнуть сложности с погашением кредита на квартиру.
С осторожностью относитесь к ипотеке без первоначального взноса. С одной стороны, она позволяет приобрести недвижимость фактически без вложений, однако тогда и тело кредита будет больше – а, следовательно, возрастет и переплата.
Какие могут быть риски при покупке квартиры
Отдельный вопрос, который заслуживает внимания – это как при покупке в Москве выбрать квартиру с минимальными рисками? Для ответа на него нужно сначала определиться, а чем вообще рискует среднестатистический покупатель, выбирая то или иное жилье.
Риски при покупке в новостройке:
- некачественные строительно-монтажные работы;
- перенос сроков сдачи;
- возможное банкротство застройщика.
Риски при покупке на вторичном рынке:
- продажа без ведома всех собственников;
- зарегистрированные в квартире несовершеннолетние;
- обременение;
- долги за коммунальные услуги.
При покупке квартиры в новостройке основные риски связаны с застройщиком. Чтобы свести их к минимуму, достаточно выбрать надежного девелопера. В случае со вторичным рынком ситуация сложнее – здесь основные проблемы связаны с юридическими нюансами. Чаще всего трудности возникают при покупке квартир, которые находятся в совместной собственности у родственников или супругов. Здесь важно, чтобы каждый из них письменно подтвердил согласие на продажу. Сильно осложняет проведение сделки наличие зарегистрированных несовершеннолетних граждан, наличие обременения – например, когда квартира заложена в банке. Еще один фактор риска – возможные многолетние задолженности по оплате коммунальных услуг, которые также следует проверить в УК.
Если квартира оказалась с «сюрпризом»
Как бы вы ни старались выбрать квартиру в Москве, риск неудачных покупок все же существует. Если вы остались недовольны качеством купленного жилья, слишком долго его ждали или вовсе подозреваете, что стали жертвой мошенничества, как защитить свои права в этом случае? Попробуем разобраться в самых частых проблемах, которые возникают у новоселов.
Как защитит свои права при покупке в новостройке
Дольщикам все претензии необходимо предъявлять в первую очередь застройщику. Их можно описать письменно в свободной форме, но чтобы сделать это грамотно, лучше доверить эту работу юристу. В тексте претензии следует указать свои требования – к примеру, оплату неустойки при переносе сроков сдачи объекта, устранение дефектов квартиры, расторжение ДДУ. Девелопер обязан оперативно отреагировать, чтобы решить возникшую проблему. Факт нарушения своих прав нужно доказать, поэтому не поленитесь собрать документы, квитанции с подтверждением регулярных выплат по ДДУ, сделайте фото дефектов – аргументируйте свои требования.
Помните, что если вы стали дольщиком в новостройке, то находитесь под защитой государства в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
Застройщик не реагирует на обращение или кормит обещаниями, которые не выполняет? Возможно, вы имеете дело с мошенником. Тогда следует обратиться в правоохранительные органы: полицию и суд. Также стоит уведомить органы местного самоуправления и Москомстройинвест – это надзорный орган, который контролирует деятельность застройщиков в столице. Если позволяют средства, также стоит нанять юриста для защиты своих прав.
Как защитить свои права при покупке на вторичном рынке
Вам не повезло выбрать квартиру, в которой впоследствии обнаружились существенные недостатки? Тогда вы приобрели товар ненадлежащего качества, и на вас распространяются нормы ст. 475 ГК РФ. Вы можете потребовать от продавца уменьшения стоимости квартиры, устранения недостатков или возмещения расходов на исправление дефектов. Однако в большинстве случаев после заключения договора собственники редко идут на компромисс, и все проблемы приходится решать через суд.
Помимо дефектов квартиры, новые владельцы могут столкнуться и с другими неприятностями – например, долгами бывших хозяев за коммунальные услуги. Оплачивать новым хозяевам их не нужно согласно ст. 153 п. 5 ЖК РФ, так как данная обязанность наступает лишь с момента возникновения права собственности на квартиру. Уведомите бывшего собственника о долгах, а сами получите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с датой перехода прав собственности и отнесите ее в управляющую компанию (УК) или ТСЖ. Там изменят данные лицевого счета на ваши и освободят от уплаты чужой задолженности. Если коммунальщики упрямятся, тогда следует написать отдельное заявление на имя руководителя УК со ссылкой на ст. 153 ЖК РФ и копией выписки из ЕГРН.
Если реакции не последует, то нужно обратиться в Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию или Прокуратуру. Однако помните, что, в отличие от коммунальных, долги по капитальному ремонту придется оплачивать в полном объеме даже за период до покупки – это правило описано в ч. 3 ст. 158 ЖК РФ.
Еще одна частая проблема – это выписка из жилья посторонних лиц. Чтобы избежать ее, достаточно изначально выбрать квартиру, где на момент заключения договора купли-продажи вообще никто не прописан. Но если по какой-то причине жилье уже в собственности, а в нем зарегистрированы посторонние люди, самый мирный вариант – это попросить их о добровольной выписке. Не ваш случай? Тогда подавайте иск в районный суд. Основания можно выбрать следующие – ст. 304 ГК РФ, п. 1 ст. 235 ГК РФ, П. 2 ст. 292 ГК. Но имейте в виду, что есть такие категории граждан, которых нельзя лишить регистрации – например, несовершеннолетние, проживающие в детских домах, лица, имеющие право пожизненного проживания и т. д.Резюме
В данной статье мы подробно разобрались, как выбрать квартиру при покупке в Москве и остановились на таких важных вопросах, как формирование бюджета, выбор подходящего района, принципы поиска оптимальных ипотечных программ, оценка рисков при покупке недвижимости и способы защиты своих прав как нового собственника. Вкупе все полученные знания должны помочь лучше ориентироваться на столичном рынке квартир, географии города и правовых аспектах приобретения жилья.
