Как индивидуальному предпринимателю взять ипотеку

Если вы занимаетесь бизнесом с налоговым статусом ИП, получить ипотечный кредит будет чуть сложнее, чем обычному физическому лицу. Главная проблема в процессе — доказать банку вашу платежеспособность и надежность как заемщика. В статье подробно разбираемся со всем и нюансами.

При покупке квартиры в Москве и области обращайтесь в «Авахо» — опытные специалисты помогут купить квартиру в новостройках по вашим параметрам. Звоните +7 495 431-64-64.

Что такое ипотека для ИП

Де-юре разницы между получением ипотечного кредита физическим лицом и индивидуальным предпринимателем нет. Правила такие же — человек берет кредит в банке на покупку квартиры, а жилье попадает в залог банку до тех пор, пока кредит не погасят.

Де-факто ситуация отличается. Предпринимателю сложнее взять ипотеку, потому что банки, хоть и декларируют доступность таких кредитов для всех, на деле считают ИП менее надежными заемщиками.

С точки зрения банка сложно понять, насколько ИП будет стабильно зарабатывать, какой конкретно у него будет будущий доход. Есть риски — бизнес ИП может быть убыточным или нестабильным, и потому он не сможет погашать кредит вовремя. Даже если предприниматель резко разбогатеет и досрочно погасит ипотеку — для банка это тоже потеря дохода.

Поэтому условия ипотеки для ИП обычно отличаются от аналогичного займа для физлиц — процентная ставка будет выше, потребуется больше первоначального взноса. Иногда бывают и дополнительные требования — например, банк может предложить выдать ипотеку под залог другого имущества, или попросит привлечь созаемщиков. Некоторые банки и вовсе не дают ипотечных кредитов ИП.

Это не значит, что индивидуальный предприниматель не сможет взять ипотеку — все реально, ИП тоже кредитуют. Но понадобится чуть больше документов и, возможно, ставка будет на 1–2% больше.

«Ак Барс Банк» предлагает ИП и физлицам заполнять разные виды заявлений на ипотеку

Разделяйте ипотеку для ИП и коммерческую ипотеку

Не путайте два разных термина:

• Ипотека для ИП — это обычная ипотека, по которой приобретается квартира или апартаменты, но заемщик выступает не просто как физлицо, а как индивидуальный предприниматель. Если отдельно не указано иное, то действуют все программы поддержки жилищного кредитования.
• Коммерческая ипотека — обычно так называют кредит, которые банк выдает предпринимателю на покупку нежилых помещений, предназначенных для коммерческих действий. Например, с помощью такой программы можно купить офис, гостиницу, склад или помещение под магазин. Название зависит от маркетинговой политики банка — просто «коммерческая ипотека», «бизнес-ипотека» или «ипотека на коммерческие помещения».

Обе ипотеки являются кредитом на покупку помещения, только в первом случае это жилье, а во втором — площади под бизнес. Но при этом покупая коммерческое помещение, рассчитывать на льготные жилищные программы предприниматель не сможет.

«Альфа-Банк» предлагает предпринимателям бизнес-ипотеку до 60 млн рублей

Каким предпринимателям дают ипотеку

Есть несколько базовых требований, которые предъявляют банки ко всем заемщикам. Если вы не совпадаете по каким-то признакам, это не значит, что ипотеку точно не дадут. Но, скорее всего, придется попробовать подать документы сразу в несколько банков, чтобы повысить вероятность одобрения заявки.

Гражданство. Вы должны быть гражданином Российской Федерации. Будет полезна и постоянная регистрация в том регионе, где вы планируете взять ипотеку.

Возраст. Для банка важно, чтобы вы находились в трудоспособном возрасте весь период выплаты ипотеки. Минимальный показатель — 18–21 год. Для мужчин младше 27 лет придется предоставить военный билет с отметкой о прохождении службы или решением комиссии о непригодности к ней.

Если вы еще не служили и военного билета нет, шансы получить кредит становятся меньше — банки неохотно выдают жилищный кредит тому, кто может уехать служить на год и потеряет источник дохода.

Еще нужно обращать внимание на возраст, в котором вы будете на момент окончания выплат. Например, если сейчас человеку 60–65 лет, то банк скорее всего откажет в выдаче кредита на 30 лет — слишком велика вероятность, что заемщик не сможет выплачивать займ стабильно до 90–95 лет.

Сейчас банки выдают ипотеку и пенсионерам. Но обычно рассчитывают так, чтобы возраст на момент полного погашения кредиты был не больше 70 лет.

Срок статуса ИП. Тем, кто только зарегистрировал статус индивидуального предпринимателя в налоговой, ипотеку скорее всего не дадут. Минимальный срок ведения бизнеса, как правило, составляет 6–12 месяцев. Это значит не просто сохранение статуса на такой срок, но и ведение бизнеса с получением дохода.

Отсутствие задолженностей. Требование подходит для любых заемщиков — если вы хотите взять ипотеку, у вас не должно быть просроченных долгов по кредиту. Еще важно вовремя платить налоги и обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд соцстрахования.

Кредитная история. Банки, как правило, проверяют не просто наличие долгов и просрочек, но и в целом кредитную историю. Узнать, что о вас думают кредитные учреждения, можно с помощью «Госуслуг».

В истории должна быть собраны сведения обо всех кредитах, которые вы когда-то платили. Банкам доступны данные и о просрочках, даже если вы их уже погасили.

Хорошая кредитная история, которая повысит вероятность выдачи вам ипотеки — это несколько займов, которые вы погасили вовремя. Плохая — кредиты с просрочками, пусть и уже закрытые. Еще хуже — наличие судебных решений по просроченным кредитам.

Плохую кредитную историю можно исправить — взять несколько небольших займов и погасить их вовремя.

Доход. Чтобы банк выдал ипотеку, как правило, ежемесячный платеж по ней не должен превышать 30–45% от вашего дохода. Причем в доходе учитывается и другая кредитная нагрузка. Например, получаете в месяц 100 тысяч рублей, но платите за потребительский кредит 20 тысяч. Доходом будет считаться 80 тысяч.

Перед тем, как заполнять заявление на ипотеку в конкретном банке, уточните требования к заемщику-ИП. Обычно банки максимально подробно описывают, кому они готовы дать кредит. Если не совпадаете по какому-то требованию, обратитесь к ипотечному менеджеру в банке, спросите, есть ли смысл тратить время на заполнение заявки.

Как подтвердить доход в банке

Чтобы взять ипотеку, индивидуальный предприниматель не может просто прийти в банк и сказать — хочу кредит, у меня такой-то доход. Ваши заработки нужно подтвердить.

Способ подтверждения зависит от системы налогообложения. Например. ИП на УСН «Доходы минус расходы» могут предоставить в банк декларацию с реальными доходами, которую обычно сдают в налоговую. Те, кто использует налоговые режимы без декларации, например, патентную систему, могут предоставить в банк выписки со счетов, договоры с клиентами, лицензии на работу.

Конкретный список документов зависит от банка. Спросите в учреждении у ипотечного менеджера, какие нужны документы для вашей системы налогообложения.

Еще пригодится наличие расчетного счета в том же банке, где вы хотите взять ипотеку. Сотрудники кредитного учреждения смогут сразу проверить движение всех средств — то есть поймут, как часто и как много денег вам приходит, на что вы их тратите.

ИП может взять ипотеку «по двум документам»

Есть исключение из правила обязательного подтверждения дохода. У банков есть программы выдачи ипотеки по двум документам, без подтверждений заработка. Например, приходите в отделение с паспортом и СНИЛС, пишите заявление на выдачу и этого достаточно.

В таких программах обычно выше процентная ставка, требуется большой первоначальный взнос, а срок кредита составляет 10–15 лет. Это не так выгодно, как программы с подтверждением дохода. Но это решение в случае, если дохода у вас нет или вы не можете предоставить в банк документы-подтверждения.

Обратите внимание — в таких программах вы можете не сообщать банку, что являетесь ИП. Например, написать в заявлении, что вы просто безработный. Получается, вы выступаете как обычное физическое лицо, а не предприниматель. Это не запрещено.

Но все же лучше сообщить банку о статусе — есть риск, что служба безопасности уточнит данные о вас, например. в налоговой инспекции и пенсионном фонде. И утаивание информацию о том, что являетесь предпринимателем, повышает риск отказа в ипотеке.

Какие документы понадобятся для обычной ипотеки для ИП

Если речь идет про стандартную ипотеку для ИП, а не ипотеку «По двум документам» или коммерческую ипотеку, то вам нужно собрать такой пакет документов:

• паспорт;
• свидетельство о регистрации ИП (или выписку из ЕГРИП);
• документы, подтверждающие доход — декларации за прошедший период, отчет о доходах и расходах, выписки со счетов;
• если ИП заключает с супругом брачный договор, его тоже стоит предоставить.

Еще нужно заполнить заявление на выдачу ипотеки. Форма у каждого банка своя, ну найти шаблон на сайте банка или запросить у менеджера кредитного учреждения.

Дополнительно, по запросу менеджера, могут потребоваться:

• лицензии и сертификаты на ведение деятельности, если такие нужны в вашей отрасли;
• выписки с других счетов, в том числе валютных;
• документы, подтверждающие наличие коммерческого имущества в собственности — например, если у вас магазин, вы можете показать выписку из ЕГРН на помещение.

Банк может попросить подробнее рассказать о бизнесе, например, заполнить анкету с экономическим обоснованием деятельности. В ней нужно рассказать о вашей сфере деятельности, количестве сотрудников, количестве постоянных клиентов и прогнозах по росту прибыли.

Как ИП купить квартиру в ипотеку

Процесс покупки практически ничем не отличается от процедуры для физических лиц:

1. Найдите подходящее жилье. Вам нужно точно знать, сколько денег будете запрашивать у банка.

2. Подайте предварительные заявки на ипотеку. Обращаться можно сразу в несколько банков — сможете сравнить условия и выбрать самое выгодное предложение. Дождитесь одобрения предварительной заявки — это может быть звонок или смс-ка из банка.

3. Соберите документы и предоставьте их банк. Какие конкретно документы понадобятся, зависит от банка и вида жилья — полный список уточняйте у менеджера банка.

Дождитесь одобрения — менеджер сообщит, что с документами все в порядке и в целом банк готов выдать вам деньги на покупку квартиры.

4. Оцените недвижимость. Если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, банк попросит у вас отчет об оценке — это документ, подтверждающий рыночную стоимость покупаемого жилья. Делают такой отчет специализированные оценочные компании — в банке посоветуют список аккредитованных, или вы можете сравнить цену и выбрать эксперта для оценки сами. Для новостроек такой отчет обычно не нужен. Читайте подробнее в статье «Как провести оценку квартиру для ипотеки».

5. Дождитесь, пока банк одобрит ипотеку. Сотрудники кредитного учреждения проверяют документы, вашу кредитную историю, отчет об оценке на соответствие закона. Если всё в порядке, вам сообщат об окончательном одобрении кредита — обычно это происходит в течение 1–7 дней. Если что-то не так, банк откажет в выдаче ипотеки — тогда придется искать другое жилье.

6. Подпишите кредитный договор. В нем должна быть указана информация о сроках кредита, полной сумме, должен быть приложен график платежей с указанием ежемесячной выплаты. Проверьте, чтобы в договоре была информация о покупаемой недвижимости, ее адрес и описание параметров.

7. Оформите сделку. Подпишите договор на покупку квартиры — договор купли-продажи, если покупаете недвижимость на вторичном рынке, договор долевого участия, если приобретаете новостройку у застройщика, или договор переуступки, если покупаете жилье у дольщика. Подайте все документы, включая ипотечный договор, на регистрацию в МФЦ. Через 5–10 дней вам придет ответ, что сделка зарегистрирована.

Если нет, нужно разбираться в конкретных причинах — может быть, что-то не так с документами на квартиру или есть проблемы в ипотечном договоре. Если такое произошло, стоит обратиться к эксперту в недвижимости или к компетентному в таких вопросах юристу.

8. Застрахуйте квартиру. Чтобы банк перевел продавцу деньги, а ипотечный договор не был признан незаконным, нужно оформить страховку квартиры. Здесь есть нюансы.

• Существует обязательное страхование — страхование имущества. Такой полис требует от покупателя недвижимости в ипотеку закон. Страховать жилье можно в любой страховой компании, не обязательно в той, которую рекомендует банк. Стоит, в зависимости от компании, около 0,5–1% от стоимости квартиры. Такое страхование нужно повторять ежегодно, пока вы выплачиваете ипотеку. Если не покупать полис, ипотечный договор могут расторгнуть, а с вас через суд банк может потребовать все сумму с процентами сразу. Или примет другие меры, в зависимости от того, что написано в вашем договоре.
• Есть добровольное страхование жизни. Если сделать такой полис, то банк, как правило, снизит процентную ставку — обычно на 1 процентный пункт. Требовать такое страхование нельзя.
• И бывает титульное страхование — страховка от утраты квартиры. Это тоже необязательная страховка, которую вы можете оформить по желанию.

9. Получите подтверждение собственности. Чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит вам, можно заказать в МФЦ выписку из ЕГРН. Там должно быть указано, что вы владеете жильем, но оно находится в залоге у банка по причине ипотечного кредита.

Еще можно позвонить продавцу и спросить, перевел ли ему банк деньги — кредитное учреждение обычно выплачивает всю сумму в течение 1–5 рабочих дней после того, как сделку зарегистрируют.

Кратко: как ИП оформить ипотеку

Обратитесь в несколько банков, уточните актуальные условия для предпринимателей. Они могут отличаться от условий для обычных физлиц. Убедитесь, что менеджер в банке понял, о какой конкретно программе вы говорите — об обычной ипотеке на жилье или о «бизнес-ипотеке» на коммерческие помещения.

• Найдите подходящую недвижимость — или несколько вариантов. Вам нужно знать точную сумму, которую вы хотите запросить у банка.
• Отправьте заявки на ипотеку. Вы можете обратиться в один банк или сделать попытки получить кредит в нескольких учреждения. Шаблоны заявок возьмите на сайте банка или у менеджеров. Заявки для ИП обычно отличаются от заявок для физических лиц. Дождитесь предварительного одобрения. Сравните предлагаемые банками условия.
• Соберите нужный пакет документов — конкретный перечень уточняйте у менеджера. Подайте документы в выбранный банк — там, где условия выгоднее.
• Если банк предварительно одобрил документы, вас попросят сделать оценку квартиры. Найдите оценочную компанию, получите от них отчет об оценке, передайте его в банк. После банк озвучит вам окончательное решение и условия, по которым вам готовы дать ипотеку.
• Подпишите договора — сначала ипотечный, а затем договор купли-продажи, переуступки или долевого участия. Оформите сделку в МФЦ.