Банкротство застройщика: что делать дольщику?

В новом видео на нашем канале в YouTube поговорили с юристом Андреем Тютюниным о том, что делать дольщику, если застройщик обанкротился.

Avaho.ru: Андрей, что такое банкротство застройщика?

Андрей: Несостоятельность застройщика или его банкротство — это признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

Avaho.ru: А какие основные причины банкротства?

Андрей: В процессе своей деятельности застройщики заключают много договоров: с дольщиками по приобретению недвижимости, договоры с подрядчиками, которые осуществляют строительство. Соответственно, в процессе этой деятельности может возникнуть ситуация, что застройщик кому-то не заплатил, кому-то заплатить не может. Объективные причины — квартиры плохо продаются. Или какие-либо иные причины. Например, представители застройщика выводят денежные средства со строительства и используют их не для тех целей, для которых они изначально брали деньги у дольщиков.

Avaho.ru: Кто подает на банкротство застройщика? При каких условиях?

Андрей: На банкротство застройщика может подать любой кредитор: участник долевого строительства (если расторг ДДУ и не выплатил сумму основного долга), любой контрагент, банк-кредитор, Фонд защиты прав участников долевого строительства, работник, бывший работник застройщика.

Avaho.ru: В каких случаях дольщик может подать на банкротство застройщика?

Андрей: Дольщик может подать на банкротство застройщика, если в установленный в договоре срок ему не передали квартиру, он решил не ждать достройки и обратился с заявлением о расторжении ДДУ. Договор был расторгнут, участник долевого строительство взыскал в суде задолженность с застройщика. Он получил исполнительный лист, но не смог его исполнить, т. е. застройщик не выплатил ему установленную в суде денежную сумму.

В этом случае участник долевого строительства имеет право обратиться в арбитражный суд с заявлением о банкротстве застройщика.

Avaho.ru: Получается, что подать заявление может только тот, кто расторг ДДУ? С одной неустойкой этого сделать нельзя?

Андрей: Да, все верно. Для того, чтобы подать на банкротство застройщика, необходимо наличие суммы основного долга (по основному обязательству), неустойка и штраф не считаются. Может быть, у дольщика возник иной основной долг, но такие случаи достаточно редки. Возможно, к ним можно отнести решение суда о взыскании суммы на устранение недостатков, т. е. дольщик обнаружил в своей квартире какие-то недостатки на сумму более 300 000 рублей. Для того, чтобы подать заявление на банкротство застройщика, сумма основного долга должна превышать 300 000 рублей. Соответственно, если решение суда о взыскании недостатков больше этой суммы, то дольщик тоже может подать заявление на банкротство застройщика.

Avaho.ru: А зачем дольщику подавать это заявление?

Андрей: Подача такого заявления может быть последним шансом дольщика получить свои деньги в том случае, если он выиграл суд о расторжении ДДУ, однако имея на руках исполнительный лист не может его исполнить: предъявив его в банке, выясняет, что счета застройщика пустые, в службе судебных приставов — денег нет.

Часто так бывает, что участник долевого строительства подает заявление о банкротстве, суд назначает заседание и на этой стадии застройщик платит деньги. Потому что если застройщик деньги не заплатит, то начнется процедура банкротства, в случае которой будут запущены те механизмы, которые застройщику неинтересны. В рамках процедуры банкротства могут быть оспорены сделки застройщика с юридическими лицами, а там обычно существует вывод денежных средств на нецелевые нужды. Для застройщика это будет большой проблемой. Если решения суда не исполняется, то банкротство застройщика — это реальный способ получить деньги.

Avaho.ru: Получается, подача заявления на банкротство застройщика выгодна «дольщику-расторженцу»?

Андрей: Да, это выгодно «дольщику-расторженцу», т. к. это способ вернуть свои деньги назад. Что касается других дольщиков — это вопрос достаточно сложный. Формально процедура банкротства застройщика является процедурой, когда арбитражный суд признает, что юридическое лицо не выполняет свои обязательства перед кредиторами, т. е. не может достроить дом. Но на самом деле, часто так бывает, что этот жилой комплекс достраивается. То есть процедуры по банкротству застройщиков, которые сейчас идут, показывают, что это путь к достройке. Потому процедура, когда застройщик опустошает свои счета, не платит по неустойкам, не платит тем, кто расторгает ДДУ и не подает заявление о банкротстве, может длиться бесконечно долго. А банкротство застройщика — это некий следующий шаг. К процессу подключаются государственные органы и арбитражные управляющие, что позволяет в конечном счете возобновить строительство объекта.

Avaho.ru: А дальше ищут нового застройщика для достройки?

Андрей: В новой редакции закона о банкротстве появился такой субъект отношений как приобретатель объекта строительства. Эта новая компания принимает обязательство достроить дома. Это может быть государственная или коммерческая организация, которая преследует свой интерес – получение нежилых помещений, не проданных квартир или земельных участков.

Avaho.ru: А что делать дольщикам, если началось банкротство застройщика?

Андрей: Закон указывает на определенные действия, которые должны совершить все кредиторы при банкротстве застройщика. По новым правилам закона о банкротстве процедура банкротства начинается сразу со стадии конкурсного производства. Это не типичное правило, а специальное правило именно для банкротства застройщиков. В рамках банкротства обычных юридических лиц первая стадия, как правило, является наблюдением.

Когда начинается процедура банкротства по новым правилам, арбитражный суд выносит об этом соответствующее определение. После этого назначенный судом конкурсный управляющий должен опубликовать информацию о введении процедуры банкротства в газете «Коммерсантъ».

Как только информация о банкротстве застройщика появляется в газете (или на сайте), у дольщиков есть три месяца на включение в реестр кредиторов. Очень желательно в этот срок подать заявление конкурсному управляющему о том, что дольщик приобрел квартиру, оплатил ее и хочет включиться в реестр жилых помещений. Соответственно, эту процедуру нужно провести не только тем дольщикам, у которых приобретены квартиры в новостройке, но и тем, кто приобрел машиноместа любой площади и нежилые помещения площадью до 7 кв. м. В случае, если участник долевого строительства, не успел подать заявление в установленные законом три месяца, у него есть возможность подать его и позже. Однако, желательно успеть, чтобы не подвергать себя каким-то рискам. Но если дольщик не успел, то у него есть высокая вероятность того, что арбитражный суд восстановит срок на включение его в реестр кредиторов.

В целом, если дольщик купил квартиру по-честному до ввода в эксплуатацию, то он включается в реестр кредиторов. Информация о том, как и куда подать заявление, публикуется в газете и на сайте «Коммерсантъ». Арбитражный управляющий такое требование рассматривает и, как правило, включает дольщика в реестр кредиторов. Если у дольщика какая-то необычная ситуация, и управляющий не включает его в реестр кредиторов, то тогда у участника долевого строительства есть возможность обжаловать отказ управляющего в арбитражном суде. Арбитражный суд будет повторно рассматривать этот вопрос, и если арбитражный суд откажет, то там также есть вышестоящая инстанция, в которой это можно обжаловать.

Тот порядок действий, который я описал, актуален для тех дольщиков, банкротство застройщика которых началось после 1 января 2018 года. Это новые правила закона о банкротстве. Если первое заявление о банкротстве застройщика было принято Арбитражным судом до 1 января 2018 года, то банкротство будет вестись по старым правилам.

По старым правилам банкротство начинается со стадии наблюдения. Далее информация публикуется в газете и на сайте «Коммерсантъ». На подачу заявления дольщикам о внесении их в реестр кредиторов отводится один месяц. Заявления подаются напрямую в арбитражный суд, который рассматривает вопрос, включать или не включать того или иного дольщика в реестр кредиторов. Получается, что цепочка более короткая, но участник долевого строительства может подать заявление на внесение в реестр кредиторов два раза: первый раз на стадии наблюдения, второй – через шесть месяцев. После того, как суд решит вопрос о переходе к следующей стадии банкротства – как правило, конкурсному производству. После публикации этой информации у дольщика есть еще два месяца на подачу заявления на включение в реестр кредиторов. Получается, в обоих случаях у дольщика есть три месяца. Отличие в том, что по старым правилам у дольщика есть два временных отрезка для этого.

При этом арбитражные суды достаточно лояльны к дольщикам, поэтому и закон, и суд, предоставляет дольщикам возможность дольщику включаться в реестр кредитором и после формального закрытия реестра. У меня на практике дольщики включались в реестр спустя 1,5 года после закрытия реестра. Это не гарантирует достройки, но является формальным ситом, через которое прогоняют всех кредиторов (дольщиков и иных лиц) для того, чтобы отделить добросовестных покупателей от мошенников.

Avaho.ru: А зачем дольщику включаться в этот реестр кредиторов?

Андрей: Все дело в том, что даже зарегистрированный ДДУ в случае банкротства застройщика не является основанием получения объекта в будущем. Поэтому фактически законность сделки при банкротстве застройщика повторно проверяется в арбитражном суде. Но бояться этой процедуры не стоит, если вы по-честному приобрели недвижимость. Отказов, как правило, нет. Даже тех людей, которые оплатили не всю сумму по договору, включают в реестр кредиторов. Суд в этом случае делает соответствующую запись, что объект долевого строительства не оплачен полностью. В целом, проблем здесь нет. Это просто вторая проверка, которую в данном случае проводит суд. Поэтому включаться в реестр кредиторов нужно обязательно.

Avaho.ru: А с ипотекой что происходит? Дольщик продолжает ее выплачивать?

Андрей: Да, если дольщик имеет намерение получить объект долевого строительства в будущем, то он продолжает платить ипотеку. Если дольщик не будет платить банку, то он будет иметь право обратиться за взысканием на заложенное имущество. Если идет процедура банкротства застройщика, то банк включится в реестр по передаче этих жилых помещений. Если есть цель получить квартиру, то придется платить, несмотря на то, что объекта фактически нет.

Avaho.ru: Что дольщик получает при включении в реестр кредиторов?

Андрей: Дольщик получает решение конкурсного управляющего о включении его в реестр кредиторов или определение арбитражного суда о включении в реестр кредиторов. Это зависит от того, кто его включил в реестр. С этими документами участник долевого строительства потом может получить квартиру или иной объект, когда дом будет достроен. Иными словами, это включение в реестр кредиторов – обязательное дополнение к договору долевого участия, необходимое при банкротстве застройщика.

Avaho.ru: А если дольщик до банкротства застройщика расторг ДДУ, он может вернуться в квартиру?

Андрей: Это вопрос более сложный. Исходя из моей московской практики, он может вернуться в квартиру, договор по которой он расторг, но здесь есть нюанс. Это сработает, если квартира не была продана кому-то другому. Если же она была продана, то здесь надо разбираться. Если новый участник долевого строительства является добросовестным покупателем, то здесь возникает конфликт. Два человека в равной степени могут претендовать на одну и ту же квартиру. Я предполагаю, что суд встанет на сторону второго приобретателя, т. к. первый покупатель свое право на расторжение реализовал. Если второй приобретатель – это какой-то аффилированный к застройщику субъект, т. е. кто-то купил квартиру не по рыночной цене, то здесь нужно разбираться. Моя практика показывает, что в этом случае второго приобретателя можно вытолкнуть, а в реестр включить добросовестного «дольщика-расторженца». В эту историю без юриста лезть точно не советую, за свою квартиру придется побороться.

Avaho.ru: Что делать тем дольщикам, кто купил апартаменты или коммерческие помещения?

Андрей: Дело в том, что в соответствии с новой редакцией закона о банкротстве застройщика (в старой не предусмотрено получение нежилых помещений вообще), некоторые нежилые помещения получить можно. Это касается машиномест, нежилого помещения до 7 кв. м (кладовки, бытовки). Но если это помещение площадью более 7 кв. м и не указано, что оно является машиноместом, то закон об участии в долевом строительстве вообще не предусматривает реестра для таких помещений. То есть получение такого объекта в натуре законом о банкротстве невозможно вообще. К таким объектам как раз относятся апартаменты. Для арбитражного суда апартаменты и коммерция – это нежилые помещения. Поэтому дольщики таки объектов имеют право включиться только в денежный реестр на четвертую очередь.

Avaho.ru: А если дольщик включился в денежный реестр, можно ли вернуться в жилой реестр?

Андрей: Если участник расторг ДДУ и включился в денежный реестр, то у него есть право перейти из денежного реестра в реестр по передаче квартир. Для этого он должен подать соответствующее заявление. Но этот вопрос сложный и спорный. Поэтому я рекомендую участникам долевого строительства, в случае начала процедуры банкротства застройщика, сразу подаваться в жилой реестр, а не в денежный реестр, т. к. имущество получить вероятнее, чем вернуть деньги.

На все вопросы в новом ролике отвечает Андрей Тютюнин, юрист, генеральный директор ООО «Тютюнин и партнеры», тел. +7 915 355-00-72

Подписывайтесь на наш канал в YouTube!