Вход или регистрация
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания

Как досрочно погасить ипотеку и остаться в выигрыше

5 Авг 2020
Станислав Манжиевский
Станислав Манжиевский

Досрочное погашение кредитов — это то, чего боятся банки и во что не всегда вникают заемщики. Рассказываем, как можно досрочно погасить ипотеку, избежать неясностей и сэкономить на переплате по процентам — в нашем случае вышло 200-400 тыс. рублей.

Что вы узнаете из этой статьи

Что дает досрочное погашение

Как работает досрочное погашение

Какие есть способы досрочного погашения ипотеки

Когда начинать досрочно погашать ипотеку

Где найти деньги на досрочное погашение

Гасить досрочно небольшими суммами или копить

Когда досрочное погашение ипотеки невыгодно

Что дает досрочное погашение

Оно нужно, чтобы быстрее расплатиться с банком по кредиту и вывести квартиру из обременения. Это даст право в полной мере распоряжаться своей недвижимостью: ее можно будет легко продать без лишних бумаг, не потребуется согласие кредитора на перепланировку. Есть и финансовая сторона вопроса — досрочно погашая ипотеку, мы сокращаем переплату по процентной ставке, которая нередко достигает 30-40% от стоимости квартиры.

Как работает досрочное погашение

Полностью или частично погасить ипотеку раньше срока заемщик может в любое время. Такое право установлено законом №284-ФЗ «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ч. 2 Гражданского кодекса РФ» от 19.10.2011 г.

Исключение составляют лишь случаи, когда в ипотечном договоре прямо прописаны какие-либо ограничения. Поэтому внимательно читайте условия кредита и уточняйте в банке правила досрочного погашения.

Минимальная сумма досрочного платежа тоже часто устанавливается кредитором. А вот когда платить, решает уже заемщик. Можно досрочно внести на ипотечный счет крупную сумму за раз или платить частями по мере появления свободных денег. Банк принимает досрочные погашения в любой рабочий день, в том числе в дату списания основного платежа.

Важный нюанс про оплату — в соответствии с п. 2 ст. 810 ГК РФ банк нужно уведомить о досрочном платеже не менее чем за 30 дней, иначе деньги не спишутся. Но кредитор может уменьшить этот срок и до 1 дня — нужно уточнять по договору. Уведомить банк можно двумя способами:

  • написать заявление в отделении банка;
  • через интернет-банк или приложение (уведомление происходит одновременно с платежом, поэтому ничего писать не нужно).

При погашении ипотеки (без учета досрочных взносов) есть два вида платежей — аннуитетные и дифференцированные. В дальнейшем мы будем опираться на досрочное погашение с аннуитетными платежами, так как в основном применяются они — но основные принципы работают и с дифференцированными.

Досрочное погашение и при аннуитетных, и при дифференцированных платежах идет на погашение основного долга. Узнать об изменениях в выплате процентов и графике можно и самостоятельно через любой онлайн-калькулятор досрочного погашения ипотеки.

Какие есть способы досрочного погашения ипотеки

Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:

  • сокращение срока кредита;
  • уменьшение ежемесячного платежа.

Можно выбрать какой-то один или чередовать. Разберемся, какие у них плюсы и минусы.

Сокращение срока кредита

В этом случае ежемесячные платежи останутся исходного размера, а срок ипотеки сократится. Так получится расплатиться по кредиту раньше, чем изначально заявлено в договоре.

Выбирайте погашение с сокращением срока, если вас устраивает нынешний размер платежей, и вы уверены, что сможете без проблем вносить эти суммы по графику и дальше.

Уменьшение ежемесячного платежа

При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей. Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях.

Важно — закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится. Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.

Пример. Имеем ипотеку 4 млн руб. под 6,5% на 12 лет. Внесем досрочный платеж 180 000 руб. в первый месяц кредита. Поочередно используем оба способа (уменьшим сначала срок, потом платеж) и сравним:

Способ досрочного погашения

Экономия на процентах за весь срок

Срок ипотеки

Сокращение срока

200 811,46 руб.

11 лет 3 месяца (минус 9 месяцев)

Сокращение ежемесячного платежа

79 087,47 руб.

12 лет (не изменился)

С финансовой точки зрения сокращение срока кредита намного выгоднее. Однако от снижения ежемесячного платежа тоже есть польза — это своеобразная подстраховка для заемщика на случай потери работы и других непредвиденных обстоятельств. При этом вам ничто не мешает досрочно вносить сэкономленную разницу с сокращением срока.

Как это выглядит на практике: например, вы снизили платеж с 30 000 до 25 000 руб. Если ваше финансовое положение позволяет, можно продолжать досрочно вносить те же 30 000 руб. (25 000 руб. по графику + 5 000 руб. как досрочный платеж с сокращением срока, обязательно с уведомлением).

Так вы закроете ипотеку раньше и не упустите экономию. А если вдруг станет сложно выплачивать кредит, можно вернуться к «сниженному» графику — и никакой просрочки не будет. Это и есть та самая подстраховка, ради которой стоит сокращать ежемесячный платеж.

Когда начинать досрочно гасить ипотеку

Начинайте досрочно погашать ипотеку как можно раньше — лучше сразу с первых лет кредита. Так вы сможете быстрее рассчитаться с банком и намного больше сэкономить при выплате процентов.

Существует миф, что проценты рассчитываются изначально и переплату по ним никак не сократить, но это не так. Они начисляются каждый месяц на остаток основного долга и при аннуитетных платежах рассчитываются банками по формуле:

П — сумма начисленных процентов;

ООД — остаток основного долга;

r — процентная ставка по кредиту;

КДМ — количество дней в месяце;

КДГ — количество дней в году.

В первый год ипотеки переплата по процентам будет самой высокой из-за большого размера основного долга. Чем ближе окончание выплат по ипотеке, тем меньше долг и проценты — а значит, выгода от досрочного погашения тоже уменьшается. Получается, чем раньше мы начнем сокращать основной долг, тем больше сэкономим.

Все это легко доказать на примере — рассчитаем кредит размером 4 млн рублей на квартиру в новостройке. Предположим, мы оформили льготную ипотеку под 6,5% годовых на 12 лет с аннуитетными платежами.

Вариант 1. Досрочно внесем 400 000 руб. в первый год ипотеки

Срок кредита в этом случае сократился на 1 год 8 месяцев. Экономия на переплате по процентам банку составила 417 013,71 руб.

Теперь представим, что в начале ипотеки мы не стали вносить 400 000 руб., а положили их на вклад под 4,5% годовых (средняя ставка в 2020 году). За 10 лет с учетом капитализации сумма должна вырасти до 611 313 руб.

Вариант 2. Внесем накопленные 611 313 руб. с процентами в последний год ипотеки

Срок ипотеки сократился на 1 год 4 месяца. Экономия на выплате процентов банку практически обнулилась и составила всего 28 580,79 руб. Это произошло из-за того, что в конце выплат основной долг уже почти погашен.

Когда вносим досрочный платеж

На сколько сократился срок ипотеки

Экономия на переплате (проценты банку)

В первый год ипотеки (400 000 руб.)

на 1 год 8 месяцев

417 013,71 руб.

В последний год ипотеки (611 313 руб. с процентами)

на 1 год 4 месяца

28 580,79 руб.

Какие выводы: досрочно заплатив 400 000 руб. в начале выплаты ипотеки, мы бы рассчитались с банком на 4 месяца раньше и сэкономили бы на 417 013,71 — 28 580,79 = 388 432,92 руб. больше. Даже с учетом накопленных за счет вклада процентов досрочное погашение в последний год оказалось менее выгодно.

Надеяться на прибыль от депозитов при досрочном погашении кредитов не стоит. Исторически сложилось, что ипотечные проценты в нашей стране выше, чем ставки по вкладам. Даже самый выгодный депозит оставит заемщика в «минусе».

Где найти деньги на досрочное погашение

Налоговый вычет. Все, кто работают официально и платят НДФЛ, могут вернуть 13% от денег, потраченных на покупку квартиры и оплату процентов по ипотеке. За счет налогового вычета можно частями получить 260-650 тыс. рублей на одного человека.

Материнский капитал. С 1 января 2020 года за первого ребенка положен материнский капитал 466 617 руб., за второго — 616 617 руб. Эту выплату можно направить на досрочное погашение ипотеки, если банк не запретил это в договоре.

Дополнительные источники дохода. Найдите вторую работу или подработку, займитесь фрилансом, заведите и монетизируйте блог, начните писать и продавать картины — найдите применение своим умениям и свободному времени. Не обязательно заставлять себя «работать на ипотеку» все время. Если вы нацелены погасить кредит досрочно — определите период, в течение которого готовы взять дополнительную нагрузку. Работа не должна превращаться в бесконечную каторгу.

«Случайные деньги». Это могут быть бонусы и премии на работе, денежные подарки — даже выигрыш в лотерею. Здесь главное умеренность — если начать вносить все «случайные деньги» как досрочные платежи, со временем может появиться ощущение ипотечного рабства. Часть таких доходов надо обязательно тратить на себя и «подушку безопасности» из шести ипотечных платежей, если ее еще нет.

Доходы от экономии. Если вы еще не слышали о пресловутом «эффекте латте», самое время научиться применять его на практике — даже мелкая экономия в долгосрочной перспективе помогает накопить большие суммы. Откажитесь от вредных привычек — бросив курить, можно сэкономить в год на средний месячный платеж. Узнайте, как можно экономить на услугах ЖКХ. Если вы привыкли тратить большие суммы на отпуск, попробуйте сократить бюджет — но без ущерба для качества отдыха.

Гасить досрочно небольшими суммами или копить

Предположим, вам нужно выбрать из двух вариантов досрочного погашения ипотеки. Первый — по мере возможности вносить относительно небольшие суммы. Второй — накопить побольше денег и уже потом досрочно погасить кредит разом.

За счет небольших регулярных выплат досрочно гасить ипотеку выгоднее, чем копить. Ждать не имеет смысла, каждый лишний месяц увеличивает переплату.

Убедимся на примере — рассчитаем досрочное погашение ипотеки суммой 7 млн руб. на готовое жилье под 8,3% годовых на 12 лет. Предположим, заемщик нашел подработку на год с ежемесячной оплатой 20 000 руб. — всего получается 240 000 руб.

Вариант 1. Досрочно вносим по 20 000 руб. в течение года

Срок ипотеки в итоге удалось сократить на 7 месяцев. Экономия на выплате процентов банку составила 364 781,76 руб.

Теперь представим, что все деньги с подработки в течение первого года ипотеки поступали не на оплату кредита, а хранились на вкладе с пополнением под 4,5% годовых. В итоге с накопилось 245 452,15 руб.

Вариант 2. Вносим накопленный досрочный платеж 245 452,15 руб. через год

Приблизить окончательную выплату ипотеки получилось на 7 месяцев — так же, как при ежемесячных досрочных выплатах. А вот экономия на переплате по процентам оказалась немного ниже — 346 127,39 руб.

Как вносим досрочный платеж

На сколько сократился срок ипотеки

Экономия на переплате (проценты банку)

Небольшими суммами в течение года (ежемесячно по 20 000 руб.)

на 7 месяцев

364 781,76 руб.

Собрав крупную сумму через год (245 452,15 руб. с процентами)

на 7 месяцев

346 127,39 руб.

Вывод такой — если есть лишние деньги, лучше не ждите и отправляйте их на досрочное погашение. Так вы сможете сэкономить на выплате процентов. Пусть это будут небольшие суммы (скажем, 5-10 тысяч рублей), за весь срок ипотеки может получиться приличная сумма.

Когда досрочное погашение ипотеки невыгодно

Невыгодно в первую очередь тогда, когда досрочное погашение ипотеки становится для заемщика кредитной каббалой. Вкладывать все доходы исключительно на оплату долга — не лучшая инвестиция во всех смыслах. Но есть несколько ситуаций, когда досрочное погашение ипотеки на поздних сроках может быть экономически невыгодно.

Если досрочный платеж можно выгодно инвестировать

Досрочно погашать ипотеку на поздних сроках невыгодно, когда сумму досрочного платежа можно инвестировать с прибылью, которая значительно превышает экономию на переплате по кредиту. Такое, хоть и редко, но бывает.

На практике сравнить экономию от досрочного погашения с прибылью от других инвестиций достаточно просто:

  1. Посчитайте экономию от досрочного погашения через онлайн-калькулятор.
  2. Оцените прибыль от инвестиций досрочного платежа в какие-либо другие объекты (например, в бизнес, депозиты, ценные бумаги, недвижимость).
  3. Сравните, что больше — экономия на процентах по ипотеке или прибыль от инвестиций.

При досрочном погашении почаще задавайте себе вопрос: а если вложить деньги не в ипотеку, а куда-то еще — получится ли заработать больше? Иначе можно упустить прибыль.

Убедимся на примере: предположим, мы взяли квартиру по льготной ипотеке на 12 лет. В последний год у нас появились 500 000 руб., а вместе с ними и возможность почти полностью закрыть кредит раньше графика.

Вот что будет, если досрочно погасить ипотеку:

Заплатив 500 000 руб., мы сэкономили на переплате по процентам 21 939,29 руб. Если эти же 500 000 руб. получится инвестировать, к примеру, на фондовой бирже под 8% годовых, то прибыль составит уже 40 000 руб. Вложившись в ипотеку, мы потеряли разницу в 18 060,71 руб. — это и есть наша упущенная прибыль.

Если ежегодный рост доходов заемщика покрывает инфляцию

Сокращая срок ипотеки, вы можете делать ее для себя дороже. Так бывает, когда при выплатах не учитывают эффект инфляции. Грубо говоря, 40 000 руб. в 2020 году стоят дороже, чем та же сумма — но уже в 2030 году. Но тут очень важно, чтобы доходы заемщика из года в год росли больше, чем инфляция.

Сейчас официальная инфляция в России в среднем составляет 4% в год. Если взять это за основу, то через 5 лет платеж официально «подешевеет» на 20%. Если зарплата в этот период будет расти даже минимально, чтобы покрывать инфляцию — на поздних сроках ипотеки логичнее продолжить выплаты по графику, оставив ежемесячный платеж обесцениваться и дальше. Но надо признать, что на практике обратить инфляцию в свою пользу очень трудно.

Памятка — досрочное погашение ипотеки

  • чтобы хорошо сэкономить на переплате, важно начать досрочно погашать ипотеку как можно раньше — с первых лет кредита;
  • чем ближе окончание выплат — тем менее выгодно вносить досрочные платежи, вы не сэкономите на переплате по процентам;
  • деньги на досрочное погашение ипотеки можно найти за счет налогового вычета, материнского капитала, дополнительного заработка, правильной экономии и рационально распоряжаясь доходами;
  • вносить небольшие суммы сразу выгоднее, чем ждать и копить;
  • досрочно гасить ипотеку может быть невыгодно на поздних сроках — когда деньги можно инвестировать более удачно, а также если ежегодный рост доходов заемщика опережает инфляцию.
The Book Апартаменты в легендарном «доме-книжке»
Реклама
Апартаменты в легендарном «доме-книжке» на Новом Арбате, 15.
Клубный дом «Mon Cher» на Якиманке Апартаменты в центре культурной
Реклама
Апартаменты в центре культурной и деловой жизни Москвы.
  • 5 Авг 2020
  • Источник: Avaho.ru