Вход
или войдите через:
Используя Avaho.ru,
вы соглашаетесь с условиями обслуживания
Регион: Москва и Московская область

Как индивидуальному предпринимателю взять ипотеку

Дмитрий Кузьмин
Дмитрий Кузьмин

Если вы занимаетесь бизнесом с налоговым статусом ИП, получить ипотечный кредит будет чуть сложнее, чем обычному физическому лицу. Главная проблема в процессе — доказать банку вашу платежеспособность и надежность как заемщика. В статье подробно разбираемся со всеми нюансами.

При покупке квартиры в Москве и области обращайтесь в «Авахо» — опытные специалисты помогут купить квартиру в новостройках по вашим параметрам. Звоните +7 495 431-64-64.

Что такое ипотека для ИП

Де-юре разницы между получением ипотечного кредита физическим лицом и индивидуальным предпринимателем нет. Правила такие же — человек берет кредит в банке на покупку квартиры, а жилье попадает в залог банку до тех пор, пока кредит не погасят.

Де-факто ситуация отличается. Предпринимателю сложнее взять ипотеку, потому что банки, хоть и декларируют доступность таких кредитов для всех, на деле считают ИП менее надежными заемщиками.

С точки зрения банка сложно понять, насколько ИП будет стабильно зарабатывать, какой конкретно у него будет будущий доход. Есть риски — бизнес ИП может быть убыточным или нестабильным, и потому он не сможет погашать кредит вовремя. Даже если предприниматель резко разбогатеет и досрочно погасит ипотеку — для банка это тоже потеря дохода.

Поэтому условия ипотеки для ИП обычно отличаются от аналогичного займа для физлиц — процентная ставка будет выше, потребуется больше первоначального взноса. Иногда бывают и дополнительные требования — например, банк может предложить выдать ипотеку под залог другого имущества, или попросит привлечь созаемщиков. Некоторые банки и вовсе не дают ипотечных кредитов ИП.

Это не значит, что индивидуальный предприниматель не сможет взять ипотеку — все реально, ИП тоже кредитуют. Но понадобится чуть больше документов и, возможно, ставка будет на 12% больше.

«Ак Барс Банк» предлагает ИП и физлицам заполнять разные виды заявлений на ипотеку

Разделяйте ипотеку для ИП и коммерческую ипотеку

Не путайте два разных термина:

  • Ипотека для ИП — это обычная ипотека, по которой приобретается квартира или апартаменты, но заемщик выступает не просто как физлицо, а как индивидуальный предприниматель. Если отдельно не указано иное, то действуют все программы поддержки жилищного кредитования.
  • Коммерческая ипотека — обычно так называют кредит, которые банк выдает предпринимателю на покупку нежилых помещений, предназначенных для коммерческих действий. Например, с помощью такой программы можно купить офис, гостиницу, склад или помещение под магазин. Название зависит от маркетинговой политики банка — просто «коммерческая ипотека», «бизнес-ипотека» или «ипотека на коммерческие помещения».

Обе ипотеки являются кредитом на покупку помещения, только в первом случае это жилье, а во втором — площади под бизнес. Но при этом покупая коммерческое помещение, рассчитывать на льготные жилищные программы предприниматель не сможет.

 

«Альфа-Банк» предлагает предпринимателям бизнес-ипотеку до 60 млн рублей

Каким предпринимателям дают ипотеку

Есть несколько базовых требований, которые предъявляют банки ко всем заемщикам. Если вы не совпадаете по каким-то признакам, это не значит, что ипотеку точно не дадут. Но, скорее всего, придется попробовать подать документы сразу в несколько банков, чтобы повысить вероятность одобрения заявки.

Гражданство. Вы должны быть гражданином Российской Федерации. Будет полезна и постоянная регистрация в том регионе, где вы планируете взять ипотеку.

Возраст. Для банка важно, чтобы вы находились в трудоспособном возрасте весь период выплаты ипотеки. Минимальный показатель — 1821 год. Для мужчин младше 27 лет придется предоставить военный билет с отметкой о прохождении службы или решением комиссии о непригодности к ней.

Если вы еще не служили и военного билета нет, шансы получить кредит становятся меньше — банки неохотно выдают жилищный кредит тому, кто может уехать служить на год и потеряет источник дохода.

Еще нужно обращать внимание на возраст, в котором вы будете на момент окончания выплат. Например, если сейчас человеку 6065 лет, то банк скорее всего откажет в выдаче кредита на 30 лет — слишком велика вероятность, что заемщик не сможет выплачивать займ стабильно до 9095 лет.

Сейчас банки выдают ипотеку и пенсионерам. Но обычно рассчитывают так, чтобы возраст на момент полного погашения кредиты был не больше 70 лет.

Читайте также: Ипотека для пенсионеров — бывает ли такая и как её получить

Срок статуса ИП. Тем, кто только зарегистрировал статус индивидуального предпринимателя в налоговой, ипотеку скорее всего не дадут. Минимальный срок ведения бизнеса, как правило, составляет 612 месяцев. Это значит не просто сохранение статуса на такой срок, но и ведение бизнеса с получением дохода.

Отсутствие задолженностей. Требование подходит для любых заемщиков — если вы хотите взять ипотеку, у вас не должно быть просроченных долгов по кредиту. Еще важно вовремя платить налоги и обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд соцстрахования.

Кредитная история. Банки, как правило, проверяют не просто наличие долгов и просрочек, но и в целом кредитную историю. Узнать, что о вас думают кредитные учреждения, можно с помощью «Госуслуг».

В истории должна быть собраны сведения обо всех кредитах, которые вы когда-то платили. Банкам доступны данные и о просрочках, даже если вы их уже погасили.

Хорошая кредитная история, которая повысит вероятность выдачи вам ипотеки — это несколько займов, которые вы погасили вовремя. Плохая — кредиты с просрочками, пусть и уже закрытые. Еще хуже — наличие судебных решений по просроченным кредитам.

Плохую кредитную историю можно исправить — взять несколько небольших займов и погасить их вовремя.

Доход. Чтобы банк выдал ипотеку, как правило, ежемесячный платеж по ней не должен превышать 3045% от вашего дохода. Причем в доходе учитывается и другая кредитная нагрузка. Например, получаете в месяц 100 тысяч рублей, но платите за потребительский кредит 20 тысяч. Доходом будет считаться 80 тысяч.

Перед тем, как заполнять заявление на ипотеку в конкретном банке, уточните требования к заемщику-ИП. Обычно банки максимально подробно описывают, кому они готовы дать кредит. Если не совпадаете по какому-то требованию, обратитесь к ипотечному менеджеру в банке, спросите, есть ли смысл тратить время на заполнение заявки.

Как подтвердить доход в банке

Чтобы взять ипотеку, индивидуальный предприниматель не может просто прийти в банк и сказать — хочу кредит, у меня такой-то доход. Ваши заработки нужно подтвердить.

Способ подтверждения зависит от системы налогообложения. Например. ИП на УСН «Доходы минус расходы» могут предоставить в банк декларацию с реальными доходами, которую обычно сдают в налоговую. Те, кто использует налоговые режимы без декларации, например, патентную систему, могут предоставить в банк выписки со счетов, договоры с клиентами, лицензии на работу.

Конкретный список документов зависит от банка. Спросите в учреждении у ипотечного менеджера, какие нужны документы для вашей системы налогообложения.

Еще пригодится наличие расчетного счета в том же банке, где вы хотите взять ипотеку. Сотрудники кредитного учреждения смогут сразу проверить движение всех средств — то есть поймут, как часто и как много денег вам приходит, на что вы их тратите.

ИП может взять ипотеку «по двум документам»

Есть исключение из правила обязательного подтверждения дохода. У банков есть программы выдачи ипотеки по двум документам, без подтверждений заработка. Например, приходите в отделение с паспортом и СНИЛС, пишите заявление на выдачу и этого достаточно.

В таких программах обычно выше процентная ставка, требуется большой первоначальный взнос, а срок кредита составляет 1015 лет. Это не так выгодно, как программы с подтверждением дохода. Но это решение в случае, если дохода у вас нет или вы не можете предоставить в банк документы-подтверждения.

Обратите внимание — в таких программах вы можете не сообщать банку, что являетесь ИП. Например, написать в заявлении, что вы просто безработный. Получается, вы выступаете как обычное физическое лицо, а не предприниматель. Это не запрещено.

Но все же лучше сообщить банку о статусе — есть риск, что служба безопасности уточнит данные о вас, например. в налоговой инспекции и пенсионном фонде. И утаивание информацию о том, что являетесь предпринимателем, повышает риск отказа в ипотеке.

Максимальная сумма ипотеки

Сумма, которую одобрит банк, зависит от нескольких условий: размера первоначального взноса, дохода ИП, срока кредита и внутренних правил самого банка. Также часто учитываются состав семьи, обязательства заёмщика по другим кредитам, наличие другой недвижимости, например коммерческой.

При расчёте суммы кредита учитывается ежемесячный доход ИП. Важно, чтобы сумма платежа не превышала половину суммы дохода. Ещё важна сфера деятельности. Если ИП оказывает услуги, то учитывается весь его доход за вычетом налогов. Если предприниматель занимается торговлей или производит товары, считается чистый доход, то есть за вычетом издержек и убытков. Если одобренная сумма кредита не устраивает, можно увеличить её, предоставив дополнительный залог, например другую недвижимость.

Какие документы понадобятся

Если речь идет про стандартную ипотеку для ИП, а не ипотеку «По двум документам» или коммерческую ипотеку, то вам нужно собрать такой пакет документов:

  • паспорт;
  • свидетельство о регистрации ИП (или выписку из ЕГРИП);
  • документы, подтверждающие доход — декларации за прошедший период, отчет о доходах и расходах, выписки со счетов;
  • если ИП заключает с супругом брачный договор, его тоже стоит предоставить.

Еще нужно заполнить заявление на выдачу ипотеки. Форма у каждого банка своя, ну найти шаблон на сайте банка или запросить у менеджера кредитного учреждения.

Дополнительно, по запросу менеджера, могут потребоваться:

  • лицензии и сертификаты на ведение деятельности, если такие нужны в вашей отрасли;
  • выписки с других счетов, в том числе валютных;
  • документы, подтверждающие наличие коммерческого имущества в собственности — например, если у вас магазин, вы можете показать выписку из ЕГРН на помещение.

Банк может попросить подробнее рассказать о бизнесе, например, заполнить анкету с экономическим обоснованием деятельности. В ней нужно рассказать о вашей сфере деятельности, количестве сотрудников, количестве постоянных клиентов и прогнозах по росту прибыли.

Возможности использования господдержки для индивидуальных предпринимателей

Так как между ИП и простым физлицом нет большой разницы, предприниматель может пользоваться теми же льготными программами. Главное — соответствовать их условиям. ИП с детьми может рассчитывать на семейную ипотеку и пользоваться материнским капиталом, принимать участие в программе сельской, Дальневосточной и Арктической ипотеки со сниженной ставкой. Однако в случае с ИП банки могут увеличивать первоначальный взнос или сокращать срок выплаты кредита для подстраховки.

Процесс покупки квартиры в ипотеку

Процесс покупки практически ничем не отличается от процедуры для физических лиц:

1. Найдите подходящее жилье. Вам нужно точно знать, сколько денег будете запрашивать у банка.

2. Подайте предварительные заявки на ипотеку. Обращаться можно сразу в несколько банков — сможете сравнить условия и выбрать самое выгодное предложение. Дождитесь одобрения предварительной заявки — это может быть звонок или смс-ка из банка.

3. Соберите документы и предоставьте их банк. Какие конкретно документы понадобятся, зависит от банка и вида жилья — полный список уточняйте у менеджера банка.

Дождитесь одобрения — менеджер сообщит, что с документами все в порядке и в целом банк готов выдать вам деньги на покупку квартиры.

4. Оцените недвижимость. Если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, банк попросит у вас отчет об оценке — это документ, подтверждающий рыночную стоимость покупаемого жилья. Делают такой отчет специализированные оценочные компании — в банке посоветуют список аккредитованных, или вы можете сравнить цену и выбрать эксперта для оценки сами. Для новостроек такой отчет обычно не нужен. Читайте подробнее в статье «Как провести оценку квартиру для ипотеки».

5. Дождитесь, пока банк одобрит ипотеку. Сотрудники кредитного учреждения проверяют документы, вашу кредитную историю, отчет об оценке на соответствие закона. Если всё в порядке, вам сообщат об окончательном одобрении кредита — обычно это происходит в течение 17 дней. Если что-то не так, банк откажет в выдаче ипотеки — тогда придется искать другое жилье.

6. Подпишите кредитный договор. В нем должна быть указана информация о сроках кредита, полной сумме, должен быть приложен график платежей с указанием ежемесячной выплаты. Проверьте, чтобы в договоре была информация о покупаемой недвижимости, ее адрес и описание параметров.

7. Оформите сделку. Подпишите договор на покупку квартиры — договор купли-продажи, если покупаете недвижимость на вторичном рынке, договор долевого участия, если приобретаете новостройку у застройщика, или договор переуступки, если покупаете жилье у дольщика. Подайте все документы, включая ипотечный договор, на регистрацию в МФЦ. Через 510 дней вам придет ответ, что сделка зарегистрирована.

Если нет, нужно разбираться в конкретных причинах — может быть, что-то не так с документами на квартиру или есть проблемы в ипотечном договоре. Если такое произошло, стоит обратиться к эксперту в недвижимости или к компетентному в таких вопросах юристу.

8. Застрахуйте квартиру. Чтобы банк перевел продавцу деньги, а ипотечный договор не был признан незаконным, нужно оформить страховку квартиры. Здесь есть нюансы.

  • Есть обязательное страхование — страхование имущества. Такой полис требует от покупателя недвижимости в ипотеку закон. Страховать жилье можно в любой страховой компании, не обязательно в той, которую рекомендует банк. Стоит, в зависимости от компании, около 0,51% от стоимости квартиры. Такое страхование нужно повторять ежегодно, пока вы выплачиваете ипотеку. Если не покупать полис, ипотечный договор могут расторгнуть, а с вас через суд банк может потребовать все сумму с процентами сразу. Или примет другие меры, в зависимости от того, что написано в вашем договоре.
  • Есть добровольное страхование жизни. Если сделать такой полис, то банк, как правило, снизит процентную ставку — обычно на 1 процентный пункт. Требовать такое страхование нельзя.
  • И бывает титульное страхование — страховка от утраты квартиры. Это тоже необязательная страховка, которую вы можете оформить по желанию.

9. Получите подтверждение собственности. Чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит вам, можно заказать в МФЦ выписку из ЕГРН. Там должно быть указано, что вы владеете жильем, но оно находится в залоге у банка по причине ипотечного кредита.

Еще можно позвонить продавцу и спросить, перевел ли ему банк деньги — кредитное учреждение обычно выплачивает всю сумму в течение 15 рабочих дней после того, как сделку зарегистрируют.

Список банков, предоставляющих ипотеку индивидуальным предпринимателям

При одной и той же ключевой ставке ЦБ РФ условия банков по ипотечным кредитам могут различаться, причём предложения в общем доступе часто оказываются маркетингом, так как решения для каждого заёмщика принимаются индивидуально. Собрали предложения от разных банков для понимания общей картины на покупку квартиры за 10 млн рублей с первоначальным взносом 30% по программе семейной ипотеки и на общих условиях:

БанкСтоимость кредита (%)Ежемесячный платёжУсловия
Сбербанк от 5,3% от 50 150 ₽ Семейная ипотека
17,1% от 95 293 ₽ Новостройка на общих условиях
Альфа-Банк 6% от 50 150 ₽ Семейная ипотека
Банк ДОМ.РФ 5,3% от 50 150 ₽ Семейная ипотека
15,7% от 93 731 ₽ Новостройка на общих условиях
Банк «Открытие» 6,1% от 50 150 ₽ Семейная ипотека
16,8% от 90 062 ₽ Новостройка на общих условиях
ВТБ 5,9% от 50 150 ₽ Семейная ипотека
16,9% от 100 552 ₽ Новостройка на общих условиях
Росбанк 8,1% от 41 502 ₽ Семейная ипотека
Абсолют Банк 6,8% от 49 106 ₽ Семейная ипотека
14,9% от 83 762 ₽ Новостройка на общих условиях
Россельхозбанк 6,4% от 46 197 ₽ Семейная ипотека
Ак Барс Банк 17,1% от 100 023 ₽ Новостройка на общих условиях
Уралсиб 6,1% от 50 110 ₽ Семейная ипотека
16,9% от 103 689 ₽ Новостройка на общих условиях
Совкомбанк 15,1% от 77 027 ₽ Новостройка на общих условиях

Прогноз изменений и нововведений на 2024 год

Конкретно для ИП ждать нововведений не стоит — условия ипотечного кредитования распространяются на всех заёмщиков. В декабре 2023 года увеличилась сумма первоначального взноса по льготным программам до 30% и выросла ставка ЦБ РФ. Всё это скажется на рынке недвижимости: кредиты будут дорожать, а к заёмщикам будут применять всё более строгие правила. Учитывая, что кредитование индивидуальных предпринимателей — более рискованная процедура, скорее всего, процентные ставки для них будут ещё выше, а проверка дохода — ещё тщательнее.

Кратко: как ИП оформить ипотеку

  • Обратитесь в несколько банков, уточните актуальные условия для предпринимателей. Они могут отличаться от условий для обычных физлиц. Убедитесь, что менеджер в банке понял, о какой конкретно программе вы говорите — об обычной ипотеке на жилье или о «бизнес-ипотеке» на коммерческие помещения.
  • Найдите подходящую недвижимость — или несколько вариантов. Вам нужно знать точную сумму, которую вы хотите запросить у банка.
  • Отправьте заявки на ипотеку. Вы можете обратиться в один банк или сделать попытки получить кредит в нескольких учреждения. Шаблоны заявок возьмите на сайте банка или у менеджеров. Заявки для ИП обычно отличаются от заявок для физических лиц. Дождитесь предварительного одобрения. Сравните предлагаемые банками условия. Ипотека для ИП с господдержкой также потребует соблюдения определенных условий.
  • Соберите нужный пакет документов — конкретный перечень уточняйте у менеджера. Подайте документы в выбранный банк — там, где условия выгоднее.
  • Если банк предварительно одобрил документы, вас попросят сделать оценку квартиры. Найдите оценочную компанию, получите от них отчет об оценке, передайте его в банк. После банк озвучит вам окончательное решение и условия, по которым вам готовы дать ипотеку.
  • Подпишите договора — сначала ипотечный, а затем договор купли-продажи, переуступки или долевого участия. Оформите сделку в МФЦ.
  • от 7 млн руб.
Квартиры с отделкой от 7 млн рублей.
  • от 12,6 млн ₽
Скидка 13%. Собственный променад с фонтаном.
  • 30 Мар 2021
  • Источник: Avaho.ru
  • Изображение akbars.ru, alfabank.ru