Вход
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания
Регион:

Покупка квартиры в новостройке: основные этапы, как происходит процесс оформления квартиры в ипотеку

Покупка квартиры в новостройке имеет множество преимуществ перед вторичкой. Среди них — сниженная стоимость жилья на раннем этапе строительства, продуманная планировка с просторными и функциональными помещениями. А ещё учёт потребностей заказчика — можно выбрать вариант с несколькими санузлами, террасой, закрытым двором, двухэтажные апартаменты и т. д. Кроме того, можно быть уверенным в юридической чистоте недвижимости, отсутствии каких-либо обязательств — например, банковского обременения.

Наиболее распространены покупки квартиры в ипотеку — с каждым годом её условия становятся доступнее, позволяют быстро решить жилищный вопрос. Рассмотрим ключевые этапы и особенности процесса оформления новостройки в кредит.

Покупка квартиры в новостройке: с чего начать

Перед приобретением жилья в новом доме целесообразно оценить следующие критерии:

  • Цель покупки. Для проживания, получения дохода от сдачи в аренду или инвестирования. В первом случае ключевую роль играет качество жилья, инфраструктура. Купить квартиру в новостройке для сдачи в аренду рекомендуется рядом с учреждениями высшего образования, градообразующими предприятиями. Лучшим спросом пользуются на рынке объекты небольшой площади — до 40 м². Жильё для инвестирования покупают на ранней стадии строительства и перепродают после сдачи дома в эксплуатацию.

Читайте также: Как выбрать новостройку для инвестиций в Москве? Шесть основных критериев

  • Финансовые возможности. Чтобы купить квартиру в кредит, потребуется внести первоначальный взнос, который составляет примерно 10–20% от цены недвижимости. Кроме того, рекомендуется рассчитать комфортную сумму ежемесячного платежа — он не должен превышать 30–40% от общего дохода семьи. Это выступит ориентиром при выборе оптимального варианта жилья и условий ипотеки. Определённых затрат также требует оформление бумаг, страховки — примерно 1% от цены квартиры.
  • Цена жилья. Сколько выйдет итоговая стоимость недвижимости — зависит от стадии строительства, расположения, имиджа застройщика. Раньше дешевле обходились объекты на этапе котлована — их цена была в среднем на 35–40% ниже, чем сданных в эксплуатацию. После ввода эскроу-счетов и рыночных потрясений 2022 года разница между котлованом и готовым жильём по некоторым проектам не превышала 2%.

Важно понимать, что приобретение квартиры в новостройке за счёт кредитных средств фактически означает передачу её в залог банку до момента полного погашения ипотеки. Это выступает гарантией возвращения денег финансовому учреждению. После погашения кредита залог с недвижимости снимается.

Поиск объекта

При выборе квартиры в новостройке учитывают множество факторов: месторасположение, инфраструктуру (школы, детские сады, магазины, доступность общественного транспорта), площадь, количество комнат, планировку, этаж, цену, надёжность застройщика и другие.

Подбор жилья в сданном в эксплуатацию доме легче — можно воочию оценить объект. Но у банков на такой вариант ставка по кредиту обычно больше. По этой причине спрос на новостройки на стадии строительства выше, изучить объект в этом случае можно по документам, макетам, видеоматериалам.

Удобный способ не только подобрать жильё в Москве и области, но и получить по нему исчерпывающую информацию — сервис Avaho. Портал содержит лучшие предложения от застройщиков, предоставляет полные сведения об объекте: расположение, планировка, инфраструктура, стадия готовности, наличик свободных квартир, цена.

Оценка застройщика

Пошаговая инструкция по приобретению квартиры в новостройке обязательно включает выбор и проверку застройщика. Его оценка показывает, можно ли доверять компании, минимизирует риски мошенничества, задержки сроков сдачи жилья, незавершённого строительства.

Алгоритм проверки застройщика:

  • Поиск информации о компании, отзывов в интернете — на сайте застройщика или его партнёров должны размещаться документы о компании, объекте, фотографии стройки, возможна видеотрансляция. Отзывы о завершённых проектах рекомендуется искать на специализированных ресурсах, форумах. Можно запросить у застройщика информацию о готовых домах, съездить на объекты для осмотра. Рекомендуется проверять данные новостроек в единой информационной системе Минстроя РФ. Отсутствие сведений на портале указывает на незаконность деятельности застройщика.
  • Проверка документов компании — устава, свидетельства о регистрации, постановке на налоговый учёт, выписки из ЕГРЮЛ. Последнюю можно получить самостоятельно с помощью сервиса ФНС. Документы позволяют определить продолжительность работы застройщика в строительном бизнесе — рекомендуемыми являются компании со стажем более 5 лет.
  • Изучение документов об объекте — главными являются разрешение на строительство и проектная декларация. Первый документ защищает покупателя от приобретения несуществующей квартиры, второй демонстрирует ключевые сведения — описание объекта, финансовые риски, сроки постройки дома.
  • Проверка на банкротство. Перед покупкой квартиры в новостройке целесообразно убедиться в финансовой благонадёжности застройщика. Рекомендуется проверить, не предъявлены ли ему требования о банкротстве: например, с помощью сервиса электронного правосудия. От покупки объекта у потенциального банкрота лучше отказаться.
  • Страхование. Застройщик обязан застраховать строительство от банкротства, заморозки работ. Договор страхования должен быть показан покупателю, а страховая компания присутствовать в официальном реестре Центробанка.

Ещё один эффективный способ защиты покупателя — использование эскроу-счёта, который делает покупку максимально безопасной. Банк блокирует средства на специальном счёте — застройщик получает доступ к ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При невыполнении им обязательств деньги возвращаются покупателю. Действующее законодательство (ФЗ № 214) обязывает застройщиков использовать эскроу-счета.

Читайте также: Эскроу-счет — что это? Всё, что нужно знать при покупке в новостройке

Определение способа покупки квартиры

Подтверждением сделки по приобретению квартиры в новостройке выступает договор. Между сторонами возможно оформление нескольких видов соглашений в зависимости от способа покупки недвижимости.

По ДДУ

Купить квартиру в новостройке можно по договору долевого участия, который действует в отношении строящегося объекта. Приобрести недвижимость можно на любом этапе возведения — от котлована до стадии отделки. Право собственности на объект присваивается только после сдачи дома и подписания акта приёма-передачи квартиры.

На момент заключения соглашения дом является юридически нереализованным проектом, поэтому документ обязательно содержит подробное описание объекта, срок его передачи дольщикам, фиксированную цену, изменение которой возможно лишь при расхождении проектной и фактической площадей (по замерам БТИ), ответственность застройщика при нарушении обязательств, условия выплаты неустойки. ДДУ отражает затраты на регистрацию, порядок оплаты коммунальных платежей дольщиком с момента ввода дома в эксплуатацию до заселения. Положения договора регламентированы ФЗ № 214.

Читайте также:
Что нужно знать про ДДУ перед покупкой квартиры в новостройке

Через ЖСК

Новая квартира приобретается через жилищно-строительный кооператив, при этом покупатель имеет возможность оплачивать её стоимость в течение нескольких лет после ввода дома в эксплуатацию. Поскольку со взносов не удерживаются налоги, объекты предлагаются по более низкой цене.

Это экономичный, но и весьма рискованный способ — в сравнении с другими вариантами права покупателей в этом случае менее защищены. Собственность дольщика подтверждает только членская книжка кооператива, регистрация сделки не требуется. При банкротстве застройщика защитить свои интересы будет весьма затруднительно.

Преимущественно таким вариантом пользуются компании, у которых имеются трудности с разрешением на строительство — они сначала возводят объект, а потом оформляют на него документацию. Классическая ипотека в этом случае невозможна, но банки могут предложить другие способы кредитования — например, под залог имеющейся недвижимости.

Дольщики вправе контролировать строительство дома, принимать участие в решении вопросов по его эксплуатации. При желании пайщика расторгнуть договор условия и сроки возврата вложенных средств устанавливает ЖСК.

По переуступке

Гражданин, получивший права на объект в ходе заключения ДДУ, может передать их. В результате третье лицо приобретает право оформить квартиру в собственность, когда дом будет сдан. От стандартного ДДУ способ отличается тем, что недвижимость покупается не напрямую у застройщика, а у дольщика.

Для этого необходимо заверенное согласие строительной компании, предварительный договор купли-продажи объекта или ДДУ. Соглашение о переуступке (цессии) обязательно содержит перечень передаваемых прав, основания для их перехода третьему лицу. Документ подлежит регистрации Росреестром.

По ДКП

Приобрести квартиры в новостройке можно по договору купли-продажи, который действует в отношении уже готового объекта. Этот вариант сделки исключает риск долгостроя или незавершённого строительства. Процесс оформления занимает около двух недель, въехать в жильё можно практически сразу.

Квартиры в уже сданном доме банки относят ко вторичному рынку, несмотря на то, что в них ещё никто не проживал. Цена на такие объекты выше, а условия ипотеки менее привлекательны, чем при сделке по ДДУ.

Возможна ситуация, когда дом готов, акт приёма-передачи квартиры подписан, но свидетельство о праве собственности ещё не оформлено. В этом случае кредитование новостроек в банке происходит в рамках предварительного договора купли-продажи — так называемся ипотека мёртвого периода.

Изучение условий ипотечного кредитования и выбор банка

Оплата объекта недвижимости может осуществляться несколькими способами:

  • Внесение полной стоимости квартиры. Застройщик выставляет счёт для единоразовой оплаты всей суммы. Если строительство не завершено, средства хранятся на эскроу-счёте до сдачи дома.
  • Рассрочка. Покупатель вносит первоначальный взнос, а затем в течение ограниченного периода оплачивает стоимость квартиры частями. В отличие от ипотеки, срок выплат в рассрочку гораздо меньше — 6–24 месяца. А первоначальный взнос больше — 40–50% от цены объекта. Этот вариант встречается редко.
  • Ипотека. Самый распространённый способ оплаты. Если строительство не завершено, первоначальный взнос и заёмные средства вносятся на эскроу-счёт. Пока жильё строится, покупатель платит долг по ипотеке. До погашения кредита квартира пребывает в залоге у банка.

При выборе финансового учреждения для оформления ипотеки учитывают следующие критерии:

  • Требования к заёмщику. Возрастной ценз может варьироваться — в среднем от 21 до 65 лет (на дату погашения обязательств). Стаж работы на последнем месте должен быть не менее 3–6 месяцев, за последние 5 лет — более 1 года. Также оцениваются гражданство, платёжеспособность, кредитная история.
  • Сумма первоначального взноса и процент ипотеки. Хорошим помощником в оценке различных условий кредитования является ипотечный калькулятор. Чем выше первоначальный взнос, тем выгоднее процентная ставка. Более лояльные условия банки могут предложить, если покупатель квартиры является их зарплатным клиентом. А при переуступке прав ставка наоборот будет выше примерно на 1–2%.
  • Аккредитация объекта банком. Каждое финансовое учреждение предъявляет определённые требования к надёжности застройщика, этапу строительства дома. Одни готовы кредитовать дом на стадии котлована, другие — при возведении на одного-двух этажей и т. д. Выбирать банк целесообразно из тех, которые готовы работать с конкретным застройщиком и объектом. Посмотреть список можно на сайте строительной компании или узнать в отделе продаж.

При изучении различных предложений для покупки квартиры в ипотеку полезно также узнать способы оплаты долга, возможность частичного погашения, особенности оценки кредитоспособности (например, нужны ли созаёмщики).

Читайте также: Ипотека и брак: что нужно знать

Подача заявки на ипотечный кредит

Последовательность получения ипотеки состоит из трёх ключевых этапов: подготовки документов, подачи заявки и заключения договора с банком в случае её одобрения.

В список документов, необходимых при покупке жилья в кредит, входят:

  • Заявление (анкета) на получение ипотеки. В нём пошагово представлена полная информация о заёмщике — личные данные, источники доходов и расходов, собственность и т. д.
  • Паспорт РФ.
  • Справка о доходах — 2-НДФЛ или иной формы.
  • Трудовая книжка — оригинал и копия.
  • Выписка о пенсионных начислениях — для пенсионеров.

Заявку на ипотечный кредит можно подать как в отделении банка, так и онлайн. Рассмотрение составляет в среднем 5 дней. При её одобрении заёмщику даётся определённый срок на поиск жилья и проведение сделки — до 90 дней.

Читайте также: 11 причин, по которым могут отказать в ипотеке

Заключение договоров с застройщиком и банком

Чтобы забронировать квартиру в строящемся доме, застройщики требуют от покупателя внести аванс, задаток (залог) или обеспечительный платёж. Первый вариант является самым простым. Аванс вносится в счёт стоимости будущей квартиры. При отказе любой из сторон заключать договор деньги возвращаются покупателю.

Задаток предполагает обязательство оформить соглашение в будущем. Возможен отказ в возврате средств, если договор не заключён по вине покупателя. Если же виновником выступает продавец, он перечисляет залог дольщику в двойном размере.

Обеспечительный платёж схож с задатком, но условия для возврата средств более вариативны — например, только при возникновении определённых обстоятельств.

Пошаговая инструкция по приобретению объекта в ипотеку включает этап оформления договора с застройщиком после получения одобрения кредита банком. В документе необходимо проверить сроки сдачи дома в эксплуатацию, полную стоимость (в том числе дополнительные расходы), порядок расчёта при несоответствии фактической площади проектной, условия расторжения соглашения и возврата средств, ограничения на уступку прав требования и другие.

Если документ не вызывает сомнений, стороны его подписывают. Затем договор передают в банк, одобривший заявку.

Если все документы заёмщика успешно прошли проверку, составляется кредитный договор. Перед подписанием важно внимательно ознакомиться со всеми пунктами документа: правильно ли указаны данные по объекту, размер ежемесячного взноса, условия изменения кредитной ставки, график платежей и т. д.

Также по закону заёмщик обязан застраховать залоговое имущество. Дополнительно банки предлагают застраховать жизнь и здоровье заёмщика, но на основании федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ от этого можно отказаться.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания кредитного договора проводится регистрация сделки в Росреестре. Список документов, какие нужны от будущего собственника:

  • заявление;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • согласие супруга на сделку (нотариально заверенное);
  • свидетельство о рождении детей до 18 лет (при их участии в сделке);
  • договор с застройщиком;
  • кредитный договор.

Если супруг или супруга выступают заёмщиками, согласие от них не требуется. Строительная компания тоже направляет в Росреестр установленный перечень документов. Продолжительность регистрации — 7–9 рабочих дней.

По завершении процедуры осуществляется выдача кредита и начисление средств застройщику. Это значит, что теперь покупатель может оплачивать ипотеку, а по окончании строительства оформлять квартиру в собственность.

Приём квартиры от застройщика

После введения дома в эксплуатацию готовая квартира должна быть принята покупателем, о чём свидетельствует подписанный акт приёма-передачи жилья. После получения соответствующего уведомления от застройщика необходимо провести осмотр объекта в течение 2 месяцев. В противном случае квартира может быть принята в одностороннем порядке.

Покупатель внимательно осматривает квартиру. Для этого допускается пригласить стороннего специалиста. В случае обнаружения недочётов составляется дефектный акт. Устранить недостатки застройщик должен в течение 45 дней. Если дефекты исправить нельзя, договор может быть расторгнут.

Можно не подписывать акт приёма-передачи до устранения всех недостатков, а можно принять квартиру и даже переехать — застройщик в любом случае обязан устранять недостатки.

Оформление права собственности

Заключительный этап — регистрация права собственности, которую проводят после принятия объекта. Оформление осуществляется через МФЦ, в кадастровой палате или Росреестре. Для этого потребуется стандартный пакет документов: паспорт и заявление владельца, договор с застройщиком, акт приёма-передачи объекта, план БТИ, кредитный договор, квитанция о внесении госпошлины.

Регистрация осуществляется в течение 7–9 дней, сведения вносятся в единый государственный реестр недвижимости. При покупке объекта в ипотеку делается соответствующая запись об обременении. Далее требуется оформить прописку в приобретённой квартире — делается это в УФМС.

При выборе подходящего жилья в новостройке учитываются многие факторы, главные из которых — расположение и планировка объекта, цена, надёжность застройщика, степень готовности дома, способ покупки. Наиболее распространено приобретение квартиры в ипотеку — при её оформлении важно объективно оценить свои финансовые возможности, подобрать оптимальную программу кредитования. Часть затраченных на покупку средств позволит вернуть налоговый вычет (ст. 220 НК РФ).

РКС Девелопмент.
Срок сдачи: II кв. 2025
Токен Pb3XmBtztBffCktnFkKzwGucLxPDR17VhNHL1UU
  • от 8 млн руб.
1-я линия набережной Москвы-реки. Ипотека от 3%.
ООО СЗ Прайм Парк.
Срок сдачи: III кв. 2023 – I кв. 2025; некоторые корпуса сданы
Токен Pb3XmBtztAamPWoNNHX99FN2yf21xEUeimVA1Jv
  • от 25,9 млн ₽
15% на квартиры премиум-класса до 14.02.
  • 31 Окт 2022