Возвращаемся к теме покупки строящихся апартаментов. В пилотном выпуске подкаста мы побывали в гостях у квалифицированного юриста Андрея Тютюнина и выяснили, что апартаменты с точки зрения закона – это не жилые помещения, а просто огромные кладовки. При банкротстве застройщика дольщик теряет право на их получение, в отличие от покупателей квартир.
Теперь мы обсудим не менее важную тему – на что же все-таки имеет право дольщик апартаментов при банкротстве застройщика, и как поступать в ситуации, когда закон не дает четкого ответа на вопрос о возмещении ущерба.
Участники беседы:
Станислав Манжиевский — Avaho.ru
Андрей Тютюнин — генеральный директор компании «Тютюнин и партнеры».
С.: Андрей, мы возвращаемся к вопросу про апартаменты – ты уже про них рассказывал, но хочется немного уточнить. Ты говорил, что дольщик апартаментов и нежилых помещений в целом не получает свой объект 100% [при банкротстве застройщика – прим. ред.]. А что он тогда вообще может получить? Он может на что-то рассчитывать?
А.: На сегодняшний момент закон построен так, что совсем с нулем он теоретически остаться не должен, хотя на практике ситуация развивается очень по-разному. Если рассматривать Закон «Об участии в долевом строительстве» и Закон «О банкротстве» во взаимосвязи, приобретатель апартаментов либо других нежилых помещений, которые, согласно закону, он сохранить за собой право не имеет, может получить денежную компенсацию от той суммы, которая останется после реализации этого объекта с торгов.
То есть если объект, а именно какое-то нежилое помещение, в том числе и апартаменты, остаются в процедуре банкротства, и дольщик, который их изначально приобрел, получить их права не имеет, то, соответственно, куда они попадают? Они попадают в конкурсную массу.
Дальнейшая судьба любого имущества, которое попадает в конкурсную массу – это реализация с торгов. Конкурсный управляющий организовывает проведение торгов и продает это имущество любым желающим его приобрести. Согласно статье 201.14 закона о банкротстве при реализации предмета залога с торгов участник долевого строительства вправе получить 60% от той цены, за которую это имущество будет реализовано.
С.: То есть это не полная цена?
А.: Это не полная цена – и не та цена, которая установлена в договоре долевого строительства.
С.: Это не те деньги, которые человек заплатил, грубо говоря…
А.: Да, это не 60% от тех денег, которые он заплатил – это 60% от стоимости, за которую удастся реализовать конкретно этот объект. В принципе, теоретически эта стоимость может быть выше, чем та, за которую участник долевого строительства приобрел этот объект когда-то несколько лет назад. Все будет зависеть от того, на какой стадии этот объект продается, и насколько добросовестно действует управляющий. Потому что существуют схемы, благодаря которым такого рода объекты могут продаваться по явно заниженной цене заинтересованным лицам, и в этом случае эти абстрактные 60% могут уменьшаться или увеличиваться в зависимости от огромного количества внешних обстоятельств.
Но согласно Закону «О банкротстве» дольщик получает 60% от той стоимости, за которую реализуется его предмет залога – но не более суммы своего основного долга. То есть эти 60% в любом случае не могут превысить ту стоимость, которую этот участник долевого строительства заплатил когда-то, когда он этот объект приобретал. Больше вложенного получить не получится, можно в лучшем случае получить какую-то цифру, приближенную к той, которая была вложена дольщиком.
То есть он получает 60%, а оставшиеся 40% распределяются в процедуре банкротства между кредиторами, управляющим следующим образом: 25% получают иные участники долевого строительства – граждане, то есть 25% от реализации предмета залога уходит участникам долевого строительства.
Еще 10% идет на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди. Первая и вторая очередь кредиторов – это те, кто стоят до дольщиков. Это выплаты по заработным платам, выходным пособиям лиц, которые работали у застройщика, а также оплата компенсаций авторам произведений, которые какую-то интеллектуальную собственность создали для застройщика, а также компенсации гражданам за вред, причиненный жизни и здоровью. Например, у застройщика был какой-то сотрудник, которому в результате работы у застройщика был причинен какой-то вред здоровью – например, упал, ногу сломал, что-то еще произошло. И вот ему подлежат выплате какие-то компенсации и пособия.
С.: Или схватил сердечный приступ, когда узнал, что застройщик обанкротился…
А.: Да, не исключен и такой вариант [шутка]. Оставшиеся 5% идут самому арбитражному управляющему на его расходы. Процедура банкротства скрывает в себе определенные расходы, которые несет арбитражный управляющий, ведущий эту процедуру, и для того, чтобы компенсировать управляющему его расходы на процедуру – вот эти вот 5% от реализации предмета залога остаются у него.
С.: То есть конкурсный управляющий по идее заинтересован в том, чтобы реализовать [объект].
А.: Тут смотри какая штука. Да, в принципе основная задача конкурсного управляющего в банкротстве является увеличение объема активов, которые он может положить в конкурсную массу, и дальнейшая реализация этих активов по наиболее высокой цене.
Ты же понимаешь, что, используя свой какой-то ресурс, арбитражный управляющий может попытаться продать этот актив по максимальной цене – и тогда вырастают и его 5%. Либо, например, реализовать этот актив каким-то конкретным заинтересованным лицам – и тогда получить какую-то сумму, которая отличается от установленной законом.
Вопрос во многом честности управляющего, и поэтому выбор арбитражного управляющего – дело очень важное. Для этого дольщики должны быть активными в процедуре, должны заявлять свои требования в реестр, потому что именно собрание кредиторов уполномочено выбирать арбитражного управляющего.
С.: То, что ты сказал, касается и коммерческих помещений, и апартаментов – то есть всех нежилых помещений?
А.: Это касается всех нежилых помещений – за исключением машиномест любой площади, и за исключением нежилых помещений площадью до 7 кв. м. Однако это теория закона, а практика на сегодняшний момент складывается очень по-разному.
На примере одного из таких жилых комплексов, которые идут впереди – ЖК «Царицыно» – скажу следующее. Там в данный момент происходит ситуация, при которой приобретатели нежилых помещений коммерческого характера могут вообще остаться ни с чем.
Все дело в том, что суд вынес определение, которым передал права и обязанности застройщика новой организации. Эта организация была согласована с правительством Москвы, и суд своим определением передал этой организации все недостроенные дома, за исключением дома, в котором апартаменты. Передавая эти объекты, суд постановил, что новый застройщик должен выполнить обязанности по передаче жилых помещений. Про нежилые помещения суд ничего не сказал, при этом передал объект полностью.
В данный момент у многих дольщиков возникает обоснованное предположение, что новый застройщик просто зарегистрирует на себя право собственности на все эти нежилые помещения и никаких торгов проводиться не будет – и все эти помещения просто уйдут застройщику, и это будет его интерес в достройке объекта. А чиновники смогут отчитаться, что все покупатели квартир свои объекты получили. А приобретатели нежилых помещений – тот самый бизнес, который наше государство защищать не хочет – останутся лишенными всего и всех денег, которые они заплатили. Это касается коммерческих нежилых помещений.
Что касается апартаментов, то с апартаментами по ЖК «Царицыно» ситуация складывается иным образом, намного более непонятным. Все недостроенные корпуса переданы новому застройщику, кроме корпуса №35, который полностью состоит из апартаментов. Что делать с этим корпусом, на сегодняшний момент никто не понимает.
С.: То есть он никому сейчас не передан, он висит…
А.: Он висит на застройщике, он не достроен, его строительство не осуществляется и не планируется, потому что нет в кругах, принимающих решения, определенности, что делать с апартаментами.
С одной стороны, формально по закону это нежилые помещения – и их надо реализовывать с торгов. С другой стороны, все понимают, что эти нежилые помещения де-факто квартиры, которые приобретались участниками долевого строительства для целей дальнейшего проживания. Для людей, которые приобретали эти объекты – это квартиры, которые они хотели использовать, чтобы там жить. Поэтому в данный момент вопрос про апартаменты является подвешенным, и события развиваются прямо перед нами.
Создается история апартаментов и коммерческих нежилых помещений. Как с ними будут поступать – непонятно. Год назад, когда люди признавали право собственности на долю в объектах незавершенного строительства, мы исходили из того, что вариант с реализацией этих апартаментов с торгов и получение 60% от суммы залога будет самым худшим сценарием.
А сейчас уже рассматриваются варианты, что новый застройщик попытается просто выбросить всех приобретателей нежилых помещений с их объектов, проигнорировав тот факт, что у них заключены договоры. Потому что он может воспользоваться ситуацией, сказав, что договоры заключены с предыдущим застройщиком, мы новый застройщик, у нас нет перед вами никаких обязательств, поэтому исполнять мы перед вами ничего не должны.
С.: То есть лучше остаться с этими 60%, чем остаться ни с чем?
А.: На сегодняшний момент уже получается, что так. Самый идеальный сценарий – это дольщик получает свой объект, но законом такой сценарий не предусмотрен. Есть сценарий, который предусмотрен законом – это реализация объекта с торгов и получение хотя бы 60% от некоей цифры, которая неизвестна до торгов.
И третий вариант, при котором дольщики нежилых помещений могут вообще остаться без каких-либо прав на свои помещения. История создается сейчас, как оно все повернется неизвестно, это будут дальнейшие наши с тобой встречи и обсуждения. На сегодняшний момент судьба этих помещений никак не определена.
UPD: Я совместно с депутатом Государственной думы Кобилевым А. Г. разработал и внес в профильные комитеты Думы законопроект, который уравнивает уровень правовой защиты приобретателей нежилых помещений и апартаментов с приобретателями квартир, машиномест и кладовок. В случае принятия данного закона проблема будет решена. Люди будут получать то, что купили по ДДУ и оплатили даже в случае банкротства застройщика. Но на пути к принятию закона я встречаю противодействие.
С.: То есть апартаменты были, есть и пока остаются и неудачной инвестицией, и жильем тоже неудачным? Речь идет о строящихся апартаментах.
А.: Если объект сдан в эксплуатацию и человек его в конечном счете получает, то вопрос выгодно ему это или не выгодно – это покажет рынок. Будет он сдавать в аренду, перепродавать, использовать для проживания и т. д. А вот если застройщик падает в банкротство, то люди, которые оказываются на руках с договорами на апартаменты и нежилые помещения, оказываются в намного более затруднительных ситуациях, чем повышенная коммуналка или какой-то общий статус нежилого, но уже введенного в эксплуатацию помещения. Пока так. Ситуацию может кардинально изменить принятие разработанного мной закона.
С.: Мы же когда заключаем ДДУ, мы фактически не получаем никаких прав на реальное жилое помещение, мы только получаем право требования помещения в будущем.
А.: Абсолютно верно. И такой статус апартаментов и других нежилых помещений, которые возникают у их приобретателей при банкротстве застройщика – это то, о чем мало кто знает, и то, что нужно учитывать.
На мой взгляд, это самый большой и самый существенный риск, который перекрывает все остальные. Поэтому вопрос, приобретать или не покупать апартаменты – это вопрос, который каждый дольщик должен себе задать. И не только с точки зрения «готов ли я там жить», но «готов ли я оказаться в ситуации, когда эти апартаменты не достраиваются, застройщик падает в банкротство, и я оказываюсь в статусе, когда я не имею права на их фактическое получение. И максимум, на который я могу претендовать по закону – это 60% от некоей стоимости, по которой какой-то честный или не нечестный человек их потом продаст. И то не факт.
С.: На такой не совсем радостной ноте мы, наверное, закончим пока тему апартаментов. Мы будем следить за тем, что происходит сейчас с рынком строящихся апартаментов, будем держать в курсе наших слушателей. Как только грянет какое-то интересное решение будет вынесено в будущем, конкретный прецедент будет, по которому можно будет определять в дальнейшем судьбу апартаментов, мы об этом будем рассказывать.
А.: Отлично, спасибо за твои вопросы.
С.: Тебе спасибо.
А.: Будет новая информация – буду сообщать.
