Вход или регистрация
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания

Все о взыскании неустойки за задержку ключей и некачественную отделку

27 Июн 2019

В новом видео на нашем канале в YouTube поговорили с юристом Андреем Тютюниным о тонкостях взыскания неустойки и других компенсаций с застройщика.

Avaho.ru: Ранее в подкасте ты рассказывал о том, что стал обманутым дольщиком ЖК «Царицыно». Можешь рассказать подробнее?

Андрей: Моя история разрешилась удачно: я получил и квартиру, и машиноместо. Квартиру получил с просрочкой один год, машиноместо — три года. В общем, взыскал устраивающую меня неустойку по квартире и машиноместу.

Avaho.ru: Один год и даже три — это еще не так долго, верно?

Андрей: Да, один и три года — это немного. В целом, по ЖК «Царицыно» ситуация разная: есть дольщики, которые получили свои объекты, есть дольщики, которые обращались и ко мне и взыскали даже большую неустойку, чем я сам для себя, есть те, кто до сих пор не получил свои объекты и есть те, кто сейчас по закону на них претендовать не имеет права.

Avaho.ru: Это дольщики корпуса с апартаментами?

Андрей: Да, это корпус с апартаментами, который еще не построили. Он находится на промежуточном этапе строительства. И это покупатели коммерческих нежилых помещений, которые планировали там делать магазины, парикмахерские и все в таком духе.

Avaho.ru: Андрей, согласись, что при покупке апартаментов в новостройке существует вероятность того, что ключи тебе могут задержать? Когда стоит беспокоиться и подавать в суд на застройщика для взыскания неустойки?

Андрей: Да, действительно, вероятность просрочки достаточно высокая. Те комплексы, с которыми я сталкивался, как правило, имеют просрочку в передаче ключей. Это касается и квартир, и апартаментов, и нежилых коммерческих помещений, и прочее. Вам нужно начинать отслеживать сроки передачи ключей, сроки и графики строительства с того момента, как вы приобрели этот объект долевого строительства. Я рекомендую хоть иногда проезжать мимо стройки, чтобы своими глазами видеть темпы строительства. 

Также советую дольщикам зарегистрироваться на форумах. Желательно, чтобы этот форум был независимый, потому что бывают случаи, когда менеджеры из отдела продаж застройщика создают свои форумы, в которых все хорошо. Они всех успокаивают, не рассказывают о проблемах, дают недостоверную информацию. Существуют Telegram-каналы, чаты в других мессенджерах и т. д.

Avaho.ru: Какие есть варианты поведения дольщика, когда он зарегистрировался на форуме, видит замедление стройки и понимает, что, скорее всего, ключи будут просрочены? Что конкретно ему делать?

Андрей: На этом этапе на всех участников долевого строительства распространяется 214-ФЗ, закон об участии в долевом строительстве. Данный закон предусматривает две модели поведения участников долевого строительства в тот момент, когда началась просрочка. Первый вариант — сидеть ждать квартиру и надеяться на то, что объект долевого строительства когда-либо передадут. Второй вариант — расторгнуть договор либо не дожидаясь установленного в ДДУ срока передачи объекта, либо через два месяца после начала просрочки.

Avaho.ru: Какие плюсы и минусы в каждом варианте?

Андрей: По поводу первого варианта. Плюсы: вы остаетесь в своем объекте долевого строительства. Это может быть квартира, машиноместо или другое нежилое помещение до 7 кв. м. Вы сохраняете за собой право на получение этого объекта. В случае банкротства застройщика вы защищены больше, чем тот дольщик, который расторгнул ДДУ. К минусам можно отнести то, что процесс ожидания собственной квартиры или иного объекта может затянуться до бесконечности, вплоть до того, что можно будет его никогда не получить. Такие варианты тоже существуют. Поэтому это вопрос удачи. Дольщику важно принять правильное решение при выборе модели поведения. А для того, чтобы его принять, нужно соблюдать те действия, о которых я говорил: контролировать, смотреть, оценивать ситуацию, пытаться предугадать будущее.

Вовремя выйти из убыточного проекта — мы плавно переходим ко второму варианту — это всегда хорошо. Если участник долевого строительства успел своевременно расторгнуть договор долевого участия, забрать деньги и отсудить компенсацию у застройщика, то это всегда лучший вариант, чем бесконечно сидеть в просрочке и процедуре банкротства застройщика. Но при этом у расторжения есть свои риски.

Главный риск связан с процедурой расторжения ДДУ. Процедура выглядит следующим образом: для того, чтобы расторгнуть договор, вы должны отправить застройщику уведомление о расторжении договора. Спустя 20 рабочих дней после получения уведомления застройщиком вы можете обратиться в суд с иском о взыскании суммы основном долга (стоимость квартиры) и неустойки, пени, штрафы, моральный вред и иные убытки. Такая процедура взыскания неустойки занимает обычно от 4-5 до 7-8 месяцев в зависимости от того, есть апелляция или нет.

При этом застройщик имеет право расторгнуть ваш договор в Росреестре после получения уведомления от вас. Затем он может, например, продать эту квартиру кому-то еще. Получается такая ситуация: застройщик своевременно не возвращает вам ваши средства, потому что он ожидает суда. Для застройщика всегда интереснее оттянуть вопрос возврата денег. И если в период времени, когда ваш ДДУ расторгнут, и до того, как вам должны вернуть деньги, застройщик становится банкротом, то вы оказываетесь в ситуации, когда у вас квартиры уже нет (вы добровольно от нее отказались), а денег еще нет. В случае с застройщиком-банкротом есть вероятность, что денег не будет никогда. И вот эта ситуация является патовой.

Avaho.ru: Часто еще возникает ситуация двойной продажи одной и той же квартиры. Можешь рассказать подробнее?

Андрей: Процедура банкротства предполагает возможность даже тому, кто расторг ДДУ, вернуться в ту квартиру, в случае если он не получил деньги по судебному решению. Теоретически такой практикой можно воспользоваться тогда, когда застройщик либо никому не продал эту квартиру, либо продал с существенными нарушениями, которые позволят признать эту сделку недействительной. А если застройщик продал эту квартиру добросовестному дольщику, который купил ее по рыночной цене, то получается такая ситуация, что вы не получили деньги, отказались от квартиры, в процедуре банкротства пытаетесь вернуться в ту квартиру, но эта квартира уже зарегистрирована на другого участника долевого строительства.

Таким образом, в процедуре банкротства возникнет ситуация, когда два участника долевого строительства претендуют на одну и ту же квартиру. На мой взгляд, и судя по тому, как складывается судебная практика, суд из двух дольщиков выберет того, кто приобрел квартиру позднее, т. к. первый добровольно расторг договор долевого участия. Гражданские права осуществляются нами на свой страх и риск. Мы принимаем или не принимаем те или иные решения, пользуемся или не пользуемся теми или иными правами. Если дольщик принял решение этот договор расторгнуть, то он фактически предоставил иному гражданину ее купить. Соответственно, второй покупатель не должен страдать из-за того, что первый дольщик поменял свое решение.

Avaho.ru: А у тебя были в практике такие случаи?

Андрей: Да, такие случаи были, в т. ч. по ЖК «Царицыно» и другим застройщикам. Когда квартира не была продана, то суд позволял дольщику-расторженцу вернуться в квартиру и вновь оказаться в режиме ожидания. Был случай, когда квартира была продана иному лицу. Но в результате судебного спора удалось доказать, что это иное лицо было приближено к самому застройщику. Это был один из юристов застройщика, который представлял его в суде. При анализе финансово-хозяйственной деятельности застройщика с конкретно этим гражданином выяснилось, что реальной оплаты квартиры по рыночной стоимости не было. Была оплата суммы 100 000 руб. с отсрочкой остального платежа до момента получения квартиры. В этом случае удалось не допустить в реестр дольщиков этого самого юриста застройщика, отказать ему в этом и обеспечить «зеленый свет» тому участнику долевого строительства, который купил эту квартиру изначально и расторгал по ней договор.

Есть случаи, когда участник долевого строительства расторг договор, но потом квартира была продана другому участнику долевого строительства по реальной рыночной стоимости абсолютно по-честному. В этом случае между этими дольщиками возник конфликт. В моей практике этот конфликт не разрешился до сих пор, потому что суд постоянно откладывает вопрос признания кого-то из этих людей дольщиком. Я думаю, что в ближайшие полгода-год практика по этому вопросу сформируется. Мое личное предположение в том, что суд встанет на сторону второго приобретателя квартиры, т. к. первый от нее добровольно отказался. Соответственно, это тот риск, который он несет: последствия принятия данного решения лежат на нем.

Avaho.ru: На какую компенсацию может рассчитывать дольщик, если видит, что передача ключей затягивается?

Андрей: Размер неустойки за просрочку квартиры установлен законом об участии в долевом строительстве. Она рассчитывается по формуле: Н = СД * 1/300 * СР * ДП * 2, где Н — сумма неустойки по ДДУ, СД — сумма договора, СР — ставка рефинансирования, ДП — количество дней просрочки, 2 — двойной размер неустойки, если дольщик — физлицо. Кроме того, если застройщик добровольно не выплачивает дольщику неустойку, то суд взыскивает в пользу дольщика еще до 50% от всей удовлетворенной судом суммы. Этот штраф предусмотрен Законом РФ «О защите прав потребителей». Но есть такая проблема, что суды уменьшают неустойку, т. е. я бы не рекомендовал дольщикам ожидать 150% неустойки. Помимо неустойки и штрафа, участник долевого строительства может еще взыскать в свою пользу моральный вред. В России это небольшие суммы. В среднем штраф составляет от 10 000 до 30 0000 рублей. Мой лучший результат — 50 000 рублей. На 200-300 проведенных дел это был один такой случай.

Avaho.ru: В какие суды лучше обращаться?

Андрей: Непростой вопрос. Начнем с того, что у участника долевого строительства есть альтернатива в выборе суда. Дольщик имеет право обратиться в суд с иском: либо по месту регистрации истца (застройщика, его адрес указан в ЕГРЮЛ), либо по месту постоянной регистрации дольщика или в некоторых случаях по временной регистрации, либо по месту исполнения договора (адресу строительной площадки). Это три основных варианта.

Еще есть вариант с изменением подведомственности. Неустойка — это право требования. Это некий актив, который может быть уступлен, например, юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю. Если юридическое лицо (индивидуальный предприниматель) заключает с дольщиком (физическим лицом) договор уступки прав требования неустойки и штрафа, то юридическое лицо покупает у дольщика право требования неустойки с застройщика. В этом случае у такого юридического лица появляется возможность обратиться уже не в суд общей юрисдикции, а в арбитражный суд, т. к. это спор двух юридических лиц. Многие дольщики прибегают к такому методу, потому что считается, что арбитражный суд меньше склонен необоснованно уменьшать неустойку без видимых на то причин. По моему опыту, в суде общей юрисдикции застройщику можно просто прийти в суд и без объективных причин попросить уменьшить неустойку. В арбитражном суде застройщику придется назвать существенные причины просрочки и невиновности самого застройщика в этих причинах. Поэтому иногда это более сложная и долгая процедура. Дольщик вряд ли сможет провести ее без юриста. Но этот способ позволяет получить большую неустойку, чем в суде общей юрисдикции.

Avaho.ru: Складывается такая практика, что застройщики ссылаются на чрезвычайные обстоятельства при просрочке ключей. Говорят о проблемах с коммунальными службами, в прошлом году ссылались на Чемпионат мира по футболу. Как суд решает, какие обстоятельства считать значимыми, а какие — нет?

Андрей: Все дело в том, что суд в праве уменьшить неустойку только в том случае, если ответчик, в данном случае это застройщик, просит об этом. Если застройщик об этом не просит, то суд не может уменьшать неустойку. Бывают всякие случаи, когда суд без заявления застройщика уменьшал эту сумму. У меня было такое дело, которое дошло до Верховного суда, и в результате оно было отменено только там. Суды не очень любят менять свои решения, т. е. как правило апелляция и кассация пытаются поддержать решение суда первой инстанции. И вот у меня был случай, когда с 2 000 000 рублей суд уменьшил неустойку до 100 000 рублей без заявления застройщика. В результате апелляция и кассация оставили решение в силе. И только Верховный суд отменил решение и отправил его на новое рассмотрение, где уже взыскали неустойку в полном размере. Плюс еще 1 000 000 рублей штрафа за неудовлетворение требования потребителей. Уменьшили только моральный вред без заявления ответчика.

Поэтому из-за того, что застройщику в принципе необходимо прийти в суд и хоть что-нибудь сказать по поводу уменьшения неустойки, они начинают приводить разные аргументы: подвели подрядчики, городские службы не подключали сети вовремя, чемпионат, был период присоединения к Москве новых территорий, из-за чего изменились правила. На самом деле, практика показывает, что суды учитывают аргументацию застройщика так же, как они учитывают аргументацию дольщика.

Действительно в Москве и Подмосковье разные строительные нормы и правила. Соответственно застройщики, которые начинали строить еще в области, а сейчас фактически на территории Москвы, на момент проектирования и начала строительства объекта могли не знать о том, что объект потом окажется на территории Москвы. Суды такие моменты учитывают. В этом случае стараются уменьшать неустойку больше среднего.

Бывают случаи, когда у юристов дольщика есть серьезные доказательства о неправомерных действиях застройщика, которые привели к просрочке. Например, по некоторым застройщикам у нас были документы, подтверждающие нецелевое использование денежных средств. Соответственно, приходит юрист застройщика и рассказывает о том, что компания не виновата. А мы предоставляем документы нецелевого использования средств, исходя из которых деньги со стройки выводились на иные нужды. Этот аргумент повысит рамки неустойки, которую даст судья.

Суды дают совершенно разные неустойки, их диапазон достаточно широкий. Соответственно, необходимо грамотно составить исковое заявление, соблюсти претензионный порядок, т. е. сделать дело таким, чтобы судье было максимально удобно. Именно в таком случае можно рассчитывать на сумму больше среднего.

Avaho.ru: Какие были лучшие и худшие результаты по взысканию неустойки в твоей практике?

Андрей: Мой лучший результат был взыскан в одном из районных московских судов — это 100% неустойка и 100% штраф. Общая сумма получилась около 3 300 000 рублей. Сама квартира стоила около 7 000 000 рублей. Мы получили максимум, на который могли рассчитывать. Еще получили моральный вред примерно 15 000 рублей. Это очень хороший результат. По неустойке дольщик получил сумму, равную почти половине стоимости квартиры. По расторжению договора долевого участия неустойка считается по-другому: не с момента начала просрочки, а с того момента, когда дольщик внес эти деньги. В этом случае неустойка, как правило, выше. По расторжению мой лучший результат составляет 7 500 000 рублей и 7 500 000 рублей в качестве штрафа, т. е. клиент умножил вложенную в стройку сумму в два раза.

Худший мой результат — 150 000 рублей, когда мы просили около 1 млн рублей. Есть судьи, которые, даже при наличии доказательств нецелевого расходования средств, все равно дают по минимуму. Такое бывает, к этому надо быть готовым. Именно поэтому важно выбрать суд, в который вы будете подавать иск. Юристы, которые занимаются такими вопросами постоянно, уже примерно понимают, какие суды сколько дают. Бывают и такие случаи, когда в одном и том же суде разные судьи дают совершенно разные судьи: один — самый минимум, второй — неустойку близкую к 100%. Мои результаты именно такие, но вообще я знаю случаи, когда вместо 1 000 000 рублей дольщик получал 5 000 рублей. Я на этом заседании лично не присутствовал, поэтому не знаю деталей, из-за которых так получилось. Может быть, юрист зашел в суд со словами «Ой, как плохо Вы [судье] сегодня выглядите» и сразу вызвал плохое отношение. Бывали случаи, когда судьи, которые дают большие неустойки, кому-то конкретному давали мало. Был клиент, с которым в итоге я так и не стал работать, который постоянно пытался всех вокруг обмануть. Он пытался обмануть застройщика и пошел взыскивать неустойку. В результате судья, который всегда давал хорошие неустойки, конкретно ему дал очень мало. Но здесь это было обосновано. Если судья видит со стороны дольщика недобросовестное поведение, то это серьезно уменьшит неустойку.

Avaho.ru: А что делать тем, кому выдали ключи вовремя, но в процессе приема квартиры выясняется огромное количество недоделок? Например, ждать застройщика дольщик не хочет и решает их исправлять самостоятельно. Как грамотно выстроить процесс, чтобы взыскать с застройщика все траты?

Андрей: Да, при наличии недостатков в квартире, а они происходят практически всегда, у дольщика есть две модели поведения. Первая — составить дефектную ведомость и потребовать с застройщика устранения недостатков. Вторая — получить акт приема-передачи, указать недостатки, отправить письмо с описание дефектов, делать ремонт самостоятельно и в дальнейшем попытаться взыскать эти деньги с застройщика. Выбор модели поведения зависит от того, насколько быстро вам нужна эта квартира. Если надо быстрее въехать, то лучше устранять недостатки самим. Если есть возможность ждать, лучше все-таки подписать дефектную ведомость и требовать от застройщика исправления недостатков.

Если вы выбираете первый вариант, то на приемку нужно явиться с профессиональным приемщиком, чтобы он оценил и зафиксировал все недостатки в дефектной ведомости. Если застройщик отказывается подписывать эту дефектную ведомость, лучше в этот или на следующий день почтой отправить указанные недостатки. За 5-7 дней эксперт предоставит более детальный отчет с фотографиями, подробным описанием и указанием стоимости работ. После этого вы отправляете данный документ застройщику и просите его выплатить вам эту сумму. Застройщик вам эту сумму не платит, я ни разу не видел, чтобы застройщик добровольно вам заплатил. После чего у вас есть два варианта поведения: сначала сделать ремонт, а потом с чеками обратиться в суд для взыскания потраченных денежных средств. В этом случае вы получите потраченные средства, неустойку за просрочку, штраф за неудовлетворение потребителя в добровольном порядке. Соответственно, в суде вы взыскиваете либо уже потраченные деньги, либо те, которые планируете потратить.

Выбор модели поведения опять же зависит от конкретной ситуации. Взыскать деньги на будущий ремонт, а потом сделать ремонт будет дольше, чем сначала сделать ремонт, а потом взыскать деньги. Но во втором случае важно грамотно себя вести: сохранять все чеки и доказать в суде обязательность этих трат. Поэтому надо на момент приемки эти недостатки зафиксировать, уведомить об этом застройщика, предложить ему их исправить самостоятельно (а он делать ничего не будет), назначить срок (застройщик в этот срок не уложится), либо исправить недостатки самому, либо провести экспертизу с указанием цены и уже идти в суд по факту выполненного ремонта или до выполненного ремонта с экспертизой.

Avaho.ru: Андрей, спасибо. Мы переходим к блиц-опросу. Что ты выберешь: купить квартиру на котловане или уже готовую, но дороже на 30%?

Андрей: Я бы купил готовую.

Avaho.ru: Квартира 100 кв. м в спальном районе Москвы или апартаменты в пределах ТТК?

Андрей: Я бы апартаменты покупать вообще не стал ни при каких обстоятельствах. Если бы выбор стоял между квартирой 100 кв. м на окраине или 60 кв. м близко к центру, это было бы равносильно. Но что касается апартаментов, я бы не стал их выбирать нигде. Вообще вопрос с выбором квартиры такой: если у тебя семья 5 человек, то ты выберешь квартиру 100 кв. м на окраине и будешь ездить два часа до работы. Если ты живешь один, зачем тебе эти 100 кв. м нужны? Это выбор каждого.

Avaho.ru: Копить на квартиру и жить на съемной, или сразу взять ипотеку с минимальным первоначальным взносом?

Андрей: Очень сильно зависит от жизненных обстоятельств. Я брал ипотеку на первую свою квартиру, потому что не было возможности внести всю сумму. На вторую уже брать не стал, т. к. была возможность купить сразу. Опять же все зависит от наличия денег, стабильности заработка, от того, сколько времени человек готов прожить именно в этом месте. Я аренду не люблю, потому что это деньги совсем в никуда.

Avaho.ru: Небоскребы или трехэтажные лофты?

Андрей: Я сейчас живу на 21 этаже, но больше за трехэтажные лофты. Опять же если это не апартаменты на стадии строительства. Апартаменты я покупать не рекомендую, т. к. в этой сделке слишком большие риски.

Avaho.ru: В ипотеке выбрать аннуитетные или дифференцированные платежи?

Андрей: Аннуитетные.

Avaho.ru: Лучше покупать квартиру с уже готовой чистовой отделкой или бетонную коробку?

Андрей: Квартира, которую я приобрел в новостройке, была с чистовой отделкой. Я не очень требовательный человек сам по себе, поэтому качество ремонта меня устроило. Более того, благодаря тому, что они так долго делали ремонт в моей квартире, я взыскал за время выполнения ремонта неустойку больше, чем мне этот ремонт стоил. Мне сделали этот ремонт бесплатно, да еще и за него заплатили. Поэтому я в этом случае выиграл. Но это вопрос индивидуально каждого. Вопрос в том, что вам важно в квартире: кто-то покупает квартиры 50 кв. м и делает там скромный ремонт за 1-1,5 млн рублей, а кто-то делает ремонт сравнимый по цене с квартирой.

Avaho.ru: Какой главный совет ты дашь покупателям квартир в новостройке?

Андрей: Отслеживать ход строительства с начала покупки квартиры и не верить словам менеджера по продажам, которые готовы врать на любой стадии и при любом раскладе, будем откровенными. Я, например, в случае с ЖК «Царицыно» видел людей, которые шли в отдел продаж тогда, когда уже была просрочка и было подано заявление о банкротстве застройщика. Люди все равно шли и покупали, развешивая уши на слова менеджеров, которые обещали, что все будет хорошо. Надо понимать, что главная цель у менеджера — продать. За свои слова он не отвечает. Относитесь к его утверждениям крайне критически.

Второй совет — не покупайте апартаменты на этапе стройки. В случае банкротства застройщика дольщик не имеет права на их получение. Ситуация может повернуться так, что апартаменты готовы, застройщик в банкротстве, и получить апартаменты нельзя. А вопрос получения денег с застройщика-банкрота — это очень туманная перспектива.

На все вопросы интервью отвечает Андрей Тютюнин, юрист, генеральный директор ООО «Тютюнин и партнёры», тел. +7 915 355-00-72


Подписывайтесь на наш канал в YouTube!


  • 27 Июн 2019
  • Источник: Avaho.ru