Вход
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания
Регион:

Перенос сроков сдачи по ДДУ: подводные камни

Андрей Тютюнин

Сейчас уже многие покупатели квартир в новостройках знают, что согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» дольщик может взыскать неустойку с застройщика за просрочку в передаче объекта долевого строительства.

Схема кажется простой. В договоре установлен срок передачи объекта долевого строительства (квартира, апартаменты, машиноместо или любой другой объект недвижимости). Если до указанного дня объект не передан, знающий дольщик требует выплатить неустойку. Если застройщик не платит добровольно, покупатель нанимает юриста, который идет в суд и взыскивает неустойку в судебном порядке. Всё вроде очевидно.

Но у застройщиков тоже есть юристы, которые выдумывают схемы, направленные на исключение возможности взыскать неустойку даже тогда, когда у покупателя есть на это право. Рассказываем о часто встречаемых хитростях и методах борьбы с ними.

Хотите купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация, индивидуальный подбор квартир, сопровождение сделки и юридическая поддержка: +7 495 320-99-22.

Наиболее распространенные сценарии поведения застройщика

1. Застройщик требует подписать акт сдачи-приемки объекта задним числом

Что делать: читайте акт внимательно и подписывайте его той датой, когда вы фактически принимаете квартиру.

2. Застройщик включает в акт приема-передачи пункт, согласно которому дольщик «не имеет к застройщику никаких финансовых претензий»

Такая формулировка является фактически отказом от права на обращение в суд. Но согласно п. 2 ст. 3 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации отказ от права на обращение в суд недействителен. Включение такого пункта в акт не означает неграмотность застройщика. Это метод психологического давления. 

Что делать: по возможности попросите исключить из акта такой пункт. Бывает такое, что застройщик соглашается это сделать. В противном случае, отказывайтесь подписывать акт приема-передачи. Обычно это работает. Но даже, если вы подписываете акт в таком виде, суд скорее всего встанет на вашу сторону. В моей практике не раз встречались случаи, когда суд взыскал неустойку с застройщика, несмотря на такую формулировку в подписанном акте приема-передачи. Случаев отказа в иске по такому основания не было, но поскольку судьи разные и риск есть, этот пункт лучше исключить.

3. Застройщик требует подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия, которым изменяет срок приема-передачи квартиры

Что делать: такой «допник» тоже лучше не подписывать. Просто откажитесь от подписания, прямо указывая на то, что собираетесь взыскать неустойку за просрочку в передаче объекта. А если вы его подписали после ввода дома в эксплуатацию, то помните, что все изменения к договору долевого участия подлежат обязательной государственной регистрации так же, как сам договор. И действительным это допсоглашение будет только в случае его государственной регистрации. 

Есть высокая вероятность, что застройщик не сможет зарегистрировать дополнительное соглашение к договору долевого участия, которое изменяет срок передачи объекта после ввода дома в эксплуатацию. Росреестр это не пропустит. В этом случае, данное дополнительное соглашение является недействительным, несмотря на вашу подпись на нем. То есть суд, при расчете периода начисления неустойки, не будет принимать его во внимание.

Как видите, застройщику весьма непросто принудить вас подписать что-то, что ограничит ваше право на взыскание неустойки. Подписание документов — дело добровольное. Как обычно застройщику удается вас уговорить? Застройщик может угрожать тем, что в случае отказа в подписании не передаст вам ваш объект, не передаст ключи и не подпишет с вами акт приема-передачи объекта долевого строительства. Тем не менее, акт нужен дольщику для регистрации права собственности.

Что делать, если застройщик вынуждает подписать документы

В первую очередь не поддавайтесь на давление и помните, что именно застройщик заинтересован в том, чтобы передать вам объект как можно быстрее. Потому что за каждый день просрочки начисляется неустойка в вашу пользу. Так что такое давление нацелено в первую очередь на покупателей, которые не знают закон. Скажите застройщику: «Нет проблем, не передавайте», — и уходите. Застройщик сам в скором времени пришлет вам односторонний акт приема-передачи объекта по почте. 

Для получения одностороннего акта от застройщика надо обеспечить получение корреспонденции по тому адресу, который указан в ДДУ. Если вы переехали и не получаете корреспонденцию по этому адресу, вы должны письменно уведомить застройщика о новом адресе для направления корреспонденции. Лучше сделать это письмом по почте или передать застройщику под входящий штамп. 

С односторонним актом, полученным по почте, вы без проблем зарегистрируете свое право собственности. Если застройщик вам акт не отправит, то право собственности всегда можно зарегистрировать через суд. Суд признает ваше право в судебном порядке. Сделать это можно одним иском с неустойкой, так что еще и заработаете. С таким решением суда вы сможете зарегистрировать свое право собственности в Росреестре так же, как с актом приема-передачи. А за все время, пока застройщик тянул с подписанием акта, взыщите неустойку, которая многократно превысит ваши расходы на ведение судебного дела.

Однако и на этой стадии бывают случаи, когда застройщик хитрит. Например:

1. Направляет дольщику копию одностороннего акта приема-передачи. При этом в описи к письму пишет, что оригинал.

Что делать: вам придет ценное письмо с уведомлением о вручении — явиться за ним придется в почтовое отделение. Письмо выдадут после предъявления паспорта под роспись в получении. Открываете письмо сразу в почтовом отделении и в случае несоответствия содержимого письма, написанному в описи, просите сотрудников Почты России составить об этом соответствующий акт и подпишите его у сотрудника почты. С таким актом вы признаете право собственности в суде и взыщите с застройщика повышенную неустойку, так как суд будет видеть явное злоупотребление правом со стороны застройщика. Главное правильно фиксировать доказательства.

2. Направляет дольщику один экземпляр акта приема-передачи. А для регистрации права собственности в Росреестре экземпляров нужно два экземпляра акта.

Что делать: перед подачей документов на регистрацию, сделайте нотариальную копию акта приема-передачи и подайте оба акта на регистрацию. Дополнительно напишите заявление, что не возражаете против того, чтобы оригинал акта Росреестр оставил себе, а вам вернул нотариальную копию. Так ваше право собственности будет зарегистрировано.

3. Направляет дольщику односторонний акт приема-передачи с датой, предшествующей дате отправления письма.

Что делать: после получения такого письма, ответьте застройщику письмом, в котором укажите, что дата отправления письма и дата акта приема-передачи сильно отличаются, что свидетельствует о составлении акта приема-передачи «задним числом». Обращаясь в суд, вместе с требованием о взыскании неустойки, заявите требование о признании акта приема-передачи недействительным частично (в части даты акта). Вашим доказательством составления акта «задним числом» будет дата отправка письма. Дату отправки письма вы узнаете по отметке на конверте и печати почты на описи, которая будет в конверте. Истинной датой составления одностороннего акта для суда будет дата его отправки дольщику.

AEON Development.
Срок сдачи: III кв. 2026
Токен Pb3XmBtztAZQtNXE1X7MVKue4GjMWrfz9rqk5XE
  • от 19,9 млн ₽
Совершенно. Нереально. Роскошные небоскребы у реки.
ООО Монолитное домостроение.
Срок сдачи: сдан; есть корпуса со сдачей в I кв. 2023
Токен Pb3XmBtzt7KgcAZSfyqdC4HYaSYUnTK1WRx4b34
  • от 23,3 млн ₽
300 метров до метро Полежаевская.
  • 25 Июн 2020
  • Источник: Avaho.ru