Принимая жильё от застройщика, сложно сразу обнаружить возможные недостатки. Например, летом из окон не потянет холодным воздухом, а зимой нет дождей — не видны протечки.
Защищает новосёлов от таких неприятностей гарантия на новостройки. Что это, на какие моменты распространяется и как ею пользоваться — в нашей статье.
Что такое гарантия: определение и законное основание
Гарантия — это обязательство застройщика устранить обнаруженные после строительства и сдачи дома дефекты. Распространяется на конструктивные элементы постройки, инженерные сети и технологическое оборудование.К конструктивным элементам относятся фундамент, крыша, перекрытия, стены и перегородки, лестницы, двери, окна. Инженерные сети и оборудование — это канализация, отопление, водоснабжение, вентиляция, электричество, а также все устройства и приборы, обеспечивающие работу этих сетей.
Обязательство строительной компании перед покупателями жилья утверждено законом № 214-ФЗ.Срок гарантийных обязательств
Минимальный срок гарантии от застройщика на конструктив составляет 5 лет. На оборудование и сети — 3 года. Так написано в законе. Однако строительная компания, стремясь привлечь большее количество покупателей, может продлить срок. Тогда соответствующая запись вносится в ДДУ (договор долевого участия) или ДКП (договор купли-продажи).
Началом гарантийного периода считается день подписания акта передачи объекта жилой недвижимости покупателю — документ является приложением к договору. Вы можете ещё какое-то время не жить в квартире, но гарантийный срок всё равно будет идти.
Если по договору квартира передавалась с отделкой, то на отделочные работы тоже распространяется гарантия. Все доделки и ремонт выполняются бесплатно для нового владельца.
Читайте также: Что делать после приёмки квартиры в новостройке
Слабые места новостроек
Самые частые претензии связаны с окнами, их неправильной установкой или низким качеством стеклопакетов — они промерзают, покрываются льдом, пропускают холодный воздух.
По мере усадки многоквартирных домов появляются жалобы на расхождение швов между стенами и перекрытиями, трещины в потолке, вспучивание напольных покрытий, появление на перегородках грибка и плесени. Несмотря на технический этаж между верхней квартирой и крышей, владельцы таких квартир иногда замечают протекание кровли.
Из инженерных систем и оборудования чаще всего страдают:
- Лифты. Застревают между этажами, выходят из строя, не поддаются управлению.
- Канализация. Засоряется при недостаточном уклоне труб, неправильно организованных стыках.
- Водопровод. Популярные проблемы — лопнувшие в период морозов трубы и недостаточное давление, когда на верхних этажах вода из крана бежит тонкой струйкой.
Нередко возникают проблемы с электричеством — перепады напряжения провоцируют поломку бытовой техники, электронных устройств. В некоторых новостройках надолго пропадает свет или оказываются нерабочими розетки.
На что не распространяется гарантия от застройщика
Строительная компания не отвечает за дефекты и поломки, возникшие по вине эксплуатирующей стороны: самого владельца квартиры, управляющей компании, ТСЖ. Например, если лифт сломался из-за превышения допустимой нагрузки, то ремонтировать его придётся своими силами. Потёртости на ламинате после перемещения шкафов — тоже не вина девелопера.
Второй момент — инженерное оборудование, установленное не застройщиком. Если вы сами выбрали и подключили электрический щит, ответственность за его исправность несёте вы.
В большинстве случаев причины выхода из строя сетей и оборудования понятны. Однако бывают спорные ситуации. Например, бытовая техника может сломаться сама по себе или из-за некачественно выполненного заземления электросети. Разбираться в причинах должны эксперты: если поломка наступила из-за электросети, оплачивать ремонт будет застройщик.
Третья причина, по которой невозможно воспользоваться гарантией, — естественный износ отделочных и строительных материалов, инженерных коммуникаций. Жильцы могут обратиться с претензией. Но если застройщик докажет, что износ соответствует нормам, то восстановление и ремонт он финансировать не будет.
Куда обращаться с претензией к застройщику
Если обнаруженные после сдачи дефекты находятся в границах квартиры, то обращаться нужно непосредственно к строительной компании — той, с которой был заключен договор. Если в местах общего пользования, то в управляющую компанию: сотрудник УК составит заявку на ремонт и направит её застройщику.
Важно помнить, что при наличии действующего застройщика управляющая компания не несёт ответственности за его недоработки. И в случае с гарантийным ремонтом находится на стороне жильцов.
Для самостоятельного обращения по гарантии придётся составить досудебную претензию. Документ заполняется в произвольной форме на листе А4. В нём нужно указать:
- Паспортные данные владельца квартиры, точный адрес жилья.
- Суть претензии — подробное описание обнаруженного дефекта.
- Паспортные данные свидетелей. Достаточно пригласить соседа, сотрудника УК или члена правления ТСЖ. Каждый из них должен поставить подпись на документе.
- Заключение эксперта, если пришлось проводить экспертизу, и чек — если виновным окажется застройщик, он возместит эти расходы.
Бумагу стоит дополнить фото- и видеосвидетельствами. Видео больше подходит для фиксации протечек или факта продувания окон: например, можно заснять, как из трубы отопления бежит струйка воды или как шевелится шторка при закрытом окне.
С претензии нужно снять копию и вместе с подготовленным комплектом отнести в офис строительной компании. Там ответственный сотрудник должен зарегистрировать претензию, поставить на копии подпись и дату регистрации.
В законе не прописаны сроки, в течение которых строительная компания должна устранить недоработки. Поэтому в претензии нужно указать их самостоятельно — юристы рекомендуют выбирать из диапазона 30–45 дней.
Что делать, если застройщик не устранил недостатки в срок
Крупные девелоперы дорожат своей репутацией. Поэтому выделяют для претензионной работы отдельных специалистов. Получив заявку, такой специалист согласует с хозяином жилья время и приедет на объект, чтобы провести совместный осмотр. По его результатам будет составлен акт, определены перечень работ и срок ремонта или же поступит отказ и предложение обращаться в суд.
Редко, но всё же случаются ситуации, когда в офисе застройщика отказываются принять заявление. В этом случае можно направить претензию заказным письмом.
Если специалист по претензионной работе установил срок, но работы не были выполнены, придётся обращаться в суд. В иске необходимо указать:
- Все сведения, внесённые в претензию.
- Сколько длится гарантия от застройщика по договору.
- Полное наименование и реквизиты строительной компании.
- Правовое основание — закон № 214–ФЗ.
Также необходимо сообщить о предшествующей подаче претензионного заявления и неисполнении девелопером своих обязанностей. Не будет лишним приложить акт, составленный по факту совместного осмотра жилья с ним. Иск направляется в суд по месту регистрации (юридическому адресу) застройщика.
Что делать, если застройщик обанкротился
Если девелопер обанкротился до сдачи новостройки в эксплуатацию, то гарантийные обязательства принимает на себя компания, достраивавшая дом. К ней и нужно обращаться.
Выбирает компанию-преемника Государственный компенсационный фонд. Эта организация создана Правительством РФ в 2017 году для защиты дольщиков. Она собирает регулярные обязательные взносы со всех застройщиков и в случае банкротства одного из них выделяет деньги на достраивание ЖК.
Если банкротство наступило после сдачи, то вступает в силу статья 161 Жилищного кодекса, где в пункте 2.3 говорится об ответственности управляющей компании за содержание жилого объекта и качественное оказание услуг. Соответственно, обращаться нужно в УК.
