Инструкция: как купить квартиру, доставшуюся в наследство

Покупать квартиру или апартаменты, доставшиеся по наследству, нужно осторожно — могут появиться внезапные наследники и предъявить права на ставшее уже вашим жилье. Если суд решил занять их сторону, сделку могут аннулировать, и вам придется требовать с продавца свои деньги.

Риск отмены сделки напрямую зависит от предусмотрительности покупателя — если вы тщательно проверяете все документы и выясняете возможные «подводные камни» сделки, то суд может признать вас «добросовестным покупателем» и оставить квартиру за вами.

Рассказываем, что нужно знать.

Разобраться, как продавец получил наследство

Наследование — это юридический инструмент, с помощью которого государство знает, как нужно распоряжаться имущественными правами и обязанностями умершего человека. В процессе наследования есть много нюансов, в которых стоит разобраться покупателю — чтобы вовремя заметить риск у потенциальной сделки.

Виды наследства

По завещанию. Это порядок наследования, который заранее определил владелец имущества.

Завещание — это не просто перечисление желаний умирающего в письменной форме. Это документ, который заверяется и регистрируется нотариусом. В завещании можно указывать в роли наследников кого угодно, неважно, родственники это или нет.

Есть исключение, когда завещание не нужно заверять у нотариуса — в случае, если человек находился в чрезвычайной ситуации, угрожающей его жизни, при этом присутствовали двое свидетелей и это завещание признано законным через суд.

Если вам пытаются продать квартиру или апартаменты, полученные по завещанию без нотариального заверения, попросите решение суда о том, что такое завещание законно.

Так выглядит нотариально заверенное завещание

По закону. Этот порядок действует, если умерший на оставил завещания. Все возможные наследники выстроены законом в очереди. Сначала право на наследство получают дети, супруги и родители умершего, в равных долях. Если таких нет, право переходит на следующую очередь. Вторая очередь — это полнородные и неполнородные братья и сестры, бабушки и дедушки. Затем тети и дяди.

Если таких не находится, то начинают искать дальних родственников — весь перечень есть в ст. 1145 ГК РФ. Если нет и таких, то квартира или апартаменты отходят государству.

Когда вы планируете купить недвижимость, унаследованную по закону, а не по завещанию, уточните, какой очереди наследники продают. Если второй, узнайте, что произошло с наследниками первой очереди. Если они отказались от наследства, попросите взглянуть на копию заверенного нотариусом отказа.

Это установленный законом образец свидетельства о праве на наследство

Квартиры, полученные по наследству, регистрируются в Росреестре, там проводится проверка свидетельства о наследстве на подлинность. Поэтому на этом этапы документы у продавца стоит спрашивать не ради проверки их подлинности, а ради проверки намерений продавца — показать копии документов не сложно, а если продавец категорически против, это повод насторожиться и начать внимательнее проверять квартиру.

Обязательная доля в наследстве

Если завещания нет, наследство делится по закону, поровну между наследниками в одной очереди. Когда завещание есть, очередность наследства не имеет значения — имущество получают те, кто указан в документе.

Есть исключение — категория «обязательных наследников», которая регулируется ст. 1148 и ст. 1149 ГК РФ. Они получают свою часть наследства, даже если не указаны в завещании:

• Несовершеннолетние дети умершего.
• Нетрудоспособные дети, родители или супруг.
• Иждивенца умершего, имеющие такой статус минимум год до смерти, и являющиеся наследниками любой очереди по закону.
• Иждивенцы, которые не являются наследниками по закону, но жившие с умершим и имеющие такой статус и нетрудоспособность не менее года.

Все эти люди имеют право на наследство — не менее половины от той доли, если бы наследство распределялось по закону.

Спросите у продавца недвижимости, есть ли в их истории обязательные наследники. Проверьте его слова — задайте тот же вопрос соседям или участковому.

Завещательные отказы

Это юридический термин, которым называют обязанность наследника сделать что-то для третьих лиц. Например — умерший оставил жене в наследство квартиру, но с условием, что в этой квартире будет до совершеннолетия проживать их падчерица.

Когда наследник продает квартиру, обременение по завещательному отказу переходит к новому владельцу. Проще говоря, если вы купите квартиру из примера выше, то будете обязаны дать право проживания падчерицы умершего.

Проверяйте наследственные документы на предмет завещательных отказов. О наличии типа обременении уточните в выписке из ЕГРН.

Срок для принятия наследства

В ст. 1154 ГК РФ установлены «сроки принятия наследства» — это время, в которое наследники могут получить имущество умершего. Делается это с помощью заявления нотариусу. Стандартный срок составляет не менее 6 месяцев.

На практике это означает, что наследник не может сразу после смерти владельца квартиры продать недвижимость. И неважно, что других претендентов на наследство, то есть родственников, нет.

Еще есть особые случаи, когда срок увеличивается или уменьшается:

• Когда наследники первой очереди отказываются от наследства, у второй очереди есть шесть месяцев с даты отказа.
• Если наследники первой и второй очереди отказались, то срок для следующих очередей составляет 9 месяцев с даты отказа предыдущей очереди.
• Наследники по завещанию не приняли наследство — тогда у наследников первой очереди есть 3 месяца с даты, когда заканчивается срок для наследников по завещанию.

В п.2 ст. 1153 ГК РФ изложен другой способ принятия наследства, без обращения к нотариусу — фактическое принятие. Например, если муж умер, а жена уже без него продолжила проживать в квартире, пользоваться ей и оплачивать за нее коммунальные услуги, она фактически приняла наследство. Казус может случиться дальше — например, когда наследница из той же очереди, например, дочь, примет наследство через нотариуса. Тогда у дочери будет свидетельство о наследстве, она сможет выставить квартиру на продажу. А жена умершего может быть против. Если не решить разногласия мирным путем, придется идти в суд.

Спросите у наследников обо всех родственниках, которые есть или были у умершего. Узнайте, проживают они в квартире или нет, оплачивают ли коммунальные услуги. Сопоставьте информацию с очередностью наследования. Если у кого-то из родственников могут быть признаки фактического принятия, лучше узнать об этом заранее.

Законодательство в сфере наследство может показаться запутанным — много терминов и разных документов, которые регламентируют сроки. Часть нюансов и сложных ситуаций изложена в Постановлении Пленума Верховного суда РФ № 9.

Если вы планируете приобрести унаследованную квартиру, стоит обратиться за консультацией к риелтору или юристу, которые специализируются на таких случаях.

Проверить, есть ли те, кто может оспорить наследство

Основной риск в покупке унаследованной квартиры — вероятность того, что право на наследство продавца оспорят через суд, а сделку отменят. Что произойдет дальше, зависит только от решения суда:

• Позитивный сценарий. Если покупатель добросовестно проверил законность сделки, получил все возможные справки, узнал у нотариуса о подлинности свидетельства и другими способами показал себя как добросовестный приобретатель — суд может оставить сделку в силе. Например, обяжет продавцов выплатить компенсацию новым наследникам.
• Вот негативный сценарий — квартиру возвращают законным наследникам, а покупателю придется разбираться с продавцом. Если получится, то договориться мирным путем о возврате денег. Если нет, то идти в суд и пытаться взыскивать свои средства. Но даже постановление суда в пользу покупателя не всегда помогает. Например, у продавца нет имущества, а работает он за минимальный оклад. Получается, возвращать покупателю деньги он будет много лет, исправно перечисляя процент от небольшой зарплаты.

Вариантов развития событий много, и никто не может дать гарантий, что при появлении проблем ситуация будет решена в пользу покупателя. Вот с чем можно столкнуться.

Претензии «недостойных наследников». Так ст. 1117 ГК РФ называет граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получат его. Например, «недостойными» признаются отец и мать, лишенные родительских прав — детям достаточно предъявить нотариусу справку об этом. Или лишиться наследства могут дети, которые уклонялись от выплат назначенных алиментов родителям — по решению суда.

Такие наследники могут не согласиться с решением нотариуса и обжаловать его в суде. Спросите о наличии «недостойных» в наследственной истории у продавца и нотариуса. Если они есть, нужно оценивать юридическую опасность в каждой конкретной ситуации.

Оспаривание завещания. С просьбой признать завещание незаконным может выйти любой гражданин. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт принуждения.

Чтобы оспорить завещание, истцу придется приводить в суде доказательства. Например, он может принести справки о том, что умерший был на учете в психдиспансере. Или доказать, что человек был пьян или находился в состоянии наркотического опьянения.

Если судья примет во внимание доводы истца и отменит завещание, имущество будут распределять заново, уже по закону. Что произойдет в такой ситуации со сделкой, неизвестно.

Наличие завещания — не залог спокойствия для покупателя. Если есть родственники первой-второй очереди наследования, нужно быть аккуратнее со сделкой, есть риск обжалования.

Восстановление срока наследства. Де-юре, в законе четко прописаны сроки, в которые гражданам нужно вступать в наследство. По логике получается, что если срок пропущен, то всё, о наследстве можно забыть.

Де-факто, пропустившие срок родственники, тоже имеющие право на наследство, могут обратиться в суд за восстановлением этого срока. Им придется доказывать, что они не имели возможности узнать о смерти, например, потому что жили за границей и потеряли связь с умершим.

В этом случае шансов на благополучный исход дела у покупателей больше — суды находятся на вашей стороне. Стоит ориентироваться на Постановление Конституционного суда N-6П от 21.04.2003 года — по нему лицо, которое считает себя собственником имущества, не может истребовать его у добросовестного приобретателя. Понятие «добросовестности» полностью изложено в ст. 302 ГК РФ.

Упрощая, покупатель может меньше переживать о вероятной отмене сделки, если приобрел имущество за деньги, а также не знал и не мог знать, что у кого-то еще есть претензии к этому имуществу.

В случае появления других наследников, степень «добросовестности» будет устанавливать суд. Например, может учитываться поведение покупателя перед сделкой — взял ли он выписку из ЕГРН, чтобы проверить наличие обременений, уточнял ли подлинность свидетельства о наследстве в нотариальной конторе, узнавал ли про права других родственников на квартиру. Хорошо, если квартира куплена по рыночной цене — если ценник намного ниже, чем озвучит оценщик по иску, суд может воспринять эту сделка как «договорную», т. е. появятся косвенные признаки «недобросовестности».

Если дело дойдет до суда, доказывать свою «добросовестность» нужно покупателю квартиры. Чем больше аргументов в пользу добросовестности будет, тем лучше.

Запросите документы

Выписка из ЕГРН. В ней вы узнаете, кто сейчас собственник квартиры и на каком основании. Если квартиру получили по наследству, так и будет написано. В этой же справке должна быть история перехода прав — вы узнаете, как часто квартиру продавали или дарили. Сопоставьте данные из справки и рассказ продавца о недвижимости. С помощью выписки можно узнать, есть ли на квартире обременение, например, ипотека, арест или право пользование квартирой.

Свидетельство о праве на наследство. Проверьте, чтобы техническое описание квартиры полностью совпадало с реальной недвижимостью — та же площадь, то же количество комнат. Данные могут расходиться, если после вступления в наследство новые собственники переделали жилье, например, присоединили лоджию к комнатам — в таком случае попросите документ о согласовании перепланировки от местных органов БТИ или жилинспекции — смотря какие правила приняты в вашем регионе.

Справка из банка о погашении кредита. Нужна, если квартиру покупали в ипотеку. Данные об обременении банка должны быть и в выписке из ЕГРН, но база формируется с 1998 года, и старые записи в ней могут отсутствовать. Если ипотека еще не выплачена, долг должен погасить наследник.

Технический план или аналоги. Сверьте данные из этого документа с данными в выписке из ЕГРН. Должны совпадать площадь, этаж, планировка.

Резюме — как подстраховать себя от неожиданностей

Покупка унаследованной квартиры отличается от других сделок с недвижимостью. Кроме проверки документов, покупателю нужно выяснить о наличии всех лиц, которые потенциально могут считаться наследниками и предъявить претензии на квартиру.

Спросите продавца о наличии других родственников умершего. Если продавец неохотно рассказывает о наличии родственников первой или второй очереди, это повод насторожиться — возможно, у них плохие отношения, а возможно, так он пытается скрыть потенциальное появление других наследников с претензиями на квартиру.

Подождите три года после получения наследства. Опасно покупать квартиру, если с момента смерти наследодателя прошло только полгода — возможно, где-то есть родственники, у которых есть право оспорить решение нотариуса и восстановить свои права на квартиру.

Срок исковой давности сейчас — три года. Если такая возможность есть, лучше взять квартиру, у которой собственники вступили в наследство больше, чем три года назад. Тогда риск появления родственников понижается, и им придется восстанавливать срок давности — суды на такое идут неохотно.

Собирайте подтверждение вашей «добросовестности» — все возможные документы и справки, подтверждающие право продавца распоряжаться квартирой, и прикладывайте их к договору купли-продажи. Старайтесь ходить на просмотры и в инстанции вместе с кем-то — чтобы у вас был свидетель для возможного суда.

Пропишите в договоре гарантии продавца. Например, указать, что он уверен в отсутствии других наследников, а если такие появятся, будет самостоятельно компенсировать им убытки или иным образом восстанавливать их права. Стоит добавить к этой гарантии ответственность в виде штрафа.

Такой пункт в договоре не только поможет доказать свою добросовестность, но и заставит продавца задуматься о последствиях — он будет внимательнее вспоминать о наличии всех возможных родственников и их правах на наследство.

Не верьте продавцу на слово. Например, в завещании могут быть указаны несколько человек, а собственником квартиры является только один. Попросите продавца показать вам нотариально заверенные отказы от наследства. Если он утверждает, что это родственники из другой страны, и им нет дела до квартиры — не соглашайтесь на такую сделку.

Изучайте всю историю наследника. В первую очередь важно выяснить, были ли у умершего дети, нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы — у них есть обязательное право на наследство.

Никто не может гарантировать, что в сделке с унаследованной квартирой не появятся проблема, например, в виде новых наследников. Полный список родственников умершего покупателю тоже неоткуда взять — такие справки в ЗАГС не дают.

В сделках с наследством задача покупателя — проверить и запросить у продавца все возможные документы, в том числе с помощью юриста. Так повышается вероятность признания вас судом «добросовестным покупателем», если в сделку будут проблем. А если такой статус будет, то риск аннуляции сделки намного ниже.

Покупать унаследованные квартиры можно. Но с осознанием рисков таких сделок.