Что будет, если с капремонтом в вашем доме затянут или сделают его некачественно? В лучшем случае здание просто потеряет товарный вид, в худшем — угрожает жизни жильцов: затруднения при ликвидации пожара, проблемы с проводкой, сгорание техники из-за перепадов напряжения, проблемы с трубами или незапланированный потоп. Как избежать неприятный ситуаций и взять капремонт под личный контроль, расскажем в материале.
Что входит в капитальный ремонт
Согласно Жилищному кодексу РФ, капитальный ремонт — это работы по восстановлению и замене изношенных конструкций общего имущества собственников в многоквартирном доме для улучшения характеристик. Финансируется средствами из фонда капремонта, который формируется из обязательных взносов жильцов. Размер установленных взносов зависит от региона проживания, площади квартиры, наличия в доме лифта и, собственно, возраста здания. При желании жильцы дома могут перечислять больше установленного взноса. Такие вопросы решаются на общем голосовании собственников. Если большинство проголосует «за», излишки направят на дополнительный ремонт по требованию.
Важно уметь отличать капитальный ремонт от текущего. Капремонт направлен на восстановление и устранение износа конструкций здания, инженерных систем и коммуникаций. Это основательные работы, которые проводятся раз в 15-25 лет и согласовываются с собственниками квартир. Текущий ремонт проводится для поддержания работы конструкций здания. Это менее масштабные работы, производящиеся каждый год. Цель — отсрочить ремонт капитальный.
Обязанности управляющей компании относительно капитального и текущего ремонта также разнятся. В рамках текущих ремонтных работ УК (управляющая компания) отвечает за работы по эксплуатации и работы по управлению и организации МКД (многоквартирный дом).
К работам по эксплуатации относятся:
- Регулярный осмотр общедомового имущества с выявлением недостатков и нарушений
- Общая и пожарная безопасность
- Подготовительные мероприятия перед зимой
- Текущий ремонт общедомового имущества: вкрутить лампочки, заменить стекло или плитку
- Благоустройство и озеленение придомовой территории
- Устранение аварий и их последствий
- Поддержка коммуникаций и внутридомовых сетей
- Вывоз мусора
- Установка и эксплуатация общедомовых приборов учета оплаты
- Установка энергосберегательных приборов
Услуги по контролю и организации:
- Учет жильцов дома
- Выявление должников
- Учет оплаты
- Хранение документации на дом
- Информирование собственников о тарифах
- Взаимодействие с предприятиями ЖКХ
- Отчет о проделанной работе на собрании жильцов не реже одного раза в год.
Капитальный ремонт бывает комплексным и выборочным. В любом случае работа будет проводиться частями и не предполагает замены всего необходимого сразу. В случае комплексного ремонта будет заменена большая часть конструкции, например, переделан фасад здания. Выборочный ремонт рассчитан на восстановление частей, например, замена лифтов в доме.
К работам, входящим в программу капремонта относится как полное, так и частичное восстановление:
- инженерных систем
- электро-, тепло-, газо-, водоснабжения
- водоотведения
- лифтов и лифтовых шахт
- машинных и блочных помещений
- крыши
- подвальных помещений общего пользования
- фасада и фундамента здания
Этот список дополняется по необходимости в зависимости от климатических особенностей региона.
Для тех, кто сдает квартиру, важно знать, что за содержание МКД, или текущий ремонт, может заплатить квартирант, а вот капитальный ремонт должен оплатить исключительно собственник квартиры.
Как узнать, какие ремонтные работы проводились в вашем доме
О том, какие виды ремонта и когда проводились в доме можно увидеть на сайте ГИС ЖКХ в разделе «Узнать о работах, услугах по дому»
Вводим данные своего дома
Выбираем любую интересующую нас вкладку
Если дом не найден в системе, то необходимо его зарегистрировать самостоятельно. Об этом подробно рассказано в обучающем видео.
Во время собрания жильцов представители УК обязаны рассказать обо всех проведенных работах, потраченных средствах и дальнейших планах (установлено законодательно). Жильцы также могут сделать запрос лично в офисе УК или через сайт «Реформа-ЖКХ».
Как формируется фонд капремонта и сколько составляют взносы
Средства, направленные на капремонт отправляются в фонд капитального ремонта, который формируется на отдельном счете. Возможны два варианта: собственный специальный счет либо счет регионального оператора.
Региональный оператор — некоммерческая организация, создаваемая в каждом регионе РФ. Его задача обеспечить проведение капремонта за счет средств собственников, накопленных на счету регионального фонда капитального ремонта. Если хотите сэкономить время, то этот вариант подойдет, учитывая, что компания по требованию предоставит сведения по доходам и расходам. Но важно знать, что средства, перечисленные на счет регионального оператора попадут в «общий котел» и могут быть использованы на ремонт другого дома. Работу регионального оператора контролирует жилищная инспекция.
Если хотите создать отдельный специальный счет для многоквартирного дома, нужно:
- Принять соответствующее решение на общем собрании, в течение пяти рабочих дней направить региональному оператору.
- Выбрать владельца счета.
- Выбрать кредитную организацию для счета.
- Определить ежемесячный взнос (не меньше минимального).
- Определиться со сроком открытия счета, ответственным лицом, порядком предоставления платежных документов и расходами на них.
- Убедиться, чтобы у дома не было задолженностей по взносам или кредиту на капремонт (если такой имеется).
Решение вступит в силу через год после уведомления регионального оператора (в некоторых субъектах РФ это происходит быстрее). Важно понимать, что теперь деньги поступают не на общий, а на индивидуальный счет дома. Они не могут быть потрачены на чужой ремонт.
Оборот средств на капремонт контролируют: Росфинмониторинг, Прокуратура, а также Счетная Палата. Каждый год Фонд капитального ремонта публикует годовой отчет о проделанной деятельности, который вы можете найти в открытом доступе на сайте Фонда капремонта вашего региона. Москвичи могут посмотреть это здесь. Управляющая компания должна также каждый первый квартал года отчитываться перед собственниками о средствах на капремонт. Вы можете и сами запросить информацию у УК, вам обязаны ответить.
Важно знать, что стоимость ремонта на 1 кв. м не может превышать допустимую сумму ежемесячных платежей (установлена отдельно для каждого населенного пункта). Например, для Москвы это 18,86 руб. за кв. м. Жители Санкт-Петербурга, проживающие в многоквартирных домах дореволюционной постройки без лифтов заплатят 8 руб. 50 коп. за 1 кв. м, дома с лифтом выходят дороже — 9 руб. за 1 кв. м. Кирпичные постройки 70–х и 80–х гг. без лифта — 8 руб за кв. м, с лифтом — 8,50 руб.
Минимальный размер фонда не может превышать 50% оценочной стоимости капремонта. Жильцы имеют право начислять больше и приостановить выплаты при достижении минимального размера. Для этого необходимо проголосовать на собрании жильцов и установить новую сумму взноса на капремонт, равную для всех собственников квартир. Накопленную сверхнормы сумму жильцы могут тратить на ремонтные работы общего имущества по своему усмотрению. Однако это не очень выгодно для самих собственников, если они планируют продажу квартиры.
Напомним, что с 6 апреля до 1 января 2021 года россиян освободили от уплаты штрафов за просрочку выплат ЖКХ. Однако капремонт — исключение из правила. Пеня за неуплату начисляться будет, но требовать ее до установленного Правительством срока не станут. В случае нарушения можете подать заявление в управляющую компанию с отсылкой к Постановлению Правительства №424. Во время пандемии от уплаты взносов освобождены жители города Москвы, Московской, Пензенской, Кировской и Ростовской областей. В каждом регионе свои условия отсрочки. Ряд послаблений принят в Липецкой и Калининградской областях, а также Пермском крае.
Как понять, что дому нужен капремонт
Важно понимать, что степень износа здания, зависящая в том числе от его возраста, напрямую влияет на очередность при проведении капремонта, нормативы потребления коммунальных ресурсов и на тарифы взносов.
Степень износа здания не ощутима для жильцов до того момента, пока он не станет заметен при проживании, и возраст дома — не главный и не единственный параметр износа.
Износ МКД оценивается согласно документам:
- «Правила оценки физического износа жилых зданий», утвержденные приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446
- «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170
- Жилищным кодексом РФ
- Градостроительным кодексом РФ
Чтобы провести официальную оценку износа здания, вы можете обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценку внесут в техническую документацию, что повлияет на то, каким в очереди на капремонт будет дом. Обычно уровень износа здания считается с учетом года постройки, этажности и степени капитальности здания. Каждый год износ может увеличиваться в среднем на 1%.
Износ здания можно определить и самостоятельно. Чаще это необходимо при выборе жилья, когда для покупателя важно знать, безопасное ли вложение он делает. Для этого обратите внимание на:
- Год постройки здания.
- Состояние несущих балок, перекрытий, потолка, пола и крыши.
- Нет ли в доме грызунов и прочих вредителей (влияет на состояние проводки и не только).
- Материалы из которых сделана электропроводка, ее общее состояние: проверьте щиток, включите и выключите свет.
В целом, профессиональная оценка включает в себя проверку состояния фасада (трещины, расхождения, искривления), качество стройматериалов, системы отопления, системы водопровода, газопровода, канализации, газопровода.
Потребность в капитальном ремонте регламентирована законодательно. Его нужно проводить для зданий при износе от 65% для деревянных домов и от 30% до 70 % для каменных.
Основные параметры, по которым определяется уровень износа отдельных конструкций можно посмотреть здесь. Чем выше фактический срок службы отдельных конструкций, а следовательно и общий процент износа здания, тем больше вероятность, что дом попадет в очередь первее остальных.
Вашему дому необходим:
- Полный капитальный ремонт, если зданию больше 30 лет.
- Выборочный, если дому от 20 до 30 лет.
Ремонт отдельных элементов определяется в зависимости от материалов. В среднем, фундамент, стены и перекрытия служат от 30 до 80 лет, внутренняя отделка не более 30 лет. Вся информация отмечается в техническом паспорте дома, на который обращают внимание при принятии решения о проведении капремонта.
Как узнать очередь дома на капремонт
В каждом регионе очередность определяется по-разному, но такие факторы, как возраст здания (продолжительность эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов МКД) и износ (оценка технического состояния элементов и систем), закреплены в Жилищном кодексе РФ и являются основными в вопросе очередности проведения капремонта.
При составлении региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов также учитываются:
- регион
- дата застройки
- временной износ
- срок проведения последнего ремонта
- этажность здания
- общая площадь
- условия климата
- обоснованная необходимость ремонтных работ
Региональная программа капремонта включает в себя перечень всех многоквартирных домов (даже если квартиры в доме принадлежат одному собственнику). Под программу не попадают дома в аварийном состоянии (более 70% износа), подлежащие сносу или реконструкции.
Из списка исключаются:
- дома, в которых менее чем пять квартир;
- муниципальное жилье;
- новостройки возрастом не более пяти лет;
- аварийное, деприватизированное и ветхое (износ более 70%) жилье;
- постройки без подъездов.
Списки домов, попадающих под программу размещены на сайте www.reformagkh.ru в разделе «Капитальный ремонт»
Паспорт дома и указанные в нем работы, которые будут проводиться
Запланированные работы и сроки по ним
Передать данные о том, что дому необходим капитальный ремонт, должен представитель управляющей компания или ТСЖ (в зависимости от того, какой вид формирования фонда — самостоятельный специальный счет или регионального оператора). Финальный список формируют представители регионального фонда и администрации.
Временные интервалы капитальных работ на разные части здания зафиксированы ГОСТ. Если дома будут в равных условиях, то в очередь их поставят в порядке уменьшения площади, затем в алфавитном порядке и лишь после этого по нумерации. При непредвиденной ситуации можно организовать ремонт раньше установленного срока, но это гораздо проще сделать, если вы накапливаете средства на специальном индивидуальном счете. По решению собрания жильцов, вы просто оплатите необходимые работы. В случае с региональным оператором придется потратить немало сил и энергии, так как ваши средства, поступающие в общий котел, направляются на ремонт согласно заранее установленной программе.
Как ускорить процесс начала капремонта
Если вашего дома нет в региональной программе, то придется провести процедуру постановки через управляющую компанию либо самостоятельно. Проведите собрание, оповестите управляющую компанию о решении, после чего информация отправится в местную администрацию. Уточните сумму накоплений и дату последнего ремонта. Если денег на вашем счете достаточно, то дом поставят на очередь и составят смету.
Собственники могут принять решение о преждевременном капитальном ремонте, при достаточном количестве средств на счету или других источниках финансирования. В соответствии со ст.189 ЖК РФ собственники могут принять решение о проведении капремонта в своем доме раньше установленных сроков, в частности по отдельным видам работ.
Если вы используете счет регионального оператора, то нужно обратиться в управляющую компанию с обоснованным предложением о переносе сроков капремонта для конкретного дома на более ранний срок. Для этого необходимо предоставить справки о техническом состоянии дома. Если средств на счете регионального оператора будет достаточно для внепланового ремонта вашего дома, то региональную программу скорректируют. В случае нехватки средств рассматривается вариант займа или кредита при содействии и поддержки УК.
Если управляющая компания не готова разобраться с вопросом преждевременного капремонта, то стоит заняться этим самостоятельно.
- Отправляем запрос управляющей компании о работах, проведенных в доме. Игнорирование или отказ — нарушение лицензионных требований, так что в таком случае обращайтесь в прокуратуру.
- Сверьте написанное со сделанным.
- Зафиксируйте несоответствия с помощью фото или видеосъемки.
- Сообщите в Жилищную инспекцию города, а также органам местного самоуправления (Администрация города).
Если расхождений документации и фактического ремонта не обнаружено, то действуем по уже предложенной схеме: обращаемся в органы местного самоуправления с документацией подтверждающей износ дома и его плохое состояние.
Если вы перечисляете взносы на специальный счет, то собственники самостоятельно определяют сроки капремонта, но они не должны быть позже официально установленных. Если средств недостаточно, то можно также обратиться к банку за помощью, но тут собственники уже действуют самостоятельно. Если на счет жильцами отчисляется сумма ниже минимально установленной или ТСЖ не успевает провести ремонт в срок, то дом автоматически переходит на систему «общего котла».
Как реагировать на трудности
Штрафы за неуплату
Напоминаем, что взнос на капремонт — обязательное отчисление, за неуплату которого грозит штраф — пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. В случае длительной неуплаты фонд подаст на собственника в суд.
Задержка капитального ремонта
Начало ремонта может затянуться по разным причинам: невозможность попасть в необходимые помещения дома, задолженность по взносам, неправомерные действия должностных лиц. Если причину задержки не объяснят, обращайтесь в прокуратуру. Частая причина — неуплата взносов на капремонт.
Что делать если сосед не сдал деньги, а весь дом платил исправно?
- Необходимо получить письменный ответ от управляющей компании, почему отказано в проведении капитального ремонта. Это станет весомым аргументом в случае судебного разбирательства.
- Капремонт — программа, сильно зависящая от региона. Найдите документы регламентирующие программу капремонта именно в вашей области или регионе. Если ограничений не установлено, смело подавайте в суд.
- Если условия неуплаты все же прописаны, то посмотрите договор с ТСЖ или УК (зависит от способа формирования счета). Возможно по условиям договора вы можете перераспределить задолженность на других жильцов в случае, если сумма незначительна).
Работа с должниками — прямая обязанность Фонда капитального ремонта, Управляющей компании и председателя ТСЖ.
Помните, что долг по коммунальным платежам, не относящимся к капремонту, не может повлиять на ремонтные работы. Чаще всего, отказ или задержка происходят не из-за того, что кто-то не оплатил капремонт, а из-за общего недостатка средств. В случае нехватки средств, стоит запросить расходы УК на дом и разобраться в этом вопросе самостоятельно.
