Как взыскать неустойку с застройщика?

Далеко не всегда застройщики поступают честно с теми, кто покупает у них квартиры. Чаще всего дольщики жалуются на две вещи – нарушение сроков передачи жилья и медленное устранение дефектов, которые выявили во время приемки. И в том, и в другом случае компанию можно наказать рублем. Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ, подробно разбираемся в этой статье.

Что такое неустойка по ДДУ?

В общем понимании неустойка – это штраф для одной из сторон договора, который накладывают в случае неисполнения или неполного исполнения ею своих обязательств.

В случае с новостройками эти обязательства указаны в договоре долевого участия (ДДУ). В этом документе указываются условия соглашения между застройщиком и покупателем жилья, в том числе сроки исполнения обязательств по передаче квартиры. При их нарушении начисляется неустойка — определенная законом сумма, которую должник обязан выплатить за то, что он передал квартиру позже положенной даты.

Основания для взыскания неустойки с застройщика по ДДУ

Размер неустойки по ДДУ рассчитывается, исходя из положений статей 6 и 7 Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве…» и зависит от того, каким именно образом девелопер нарушил положения договора долевого участия.

Застройщик обязан выплатить владельцу квартиры неустойку при нарушении сроков:

• передачи жилья дольщику;
• устранения недостатков (дефектов) объекта строительства.

Если застройщик задерживает выдачу ключей от квартиры, размер неустойки рассчитывается как двойная величина 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки.

Важно! День исполнения обязательств в случае с неустойкой – это дата передачи квартиры, которая указана в ДДУ. Ее не нужно путать со сроком ввода объекта в эксплуатацию (датой завершения строительства).

Пытаясь уклониться от выплаты неустойки, юристы застройщика могут вводить дольщиков в заблуждение, убеждая, что передача квартиры привязана к сроку ввода объекта в эксплуатацию – или вообще что это одно и то же понятие. На деле же при выплате неустойки единственной юридически правильным сроком является дата передачи квартиры, и только она.

Получить неустойку с застройщика также можно, если компания не торопится устранять недостатки, которые были выявлены в ходе приемки квартиры. Но тогда сложнее будет доказать сам факт нарушения сроков, потому как в 214-ФЗ он определяется как «разумный» и не имеет четких границ. В этом случае можно напомнить о положении закона «О защите прав потребителей», по которому максимальный срок на исправление недостатков по любым услугам составляет не более 45 дней.

Размер неустойки с застройщика по ДДУ при нарушении сроков устранения недостатков составляет 1% от суммы, потраченной на ремонтные работы (ч. 8 ст. 7 214-ФЗ). Если выявлен дефект, по которому квартиру можно признать непригодной для проживания, сумма неустойки составит полную стоимость данной недвижимости.

Порядок действий при взыскании неустойки с застройщика

Покупатели квартиры в новостройке могут взыскать неустойку с застройщика в досудебном и судебном порядке. В первом случае девелоперу направляется письменная претензия, во втором потребуется составление судебного иска. Нужно сразу заметить, что в добровольном порядке неустойка по ДДУ выплачивается нечасто. Подобные споры решаются, как правило, в судебном порядке.

Досудебное взыскание

Наиболее простой и быстрый способ получения компенсации, который предусматривает прохождение покупателем жилья всего двух шагов:

1. Составление претензии. В ней рассчитывается сумма неустойки по ДДУ, указываются требования к застройщику и срок на их добровольное удовлетворение.
2. Сбор дополнительных документов. К претензии можно приложить копии ДДУ и паспорта дольщика; платежное поручение, которое подтверждает факт оплаты по договору; подтверждение убытков дольщика, если таковые имели место быть.
3. Предъявление претензии застройщику. Вместе с собранным пакетом документов передается лично с получением подписи о приеме, либо отправляется курьерской почтой или заказным письмом.

Застройщик должен рассмотреть претензию в течение 10 календарных дней со дня ее предъявления и дать письменный ответ. В случае, если компания отказывается возмещать ущерб или игнорирует требования дольщика, придется писать и подавать иск в суд.

Судебное взыскание

В случаях отказа возмещать ущерб, полученный в результате невыполнения принятых строительной компанией обязательств, требуется обращение в суд. Это более времязатратный способ получения неустойки по ДДУ, который может занять около двух месяцев или больше.

Судебное взыскание неустойки с застройщика по ДДУ включает в себя следующие этапы:

1. Составление искового заявления. Оно должно содержать те же требования, что ранее были указаны в претензии к застройщику. Подробные указания по оформлению исков указаны в статье 131 Гражданского процессуального кодекса РФ.
2. Подача иска. Осуществляется в районный суд по месту нахождения ответчика, регистрации истца или исполнения договора.
3. Предварительное заседание. По своему усмотрению судья может назначить его, чтобы задать уточняющие вопросы сторонам, запросить дополнительные документы или предоставить оригиналы, дополнительные доказательства по делу.
4. Основное заседание. После него выносится решение по делу, поэтому к нему следует тщательно подготовиться – изложить суду свою позицию и убедить в том, что застройщик действительно нарушил условия ДДУ и должен выплатить неустойку.
5. Вынесение решения. Если оно устраивает обе стороны процесса, дольщику остается только получить на руки исполнительный лист и дождаться получения неустойки.

Если компания-застройщик или дольщик остались недовольны решением суда, они могут обжаловать его, подав апелляцию. Тогда дело будет рассмотрено повторно коллегией из трех судей. По срокам процесс занимает около месяца. После этого либо будет вынесено новое решение, либо его оставят без изменений. По практике чаще всего коллегия соглашается с судом первой инстанции и не меняет его решение.

Когда сумма неустойки может быть уменьшена?

Суд имеет право уменьшения суммы неустойки с девелопера по письменному мотивированному заявлению ответчика (застройщика). Это допускается только в исключительных случаях. Судом должны быть указаны причины снижения неустойки. При этом учитываются реальная величина ущерба, степень выполнения обязательств ответчиком и прочие обстоятельства. Судьи редко выносят решения по снижению суммы неустойки, так как расчет компенсации производится в соответствии с положениями 214-ФЗ.