Обзор тайного покупателя:
ЖК Бадаевский
Содержание и оценки
| Общая информация | |
| Расположение | 8/10 |
| Строительство | 10/10 |
| Технологии, архитектура | 10/10 |
| Жилой фонд | 5/10 |
| Районная и внутренняя инфраструктура | 10/10 |
| Экологическая обстановка | 6/10 |
| Покупка квартиры | 9/10 |
| Резюме | 8/10 |
Актуальные цены в ЖК «Бадаевский» на 08.03.2026
| Тип квартиры | м2 | Цена | |
|---|---|---|---|
| 1-комн. | 48–113 | 72 млн ₽ | |
| 2-комн. | 46–140 | 64 млн ₽ | |
| 3-комн. | 116–170 | 100 млн ₽ | |
| 4+-комн. | 152–179 | 100 млн ₽ |
Общая информация о комплексе и застройщике
Жилой комплекс «Бадаевский» – амбициозный проект редевелопмента бывшей промышленной территории в Западном административном округе Москвы: строительные работы начались на месте Бадаевского пивоваренного завода на набережной Тараса Шевченко. Уже на стадии проекта дом обещает стать одной из знаковых построек столицы.
Особенности ЖК «Бадаевский»:
- новостройка у воды;
- возвышается на колоннах высотой 35 метров;
- свободный проход к набережной Тараса Шевченко и к «Москва-Сити»;
- собственный пешеходный бульвар и парк площадью 4 га;
- сохраняются исторические заводские постройки.
ЖК «Бадаевский» – это новостройка высотой в 25 этажей на Кутузовском проспекте, в 100 метрах от Москвы-реки. Многофункциональный комплекс включает реконструкцию и восстановление корпусов Бадаевского пивоваренного завода, которые являются объектами промышленного наследия. Над историческими фабричными зданиями на 35-метровых колоннах будет построена современная жилая часть комплекса с видовыми квартирами.
В исторической застройке разместятся музей, рестораны, детские и спортивные учреждения, а на прилегающей территории разобьют самый большой в районе парк, открытый для всех москвичей. В жилой части будут располагаться квартиры, а на последнем этаже – городские виллы. Общая площадь строительства составит порядка 150 тыс. кв. м.
Первое впечатление. Масштаб замысла застройщика впечатляет. Уникальный по архитектуре проект, квартиры с видами на реку и Сити плюс полноценный культурно-развлекательный кластер буквально «под ногами» у жильцов дома. «Бадаевский» обещает стать новой достопримечательностью Москвы.
Расположение: Москва, ЗАО, Дорогомилово
Район Дорогомилово входит в число самых престижных и дорогих территорий Москвы, в том числе благодаря «парадному» Кутузовскому проспекту и близости к Москве-реке. Новый комплекс строится у воды, примерно в 600 метрах от пешеходного моста «Багратион», который соединяет набережную Тараса Шевченко с Краснопресненской набережной. Из знаковых объектов рядом – гостиница «Украина», одна из семи сталинских высоток, которая сейчас называется Radisson collection Hotel.
Набережная Тараса Шевченко – одна из главных прогулочных зон Дорогомилово; здесь есть живописные спуски к реке, отличные виды на высотки делового центра «Москва-Сити», реку, зелень, есть причалы для прогулочных теплоходов. Городские власти несколько раз выделяли на набережной полностью пешеходные участки, на все лето или летние выходные.
Район застроен преимущественно сталинскими домами. Ближайшая новостройка поблизости – клубный дом Кутузовский XII. Это еще один объект от Capital Group.
Строительство ведется на территории Бадаевского (бывшего Трехгорного) пивоваренного завода, действовавшего с 1875 года. Производство пиво продолжалось вплоть до 2006 года, когда большая часть помещений была передана под склады; здесь же открылись офисы, рестораны, фитнес-центры и несколько ночных клубов, в том числе «Крыша мира». Архитектурный ансамбль заводских построек – памятник промышленной архитектуры XIX века, внесенный в государственный реестр объектов культурного наследия.
Как доехать на машине и общественном транспорте
Главная автомобильная магистраль района – Кутузовский проспект. По нему можно выехать на ТТК (чуть больше 1,5 км), или через Новоарбатский мост к Садовому кольцу (около 1,7 км). Из доступных линий метро здесь есть Филевская (до станции «Выставочная» около 15 минут пешком через мост Багратиона), и Кольцевая (20 минут до станции «Киевская»).
Жителям Дорогомилово удобно пользоваться железнодорожным транспортом. Менее чем в 2 км от ЖК «Бадаевский» находится Киевский вокзал, откуда ходят аэроэкспрессы в аэропорт «Внуково». В 3 км – ж/д станция Фили Белорусского направления и одноименная станция «наземного метро» МЦД-1 «Лобня – Одинцово».
Кроме того, в районе Дорогомилово развита сеть наземного общественного транспорта. До ближайшей остановки – 500 метров, или 7 минут пешком. Там есть как маршруты по периметру и вглубь Садового кольца, так и на окраины – вплоть до МКАД.
Оценка 8/10. До ЖК «Бадаевский» удобно добираться как на автомобиле, так и общественным транспортом. Надо учитывать высокую вероятность столкнуться с пробками на Кутузовском проспекте.
Ход строительства: очереди и сроки сдачи корпусов
Застройщик ЖК «Бадаевский» – компания Capital Group, которая уже давно осваивает как Кутузовский проспект, так и участки на соседнем берегу Москвы-реки. Среди знаковых проектов застройщика – три небоскреба Capital Towers на Краснопресненской набережной, жилой комплекс в стиле хай-тек «Легенда Цветного» и клубный дом Mon Cher с видом на храм Христа Спасителя.
Сейчас на строительной площадке будущего дома идут подготовительные работы. Около года займут противоаварийные мероприятия, реставрация 1 и 3 корпусов бывшего пивоваренного завода и восстановление корпуса №2. Во время этих работ будут усилены вертикальные конструкции старых зданий: стены, пилоны, колонны, диафрагмы жесткости, а также несущие балки перекрытий. Ориентировочный срок ввода жилого комплекса в эксплуатацию – 2023 год.
Проектная документация
Поскольку старт продаж жилья в будущем жилом комплексе еще не объявлен, проектная документация не опубликована.
Оценка 10/10. Проект развивает известный московский девелопер, у которого уже есть сданные дома в этом районе. Частью подготовительных работ является реконструкция и восстановление заводских корпусов.
Технология строительства. Архитектура
Концепция многофункционального комплекса «Бадаевский» разработана швейцарским бюро Herzog & de Meuron, генпроектировщик – российское проектное бюро Apex. Ключевая часть в концепции – это история места. В рамках проекта не только происходит реставрация объектов культурного наследия, но по чертежам восстанавливается один из утраченных в советские годы корпусов, без которого нарушалось единство архитектурного ансамбля.
В то же время полностью сохранить все исторические постройки не удалось. Сохраняется примерно половина заводских корпусов №1 и №3, а все здания, которые не входили в охранную зону завода, сносятся. При этом к работе по восстановлению корпуса №2 архитекторы подошли скрупулезно: цветовые решения, характеристики, пропорции и материалы будут точно соблюдены.
Решение поднять жилую часть на высоту 35 метров тоже вызвано заботой об окружающей территории. Во-первых, это сохраняет прямую связь между бывшими промышленными зданиями и рекой. Все здания будут хорошо просматриваться с любой точки набережной. Во-вторых, в освободившемся пространстве будет открыт общественный парк. Итоговый проект с энтузиазмом принят сообществом архитекторов. Жилой комплекс получил три награды международного «Оскара» по архитектуре WAF-2019 в категориях «Жилье», «Приспособление памятников» и Re-Use.
Для строительства жилого комплекса использован ленточный монолитный фундамент, облегченный за счет системы пустотообразователей – пустотелых вкладышей из полимера. Такая технология позволяет удешевить эксплуатацию здания, потому что снижает расходы на вентиляцию, кондиционирование и отопление. Само здание покоится на колоннах. Они закрепляются на уровне паркинга и пронизывают жилую часть вплоть до третьего этажа.
Низ ленты обшивается металлическими листами: в них отражаются темно-кирпичные фасады корпусов Бадаевского завода и зелень парка. Торцы балконов облицуют мрамором. В строительстве будет использовано много стекла; так, в полностью стеклянных коробах находятся наружные лестницы и лифты, по которым будущие жильцы будут попадать в свои квартиры. С краев комплекса этажи будут опускаться до земли.
Архитектурная концепция и благоустройство
Новый дом будет снабжен новейшими инженерными системами и коммуникациями. Так, здесь монтируется совмещенная система отопления и вентиляции, в которой приток воздуха обеспечивается через конвекторные решетки в полу. При такой системе можно поддерживать в квартире оптимальный микроклимат в отсутствие батарей или конвекторов, и обеспечивать приток чистого воздуха с учетом карты загрязненности воздуха в районе.
Будут использованы уникальные эффективные утеплители, соблюдены все нормы инсоляции и нормы по охране объектов культурного наследия. Во внутреннем дворе дома, вдоль фронта исторических корпусов будет разбит пешеходный бульвар. На бывшей заводской территории появится парк общей площадью 4 га.
Оценка 10/10. Современные строительные технологии и смелые инженерные решения делают проект уникальным. Тщательно продуманы не только комфорт будущих жильцов, но и широкие возможности использования бывшей заводской территории в городской среде.
Выбор жилья: квартиры, апартаменты, городские виллы
На текущем этапе реализации проекта ЖК «Бадаевский» нет подробного описания самого жилья – ни планировок, ни вариантов отделки. Заявлено, что вся горизонтальная часть многофункционального комплекса будет отдана под апартаменты и квартиры. Из большей части квартир будут открываться виды на набережную и канал им. Москвы.
На последнем этаже расположатся индивидуальные городские виллы с выходами на крышу. Формат урбан-вилл подразумевает наличие собственной террасы с озеленением, индивидуальной планировки и высокого уровня приватности.
Оценка 5/10. До появления проектной публикации и подробных описаний будущих квартир сложно говорить о том, что из себя будет представлять жилой фонд.
Районная и внутренняя инфраструктура
На территории Бадаевского завода несколько лет развивался собственный культурно-развлекательный кластер; эти функции застройщик планирует сохранить и развить. В восстанавливаемом корпусе №2 – бывшем здании варни Трехгорного пивоваренного товарищества – должна открыться небольшая пивоварня и музей истории пива для коллекции артефактов, которые обнаруживаются во время строительных работ. Этой будет своеобразной отсылкой к истории места.
Также здесь появится комплекс социальной и спортивной инфраструктуры. В новом общественном парке будут дорожки для прогулок и скандинавской ходьбы, спортивные и детские площадки, фруктовый сад, амфитеатр для мероприятий под открытым небом. Откроются рестораны, кафе, продовольственные магазины. В заводском корпусе №3 будут детский и подростковый досуговый центр, музыкальная школа, а в корпусе №1 – бассейн и фитнес-центр. Под новым жилым зданием и благоустроенным внутренним двором построят подземный паркинг в 3 этажа.
Помимо собственной инфраструктуры жители ЖК «Бадаевский» смогут пользоваться всеми преимуществами жизни в престижном районе столицы. Работают крупные торговые центры; ближайший из них – ТЦ «Европейский» на Киевском вокзале, в 15 минутах пешком. На таком же расстоянии – Дорогомиловский рынок, известный множеством продовольственных лавок, в которых закупаются многие московские рестораторы.
В районе Дорогомилово расположены следующие образовательные учреждения:
- 16 детских садов;
- 9 школ;
- 2 гимназии.
В число самых известных объектов культурной инфраструктуры входят:
- театр «Мастерская П. Фоменко»;
- Театр кошек Куклачева;
- Центральный музей Великой Отечественной войны 1941–1945 годов;
- музей-панорама «Бородинская битва».
Для занятий спортом есть детская школа хоккея и батутно-гимнастический клуб. Огромное значение для района имеет близость административно-делового центра «Москва-Сити».
Оценка 10/10. На территории ЖК «Бадаевский» будет много коммерческих помещений, в реставрируемых заводских корпусах – культурные, спортивные и досуговые учреждения. Доступна вся инфраструктура Западного административного округа, совсем рядом – «Москва-Сити».
Экологическая обстановка
Крупных зеленых зон поблизости нет, поэтому проект включает создание собственного общественного парка в русском стиле: с зонами воркаута, активного спорта, беговыми дорожками. Проект парка разработан ландшафтными архитекторами Vogt. Помимо этого, есть парк Красная Пресня – до него 23 минуты пешком.
На автомобиле можно за 20 минут доехать до одного из нескольких крупных природных заказников и городских лесов, которые положительно влияют на экологию района и предлагают широкие возможности для отдыха на природе:
- Воробьевы горы;
- долина реки Сетунь;
- Матвеевский лес;
- парк Победы;
- Филевский парк.
Негативные факторы экологии Дорогомилова – автомобильные пробки на Кутузовском проспекте, а также Садовом кольце и ТТК. В 3 км находилась промышленная зона «Западный порт», сейчас идет ее редевелопмент: там появляются жилые кварталы и социальные объекты.
Оценка 6/10. На территории новостройки появится крупнейший в районе парк. Всего в нескольких километрах находятся четыре больших городских леса. Ближайшую промышленную зону сейчас перестраивают под жилые кварталы. В то же время негативное влияние оказывают автомобильные выхлопы ближайших транспортных магистралей.
Условия приобретения жилья: ожидается старт продаж
Новостройка находится на предпродажной стадии, о сроках застройщик объявит позже. Скорее всего, квартиры будут реализовываться по договорам долевого участия в строительстве.
Офис продаж застройщика
Отдел продаж Capital Group находится в «Москва-Сити» по адресу: Пресненская наб., д. 8, стр. 1. Офис работает каждый день, без выходных, с 9:00 до 21:00. До официального старта продаж можно узнать у менеджеров, на какой стадии находится строительство, и задать все интересующие вопросы.
Оценка: 9/10. На текущей стадии неясно, какими будут условия продажи квартир и цены, однако проект ведет заслуживающий доверия застройщик с широким опытом реализации проектов премиум-класса.
Резюме: плюсы и минусы новостройки
|
Плюсы |
Минусы |
|
– 1,5 километра до Садового кольца; – вид на Москву-реку и ДЦ «Москва-Сити»; – собственный парк и социокультурная инфраструктура; – вместительный подземный паркинг. |
– частые пробки на Кутузовском проспекте. |
Проект многофункционального жилого комплекса «Бадаевский» – действительно концептуальный: он всколыхнул архитектурное сообщество Москвы. В его пользу работают и удачная локация, и уникальные планировочные и инженерные решения, и грамотное освоение исторической и культурной среды.
Квартиры в «Бадаевском» подойдут тем, кому нравится жить в центре столицы, рядом с хорошими транспортными развязками, торговыми и деловыми центрами. Благодаря продуманной внутренней инфраструктуре тут будут все условия для семей с детьми. Также это хороший вариант для инвестиций: жилье в Дорогомилове пользуется устойчивым спросом и по ценам сопоставимо с районами ЦАО столицы.
Общая оценка по ЖК: 8/10
