Вход или регистрация
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания

Авахо Подкаст 3: Как взыскать неустойку с застройщика и другие компенсации?

30 Июн 2020

Ситуация, когда застройщик задерживает выдачу ключей от квартиры — не редкость. На какие компенсации в этом случае может рассчитывать дольщик? В каких документах указаны реальные сроки сдачи дома? Как грамотно составить претензию? Можно ли вернуть деньги за аренду? Беседуем на тему взыскания с застройщика неустойки и других компенсаций с юристом Андреем Тютюниным.


Участники беседы:

Станислав Манжиевский — Avaho.ru

Андрей Тютюнин — генеральный директор компании «Тютюнин и партнеры»


С.: Приветствую всех, кто сейчас с нами. Мы находимся в гостях у Андрея Тютюнина, практикующего юриста, генерального директора компании «Тютюнин и партнеры». Сегодня мы будем разбирать очень интересную тему — что делать, если началась просрочка в передаче квартиры или другого объекта недвижимости, и на какую компенсацию можно рассчитывать, можно ли взыскать арендную плату, какие-то другие компенсации. Андрей, можешь нам рассказать?

А.: Привет, Станислав. Да, тема интересная, потому что это возможность покрыть свои убытки или даже что-то заработать для участников долевого строительства. Поэтому давай, поехали — задавай свои вопросы.

С.: Для начала хочу задать самый, наверное, актуальный вопрос — сколько реально «стрясти» денег с застройщика, если случалась такая беда, и он нарушил срок передачи квартиры?

А.: Все очень сильно зависит от того, сколько эта квартира стоит, и какую просрочку допустил застройщик. Неустойка в этом случае считается с момента, указанного в договоре долевого участия как дата, когда застройщик должен был передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, и заканчивается тогда, когда застройщик подписал акт приема-передачи с дольщиком.

Соответственно, неустойка рассчитывается исходя из нескольких показателей: это период просрочки (когда должны были и когда передали) и стоимость квартиры. Это важные моменты, исходя из которых считается неустойка. Чем больше период просрочки и чем выше стоимость квартиры, тем больше теоретическая неустойка, которую может взыскать дольщик с застройщика.

Неустойка установлена п. 2 ст. 6 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка, действующей на день исполнения обязательства от цены договора долевого участия за каждый день просрочки. При этом если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка, которую по этой формуле рассчитывают, умножается на два.

Чтобы участники долевого строительства, ваши слушатели, смогли посчитать эту неустойку самостоятельно, в интернете полно калькуляторов, которые позволяют это сделать без сложного расчета и без каких-либо затруднений.

Ставка рефинансирования в настоящий момент — 7,75% [по состоянию на июнь 2019 года — прим. ред.]. Она периодически меняется, поэтому, чтобы не ошибиться, рекомендую использовать имеющееся в общественном доступе калькуляторы.

Но неустойка — это не все, что может взыскать дольщик за просрочку передачи объекта долевого строительства. Помимо неустойки за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке — то есть если вы отправляете претензию застройщику, а он на нее не отвечает или не удовлетворяет, не оплачивает вам неустойку, и вы вынуждены для взыскания неустойки обратиться в суд — суд дополнительно взыскивает в пользу дольщика штраф в размере 50% от общей удовлетворенной суммы.

То есть вы отправляете застройщику претензию, в ней просите застройщика выплатить неустойку, а застройщик на эту претензию никак не реагирует, после чего вы обращаетесь с иском в суд. Вот ввиду того, что застройщик ваше законное требование не удовлетворил добровольно, суд должен взыскать с застройщика в вашу пользу еще и штраф в размере 50% от той суммы, которую суд удовлетворил.

Кроме штрафа в пользу участника долевого строительства может быть взыскан моральный вред. То есть дольщик купил квартиру, рассчитывал ее получить в определенную дату, в эту дату он ее не получил — страдал, ждал, переживал, и суд удовлетворяет требования дольщика о взыскании морального вреда.

Как правило, сумма небольшая — средняя московская практика по взысканию морального вреда за просрочку в передаче объекта долевого строительства составляет обычно от 10 до 30 тыс. рублей.

Мой рекорд — дольщик получил за моральный вред 50 тыс. рублей. То есть рассчитывать на какие-то астрономические суммы по моральному вреду не рекомендую, российские суды вообще не склонны удовлетворять моральный вред в большом объеме.

С.: А если все-таки в итоге посчитать из твоей практики — какую самую большую сумму, например, получал твой клиент?

А.: Да, тут большая разница между тем, что мы заявляем, и что мы в конечном счете получаем.

Практика судов общей юрисдикции по взысканию неустойки складывается таким образом, что, руководствуясь своим правом уменьшать неустойку, суды ее уменьшают. И уменьшают они ее в общем-то произвольно, по своему внутреннему убеждению.

Поэтому так получается, что, заявляя неустойку в размере условно 1 млн рублей, можно получить как 1,5 млн рублей — то есть 100% неустойки плюс 100% штрафа (ну и еще какие-то мелочи типа морального вреда), так и… ну, худшие результаты, какие я видел при заявленном 1 млн неустойки — 5 тыс. рублей. То есть такое тоже бывает. Судам дано право уменьшать неустойку — и суд этим правом пользуется, абсолютно произвольно.

На объем уменьшения — то, на сколько суд уменьшает неустойку — оказывает куча разных факторов, от субъективных до объективных. К объективным можно отнести причины просрочки. Причины, по которым застройщик допустил просрочку, бывают как уважительные (и судьи учитывают это, уменьшая неустойку более значительно по сравнению с другими случаями), так и субъективные — настроение судьи здесь и сейчас, понравился ли иск, понравился ли представитель и т. д. То есть дано суду право уменьшать неустойку — они этим пользуются.

Что касается практических лучших результатов — по простой неустойке лучший мой результат 3,3 млн рублей с копейками. Это была неустойка, взысканная 100% и штраф 100% в одном из московских судов. Это решение суда удалось исполнить, и дольщик оказался доволен.

С.: Это неплохая сумма, 3 млн рублей…

А.: Конечно! Он [дольщик] за квартиру заплатил, насколько я помню, 7 млн рублей. Достаточно большой был допущен период просрочки. Там была взыскана неустойка около 2 млн рублей плюс штраф — в общей сложности получилось 3,3-3,4 млн рублей. Повезло и с судьей, у которой была четкая позиция по поводу просрочки застройщиков, и доказательства имелись нецелевого расходования денежных средств со стороны застройщика. То есть удалось в судебном процессе убедить судью, что оснований для уменьшения неустойки нет.

Это если мы говорим просто о взыскании неустойки. Бывают случаи, когда дольщик при просрочке расторгает долевого участия, и в этом случае неустойка считается иным образом — не с момента, когда квартиру должны были передать, но не передали до момента передачи. Неустойка в этом случае считается с того момента, когда участник долевого строительства оплатил застройщику размер своего долевого взноса.

То есть как обычно получается — человек за год-два-три-четыре до предполагаемой сдачи дома оплачивает застройщику сумму, указанную в договоре, и после этого начинается процесс ожидания. Так вот — если участник долевого строительства воспользовался своим правом ввиду просрочки со стороны застройщика, очевидно воспользовался своим право расторгнуть договор и сделал это, в этом случае неустойка будет считаться с того момента, как он этот долевой взнос оплатил. Если он долевой взнос оплачивал частями, то неустойку надо считать с оплаты каждой части.

В случае с расторжением результаты, как правило, лучше, чем в случае с простым взысканием неустойки, потому что там сумма больше. В случае с расторжением лучший результат тоже был показан в одном из районных судов Москвы — неустойка хоть и была уменьшена, но по факту получилось, что квартира стоила 7,5 млн рублей, и суд постановил взыскать с застройщика цену этой квартиры — то есть все 7,5 млн рублей, плюс был взыскан штраф, моральный вред, то есть все остальные санкции в таком же объеме.

Человек получил назад свои 7,5 млн рублей за квартиру плюс сверху 7,5 млн рублей неустойки и штрафа за просрочку исполнения обязательства. Там суд хоть и уменьшил неустойку, но все равно общая полученная участником долевого строительства сумма была равна стоимости изначально оплаченной квартиры.

С.: Ты сейчас рассказал про плюсы расторжения договора, а ты расскажи про минусы.

А.: Да, когда участник долевого строительства принимает решение о том, как себя вести при начавшейся просрочке, он должен здраво оценить как плюсы, так и минусы. Плюсы я описал, минусы будут следующие.

Если вы расторгаете договор, а после расторжения застройщик так и не выплатил вам сумму, установленную решением суда, и падает в банкротство, то вы окажетесь в ситуации, когда ДДУ у вас уже расторгнут, то есть прав на получение квартиры у вас УЖЕ нет, а денег у вас ЕЩЕ нет. Это связано с самой процедурой расторжения договора. Договор считается расторгнутым с момента регистрации этого расторжения в Росреестре.

Как происходит процедура расторжения договора: участник долевого строительства направляет застройщику требование о расторжении договора, после чего у застройщика появляется право прийти в Росреестр этот договор расторгнуть с этим письмом. Но сразу деньги застройщик участнику долевого строительства не платит. Для того, чтобы дольщик получил свои деньги, он должен соблюсти претензионный порядок, потом обратиться в суд, получить исполнительный лист — и только потом он получит свои деньги, если они есть у застройщика.

Но за этот период времени застройщик может, например, упасть в банкротство. В этом случае дольщик оказывается в ситуации, когда договора УЖЕ нет, а денег ЕЩЕ нет. И эта ситуация несет в себе некоторые риски.

Как я уже говорил ранее, в процедуре банкротства застройщика гораздо лучше оказаться в статусе ожидающего квартиру, чем в статусе ожидающего деньги. В таком случае у дольщика задача — вернуться в этот договор долевого участия.

Судебная практика складывается разным образом, но в последнее время суды Московского региона склоняются к тому, что дольщик, который все-таки ДДУ расторг, имеет право вернуться в ту квартиру, которую он приобретал — в случае, если его денежное требование по исполнительному листу (то есть он выиграл дело и получил требование по исполнительному листу) не исполнено застройщиком.

Но самая большая трудность при реализации данной схемы возникает у тех дольщиков, чья квартира была продана какому-то третьему лицу после расторжения договора. У нас такие случаи имели место быть, сталкивался с ними по ЖК «Царицыно». Там процедура банкротства застройщика была достаточно длительной, и она до сих пор продолжается. Период времени, предшествующей процедуре, был тоже достаточно длительный. Были такие дольщики, которые расторгали ДДУ, деньги не получали, а застройщик эту квартиру продавал третьим лицам.

Нам удалось всех наших клиентов вернуть в эти квартиры по договорам, которые они расторгали, благодаря тому, что застройщик продавал эти квартиры расторженцев аффилированным к себе лицам, то есть своим приближенным людям.

Аффилированные лица — это те люди, которые были приближены к застройщику. Это родственники, друзья, сотрудники и пр. Нам удалось доказать арбитражному суду, что эти якобы продажи на этих третьих лиц были фиктивными. Не было оплаты, либо оплаты были в тех суммах, которые не соответствуют реальной стоимости договора.

Либо, например, у нас был случай, когда человек якобы приобрел у застройщика квартиру расторженца — это бывший юрист, который ходил в суды от имени застройщика. Мы представили суду эти документы, и суд не допустил получение квартиры этим новым лицом, который якобы ее купил, а вернул эту квартиру человеку, который за несколько лет до этого расторг ДДУ — то есть «настоящему» дольщику.

С.: Но это явные махинации…

А.: Да, это явные махинации, но у меня есть обоснованное предположение, что в случае, если квартира будет продана застройщиком на честное лицо, которое пришло по рекламе с улицы и купило эту квартиру на общих рыночных условиях, возникнет определенный конфликт. Потому что квартира одна, а лиц, обоснованно претендующих на эту квартиру — двое.

В этом случае у суда всегда есть возможность принять решение в пользу нового покупателя, сказав, что вы своим правом воспользовались, свой договор расторгли — так получилось, что эту квартиру купил другой человек, который считается добросовестным приобретателем, и он получил право на ее приобретение ввиду того, что вы от нее отказались. Поэтому вы остаетесь в режиме ожидания денег, а новый покупатель квартиры ждет ее достройки.

С.: Кто-то может остаться обиженным...

А.: Такой риск есть, его нужно учитывать при расторжении договора. Я говорю о том, что если застройщик находится на грани банкротства, то ДДУ лучше не расторгать.

С.: То есть все сугубо индивидуально — каждый случай уникален, его надо рассматривать отдельно, получается. И суммы, соответственно, будут тоже разные. Но если подытожить, стоит ли обращаться за неустойкой — или все-таки это может не окупиться?

А.: В целом это не может не окупиться. В любом случае суд взыскивает неустойку. Случаев, когда суд отказывал во взыскании неустойки, крайне мало и, как правило, они связаны с недобросовестным поведением самого дольщика.

Бывают такие случаи, когда клиент, обращаясь к юристу, скрывает от него какую-то информацию, и бывает доходит до абсурдного — клиент не сообщает юристу, что был подписан акт приема-передачи. Зачем он это делает, непонятно, и юрист оказывается в суде в весьма глупой ситуации, когда застройщик приходит на заседание и говорит: «А какую вы взыскиваете неустойку, вы нам до срока, установленного в ДДУ, подписали акт приема-передачи и эту квартиру получили». То есть если есть просрочка хотя бы один день, дольщик на 99,99% что-то в суде получит. Что он получит, будет зависеть от разных объективных и субъективных обстоятельств.

Поэтому, отвечая на вопрос идти ли взыскивать неустойку, я отвечаю — да, надо идти всегда и при любой просрочке. Вопрос в том, что нужно правильно построить взаимоотношения с юристом, чтобы не получилось так, что вы за взыскание этой неустойки заплатили юристу больше, чем сама эта сумма неустойки, на которую вы претендуете. Но у меня в практике такого, чтобы клиент остался в итоге в минусе, не было. Было, что тот плюс, в котором остался клиент, был не такой большой, на который он рассчитывал. Но такого, чтобы он оказался в минусе и ничего на этом не заработал, не было.

С.: То есть чисто из принципа можно сходить в суд, потратить некоторое время, чтобы поставить застройщика на место.

А.: Да, при этом время вы тратите только в том случае, если занимаетесь этим самостоятельно. Если вы нанимаете юриста, то он берет на себя работу, связанную с процессом взыскания неустойки, и выполняют работу вместо своего доверителя.

Еще есть важный момент: определенно бывают случаи, когда вы «просуживаете» дело, взыскиваете неустойку, получаете судебное решение и исполнительный лист о том, что вам подлежит выплата со стороны застройщика — но застройщик оказывается безденежный, счета пустые. Со временем такой застройщик станет, скорее всего, банкротом, и вы физически это решение исполнить не сможете.

Такие случаи менее редки, чем случаи отказа во взыскании неустойки. Такое бывает, это возможно. Но это касается не только неустойки с застройщиков, это касается любых судебных решений с денежными требованиями. Всегда можно «просудиться», выиграть, но в итоге упереться в то, что у твоего должника денег нет, и всё.

С.: Риски есть всегда, получается.

А.: Конечно — это как лечиться и не вылечиться. Что же тогда, не лечиться? Принцип такой же.

С.: Вот мы все говорим про неустойку больше о квартирах, а только ли за квартиры можно взыскивать неустойку — или есть какая-то другая недвижимость?

А.: Да, абсолютно верно, неустойка может быть взыскана на любой объект недвижимости, просрочку передачи которого допустил застройщик. Это касается машиномест, кладовок, бытовок, коммерческих помещений, апартаментов.

Для всех этих объектов (причем интересно, что вне зависимости от того, по какому договору вы покупает этот объект — будь то ДДУ, предварительный договор), если из существа сделки видно, что она направлена на приобретение потребителем (покупателем) будущего объекта в строящемся доме (здании), то на все это распространяется установленная 214-ФЗ неустойка.

Это обстоятельство давным-давно разъяснил Верховный суд, поэтому по формуле, о которой я сказал в начале, можно взыскать неустойку за просрочку в передаче любого объекта долевого строительства.

Тут важным моментом является то, кто покупатель этого объекта. Суть не в объектах, а в том, кто купил. Мы говорим и для физических, и для юридических лиц, просто для первых неустойка повышена. То есть сумма неустойки 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки для физических лиц умножается на два, а для юридических лиц такой и остается.

С.: То есть это классическая ситуация, когда закон защищает больше «физиков», чем бизнес.

А.: Да, так оно и получается — это то, о чем мы говорили в предыдущем нашем диалоге по поводу апартаментов и нежилых помещений.

Получается так, что закон защищает физических лиц больше. Кроме того, поддерживая эту тему про защиту закона физических лиц, стоит отметить, что вот этот штраф за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке (штраф, установленный законом «О защите прав потребителей» в размере 50%) — также подлежит к взысканию в пользу потребителя.

Юридическое лицо, которое приобретает какое-то помещение, или даже квартиру для предпринимательских целей, физическим лицом и потребителем не является — и штраф этот тоже в пользу юридического лица или индивидуального предпринимателя (а ИП тоже является юридическим лицом) не взыскивается.

Поэтому если участник долевого строительства, будь он даже гендиректором, владельцем бизнеса или ИП, заключает ДДУ, я бы рекомендовал заключать договор на себя как на физическое лицо, чем на компанию, потому что это дает лучший объем защиты прав.

С.: Это наиболее частая практика?

А.: Во-первых, это наиболее частая практика, а во-вторых для взыскания большей неустойки в будущем целесообразно заключать договор на физическое лицо.

С.: Какие причины просрочки объекта суд может признать уважительными?

А.: Все весьма субъективно. Формально по данной теме есть много разъяснений верховными судами и другими высшими судебными инстанциями. Суды указывают, что всякие проблемы застройщика с подрядчиками и городскими властями не являются основаниями для уменьшения неустойки. Однако на практике ситуация складывается иная. Если судья, взыскивающий неустойку, увидит, что застройщик пытался сдать объект в срок, однако не мог это сделать по каким-то внешним обстоятельствам, то уменьшение неустойки будет более значительным, чем в других случаях. Приведу несколько примеров.

Судился я по одному застройщику, у которого причина просрочки была следующая — они начали строить, когда еще присоединенные к Москве территории — округа Новой Москвы — были Московской областью. В Московской области были одни строительные правила — соответственно, застройщик проект и разрешение на строительство получал по ним.

А потом эти территории были присоединены [к Новой Москве], и строительные нормы Московской области перестали действовать в той местности. Стали действовать московские строительные нормы.

Застройщик на судебном заседании предоставил доказательства. Это был очень близкий, знакомый мне суд, я в нем когда-то работал, и судья на заседании дала понять, что у застройщика это не первое дело, которые они слушают. И они знают, что конкретно у этого застройщика возникли те обстоятельства, о которых он не мог предполагать, заключая договор и называя срок сдачи дольщику.

Соответственно, в этом случае предполагалось, что неустойку уменьшат значительно. Мы в этом деле поступили иным образом — заключили с застройщиком мировое соглашение, по которому согласованная с дольщиком денежная сумма была уплачена застройщиком на счет дольщика в срок, установленный мировым соглашением. Мы пошли на это мировое, понимая, что на большую неустойку рассчитывать смысла не имеет.

Бывают и обратные случаи, когда, например, у нас по застройщику, по которому мы судились, был документ — письмо Москомстройинвеста (это орган Правительства Москвы, который занимается защитой интересов дольщиков), где орган подтвердил, что со стороны застройщика был установлено нецелевое расходование денежных средств.

Видя такой документ, судьи, как правило, давали неустойку выше среднего, потому что на все доводы застройщика и его юристов о том, что мы просрочили, потому что не виноваты и у нас куча внешних обстоятельств, было продемонстрировано это письмо и пояснено суду, что вот оно, главное обстоятельство — средства дольщиков были расходованы нецелевым образом.

С.: Возвращаясь к нашему вопросу о самой процедуре взыскания. Вот смотри, случилась такая неприятность — человек оформил договор долевого участия на квартиру и случилось так, что застройщик всячески оттягивает сроки выдачи ключей, переносит сроки, не торопится вводить дом в эксплуатацию. Когда начинать бить тревогу? Когда уже ситуация складывается, когда действительно все сроки вышли и надо начинать что-то делать?

А.: Да, действительно, в ситуации, когда строительство дома задерживается, и приобретенный вами объект недвижимости не будет готов к установленному в договоре сроку, правильные своевременные действия помогут избежать массы проблем.

Необходимо разобраться, что предпринять человеку, который оказался в такой ситуации — срок подходит, явно дом не будет готов, что необходимо делать? Я как бывший дольщик посоветовал бы найти инициативную группу дольщиков, которые занимаются конкретно этим жилым комплексом и этим домом. Как правило, есть какие-то активные люди, которые вникают, больше других ждут — и они начинают собирать какую-то информацию. По возможности необходимо выйти с этими людьми на связь, получать от них информацию в той или иной степени, вступить в чаты в мессенджерах — люди объединяются, чтобы делиться информацией.

Такая информация поможет дольщику принять правильное решение, потому что в некоторых случаях целесообразно заблаговременно расторгнуть ДДУ, чтобы выйти из проекта и вернуть себе деньги. В некоторых случаях ситуация доходит до такого момента, что расторгаться уже поздно, лучше этого не делать.

С.: Что это за случаи? Когда не стоит [расторгать договор]?

А.: Я бы не советовал расторгать ДДУ, когда застройщик находится на грани банкротства — например, когда арбитражным судом возбуждено дело о банкротстве. Потому что в случае банкротства застройщика очевидно лучше быть дольщиком, который ждет квартиру, чем дольщиком, который пытается получить свои деньги назад.

Все дело в том, что, как правило, строящиеся жилые комплексы хоть и с просрочкой, но достраиваются — за счет денег инвесторов, вмешательства городских властей или за счет денег дольщиков, если другие способы исчерпаны. Случаев, когда дольщик бы получил исполнение в виде денег в процедуре банкротства застройщика, все меньше и меньше. В ситуации, когда застройщик упал в банкротство, дольщик в любом случае оказывается в тяжелой жизненной ситуации — но из двух зол я бы рекомендовал выбрать нахождение в статусе ожидающего квартиру, чем в статусе планирующего получить свои деньги назад.

Поэтому, когда застройщик находится в банкротстве, такое действие лучше не совершать. Когда же просрочка только началась, и застройщик еще «живой», но есть серьезные опасения и основания полагать, что проблемы могут усилиться, я бы рекомендовал своевременно расторгнуть ДДУ, забрать свои деньги назад и еще получить компенсацию в виде неустойки, штрафа и морального вреда.

В всяком случае, по тем проблемным новостройкам, которыми я занимался, самыми счастливыми остались дольщики, которые вовремя ушли из проекта, потому что они вернули свои деньги назад и еще получили как правило весьма неслабые компенсации. Это как раз тот пример, когда дольщик получил неустойку 7,5 млн рублей.

Это лучший пример, но те примеры, которые не такие замечательные, они тоже положительные. В среднем у человека, например, квартира стоит 5 млн рублей, он расторгает ДДУ, получает назад свои деньги и еще сверху 1,5-2 млн рублей. То есть в любом случае человек в минусе не оставался, и в сравнении с другими дольщиками, которые не пошли на этот шаг и остались в проекте, с деньгами уже купил другой объект — может быть, лучше — или иным образом инвестировал эти деньги.

А те, кто в проекте остались, они сидят, ждут, когда кто-то достроит эти квартиры, ходят на митинги и участвуют в малоприятной общественной жизни.

С.: Поэтому важно знать, когда у застройщика еще есть деньги, которые с него можно, грубо говоря, «состричь».

А.: Трудно знать этот момент, так как деньги на счетах — это такая штука, которая сегодня утром есть, а вечером их уже нет, потому что три кнопки нажал и вывел их куда-то. Но чувствовать момент, когда стройка остановилась совсем, когда начинают убирать краны (за аренду застройщики платят строителям, поэтому им невыгодно держать краны на нестроящемся объекте). Этот момент надо чувствовать — стараться проезжать мимо стройки, общаться с дольщиками, читать новости, следить, контролировать вопрос, узнавать информацию и стараться ее использовать своевременно. Это вариант всегда лучший, чем забыть о проблеме и объекте и рассчитывать, что все пройдет нормально.

С.: А если случилась все-таки беда, если не уследил дольщик за застройщиком и попал в ситуацию, когда не может получить ключи, причем уже давно не может. Что делать, какова процедура, что нам делать по пунктам, чтобы взыскать неустойку и какие-то другие компенсации?

А: Здесь дольщик может пойти двумя путями. Первый путь — расторгать договор долевого участия. Плюсы расторжения ДДУ я описал — это возможность забрать свои деньги назад и получить немаленькую компенсацию застройщика за просрочку в передаче, за то, что вынудил дольщика расторгать договор.

Либо второй вариант — ждать передачи квартиры. Дольщик напрямую повлиять на темпы строительства не может — есть большая компания, которая привлекает деньги, и она этими деньгами как-то крутит и направляет на те или иные нужды. Дольщик на направление этих финансовых потоков никак не влияет, поэтому варианты такие — либо действовать, идти на риски и расторгать ДДУ, либо оставаться в проекте и ждать, когда объект будет достроен. В целом, других вариантов нет.

С.: А если перейти к такой, более «бумажной» стороне вопроса — как вообще взыскивается неустойка? Человеку нужно взыскать неустойку, какие действия надо совершить?

А.: Если вы из этих двух предложенных путей выбираете один, вы должны действовать разными путями. Пути в целом похожи, но различаются сроки, поэтому я расскажу отдельно про каждый.

Если вы приняли решение расторгнуть договор, вы направляете застройщику претензию с требованием расторгнуть договор и вернуть назад уплаченные по договору денежные средства.

Через 20 рабочих дней после направления этой претензии, ну а лучше подождать получение этой претензии застройщиком, отследить отправленное вами письмо на сайте Почты России (или другой почты, которую вы используете), в идеале после получения письма застройщиком, вы вправе, если застройщик вам денежные средства не вернул, обратиться с исковым заявлением в суд с требованием о взыскании денежных средств, которые были по договору уплачены, а также неустойки, штрафа, морального вреда и каких-то других убытков, которые вы можете заявить.

После этого суд решает вопрос о принятии или непринятии вашего искового заявления. Если оно формально правильное и отвечает всем требованиям процессуального законодательства, то суд принимает дело к рассмотрению и назначает судебное заседание. Как правило, судебных заседаний по такой категории дел проходит два-три, в редких случаях четыре. Суд рассматривает дело, выносит решение.

Если ваши требования правомерны, то суд удовлетворит ваши требования о взыскании суммы основного долга (суммы, которую вы заплатили за квартиру или иной объект недвижимости), а также требования полностью или частично по неустойке, штрафу, моральному вреду и пр. 

После вынесения решения суда первой инстанции оно вступает в законную силу — либо через апелляцию (когда кто-то из сторон подает апелляционную жалобу) дело уходит на рассмотрение в суд апелляционной инстанции, там оно еще раз рассматривается. Как правило, в апелляционной инстанции все проходит за одно судебное заседание. И после вынесения решения суда апелляционной инстанции оно вступает в законную силу и может быть исполнено.

Если все стороны решением удовлетворены, то решение вступает в законную силу без апелляционной инстанции.

С.: То есть застройщик может оспорить решение?

А.: Не только застройщик, но и любая сторона спора — как дольщик может остаться взысканной в его пользу суммой, так и застройщик. Застройщики, как правило, оспаривают такие решение, потому что вне зависимости от того, удастся ли им в апелляции уменьшить сумму или нет они выигрывают по времени. Для них это возможность заплатить быстрее, либо позже. Они естественно выбирают позже, поэтому стараются такие решения обжаловать.

С.: Для дольщика это не очень выгодно, потому что нужно ждать еще некоторое время, пока рассмотрят апелляцию…

А.: Конечно это невыгодно для истца, но порой бывает так, что сам дольщик хочет обжаловать это решение — как правило, потому что удовлетворенная судом неустойка и штраф его не устраивают.

С.: А сколько по срокам с момента подачи искового заявления до конкретного момента получения денег проходит в среднем?

А.: Обычно в Москве период рассмотрения дела с соблюдением претензионного порядка составляет от 4 до 8 месяцев по расторжению ДДУ. По расторжению период немного больше за счет того, что претензионный порядок — 20 рабочих дней, а это календарный месяц.

Обычно без апелляции такое дело с учетом соблюдения претензионного порядка длится 4 месяца, а апелляцией — 7-8 в зависимости от загрузки апелляционной инстанции и пр. Опять же, есть некоторые нюансы по разным судам Москвы — есть суды, которые работают быстрее и медленнее, загруженные или не загруженные. В летний период можно попасть на отпуск судьи — у судей большие отпуска раз в год, как правило. Можно попасть на болезнь, иногда теряют дело. В общем, всякие возможные нюансы, но средние сроки я назвал.

Если мы говорим о взыскании неустойки — то есть мы сейчас поговорили про расторжение договора, а теперь вернемся к взысканию неустойки — там порядок похожий, но немного отличается. Дольщик отправляет претензию застройщику, и через 10 календарных дней с момента (желательно) получения претензии застройщиком можно обращаться с иском в суд.

Подаете иск, суд назначает дело к рассмотрению (если все в порядке), и дальше все стадии те же самые — первая инстанция обычно два-три, реже четыре судебных заседания. Если кого-то из сторон решение не удовлетворяет, подается апелляционная жалоба, и дело уходит в апелляцию. По неустойке срок в среднем на месяц меньше — от 3 до 6 месяцев.

С.: Менее чем за год можно получить какие-то денежные выплаты с застройщика?

А.: Случаи, когда дольщики ждали больше года, были в судебной практике, но их достаточно мало. Это, как правило, исключительные случаи — потеряли дело, из суда уволили несколько судей и прочие форс-мажорные обстоятельства, редко зависящие от юриста, чаще зависящие от внешних обстоятельств.

С.: Вот такой к тебе еще вопрос, он касается покупателей квартир. Есть такая ситуация, когда ты берешь жилье в новостройке, своего жилья у тебя нет. Ты, соответственно, снимаешь квартиру. Можно ли заставить застройщика компенсировать арендную плату, пока ты снимал свою квартиру и ждал свое жилье?

А.: Интересный вопрос. Это тема взыскания убытков с застройщика. В целом убытки застройщика можно разделить на два часто встречающихся момента. Первый момент — это как раз попытка взыскать арендную плату, и второй — это убытки, связанные с некачественным строительством объекта, конкретными недостатками в квартире.

Арендную плату взыскать крайне трудно. Суды очень не любят взыскивать арендную плату, считая, что и так неустойка и штраф, которые взыскиваются с застройщика, достаточно хорошо компенсируют дольщику его потери, и стараются арендную плату с застройщика не взыскивать.

Если вы все-таки твердо намерены попробовать взыскать арендную плату, я бы рекомендовал весьма тщательно подготовиться к этому действию. Я бы посоветовал, во-первых, платить арендную плату безналом. Судьи очень не любят расписки, которые приносят в суд дольщики, желающие взыскать арендную плату — предполагая, что эти расписки могут быть написаны незадолго до обращения в суд, чтобы «подзаработать». Поэтому я рекомендую платить безналом, «безнальные» платежи сделать задним числом невозможно.

Далее я бы рекомендовал дольщику временно зарегистрироваться в той квартире, которую он арендует — прийти в ФМС, подать документы, сообщить, что снимаете квартиру, и получить временную регистрацию.

Конечно же, я абсолютно уверен в том, что больше шансов на взыскание арендной платы у иногородних жителей. У тех, кто приехал на работу в Москву из региона и был вынужден эту квартиру арендовать. Нужно доказать суду обоснованность, почему я был вынужден эту квартиру снимать.

Идеальный сценарий — если вы заключите договор аренды на квартиру сроком более чем на год и пойдете этот договор зарегистрируете в Росреестре. Такие действия помогут вам увеличить свои шансы на взыскание арендной платы, хотя никаких 100% гарантий нет.

Что касается возможности взыскания суммы за недостатки в квартире, это более реально. Рекомендую при приемке квартиру дольщикам пригласить строительного эксперта с необходимыми линейками, тепловизорами и другим оборудованием. Как правило, если дольщик использует такого профессионала, сразу же при приемке квартиры находится куча недостатков, которые потом можно устранить за свой счет, либо потребовать от застройщика их устранения. А если вы устраняете за свой счет, все чеки сохраняете и сумму взыскиваете с застройщика.

С.: Эта тема объемная, о взыскании за недостатки, обнаруженные в квартире. Это достойно отдельного разговора.

А.: Да, это большая история, и в отличие от арендной платы это история реальная — это подтвержденные расходы, которые можно заявить.

С.: Это история довольно частая? Скажи, лично по твоему мнению, в скольких квартирах из десяти, принятых у застройщика, есть недостатки?

А.: В десяти. Во всех. Всегда. По многим жилым комплексам мы такие экспертизы проводили, и люди, которые хотели заморачиваться с такой историей, переставляли себе хорошие окна в квартире, делали себе нормальную черновую отделку — много что делали, потому что качество строительства, с которым я сталкивался, оставляло желать лучшего.

С.: Теперь подытожим по компенсациям в случае просрочки по передачи квартиры, что у нас получается, какая история. Мы обязательно подаем иск на застройщика, потому что в любом случае он должен окупиться. Следим за своим объектом стараемся ловить застройщика на каких-то нехороших вещах. Если он начал задерживать сроки, то мы должны составить претензию письменную обоснованную, и направить ее в суд.

А.: Да, абсолютно верно, в целом если подытожить наш разговор, то краткая рекомендация такая.


  • 30 Июн 2020
  • Источник: Avaho.ru, редактура – Станислав Манжиевский
  • Изображение by Pablo Stanley on blush.design