Подземный паркинг: покупать или нет?

В современных новостройках предусмотрены три типа паркинга: подземный, наземный (как правило многоуровневый) и открытый. По комфорту и стоимости они сильно отличаются. В статье поговорим о первом типе — машиноместах в подземном паркинге. Рассмотрим нюансы выбора, стоимость парковочного места и ежемесячных платежей, а также сопоставим покупку машиноместа с арендой.

В каких новостройках есть подземный паркинг?

Наличие подземного паркинга — это признак класса жилья. Как правило, его предусматривают в новостройках начиная от комфорт-класса и выше. Есть и примеры подземного паркинга в жилых-комплексах эконом-класса, но их мало. В идеале количество машиномест стремится к количеству квартир. Но в комфорт- и бизнес-классе их все-таки меньше, чем квартир. Бывает даже в два или три раза. Только в элитных проектах вы встретите машиноместа по количеству квартир или больше: с учетом двух машин на квартиру.

Какие «фишки» в подземном паркинге?

Машиноместа в подземном паркинге связывают с реальным комфортом. В современных парковках оборудованы пожарная и охранная сигнальная системы, контроль доступа и видеонаблюдения, проведено освещение, противопожарная вентиляция и ряд других технических требований.

Подземный паркинг может состоять из нескольких уровней. В высотных проектах их обычно два или три. На этих уровнях предусматривают все то, чем подземный паркинг так манит: автомойку, шиномонтаж, систему подкачки шин. В некоторых проектах выделяют места для электромобилей и мотоциклов, предусматривают семейные машиноместа и машиноместа с автоподъемником, который позволяет разместить два автомобиля друг над другом.

В подземный паркинг не пустят непрошенных гостей: контроль доступа происходит при помощи системы считывания автомобильного номера, по персональным картам доступа или брелкам-меткам. В подземном паркинге могут быть предусмотрены гостевые машиноместа. Туда пустят только тех гостей, на которых жильцы выписали пропуск.

В большинстве новостроек в подземный паркинг можно спуститься на лифте. Он охраняется, ведется видеонаблюдение. Представьте, на улице зима, а вы — спускаетесь на теплый -1 этаж, не чистите и не отапливаете свою машину. Просто садитесь и едете. Бонусом: вечером вам не надо будет искать парковочное место на переполненной стоянке у дома или вообще кидать автомобиль где-то вдалеке.

В холодное время в помещениях подземной автостоянки предусмотрена температура воздуха не менее +5° С.

Сколько времени можно потратить зимой на чистку и обогрев автомобиля? Допустим, 15-20 минут утром. На то, чтобы припарковать машину, может понадобиться и 15, и 30 минут, и даже больше. Считаем: зимой, имея машиноместо в подземном паркинге, можно сэкономить как минимум 30 минут свободного времени в день. Думаю, что не стоит говорить, что вы точно сможете придумать, на что их лучше потратить.

Сколько стоят машиноместа?

Стоимость машиномест в подземном паркинге напрямую зависит от класса проекта и стадии его готовности. Как правило, старт продаж машиномест не начинается с котлована. Обычно застройщик придерживает машиноместа, подогревая интерес со стороны жителей. И в тот момент, когда открывается продажа паркинга — самые лучшие предложения обычно «улетают» очень быстро.

В проектах, где остается много нераспроданных машиномест, через два-три года после сдачи машиноместо могут предложить в подарок при покупке квартир или апартаментов определенной площади.

Вернемся к цифрам. За МКАД машиноместо можно приобрести от 400 тыс. рублей. В Москве от 800 тыс. рублей до 4,5 млн рублей в сегментах комфорт- и бизнес-класса. В элитных комплексах, по оценке агентства недвижимости «Метриум», средняя стоимость парковочного места в подземном паркинге может достигать 6 млн рублей и выше.

Ценообразование зависит от расположения машиноместа в паркинге и его площади. Обычно наиболее дорогие места находятся на -1 этаже парковки (если она многоуровневая), рядом с лифтом, подальше от контейнеров для мусора.

Реальная история: в одном московском проекте комфорт-класса машиноместа вывели в продажу почти после двух лет после старта продажи квартир. Сначала «для своих» по почте и в мессенджеры, без анонса на сайте. Собственники, которые оставляли заявку на паркинг, получили план парковки и стоимость машиномест с пометами «свободно/бронь» в excel-файле. При стоимости квартир от 209 тыс. руб./м² цена на самое бюджетное одиночное машиноместо 13,25 м² составила 1,2 млн руб., на семейные от 30 м² — от 2 млн руб.

Бронь на машиноместо действовала только сутки, на одного человека выделяли по одному машиноместу, если нужно больше — для покупки предлагались семейные места. Скидок на паркинг не было, также выпустили в продажу не весь пул мест. По словам менеджера: «Следующая партия машиномест из резерва будет выведена после существенного повышения цен». Покупка осуществлялась только по 100% оплате. Большая часть машиномест была раскуплена за 2-3 дня.

Машиноместо в 90% случаев можно купить в ипотеку: существуют программы как без ограничений, так и на покупку только в проектах-партнерах одновременно с покупкой квартир. Но на практике — наиболее выгодные машиноместа могут не дождаться одобрения банка.

Какие коммунальные платежи?

За содержание машиноместа в подземном паркинге надо платить ежемесячные коммунальные платежи. Стоимость услуг зависит от площади машиноместа и класса новостройки. К примеру, в свежей новостройке комфорт-класса в Москве (2019 г.) в счет включают отопление, электроснабжение и содержание паркинга, которое рассчитывается исходя из площади. Итоговая сумма в месяц за машиноместо 16,2 м² составляет почти 2 000 рублей.

Может быть, лучше арендовать?

Многие жители новостроек рассматривают аренду машиномест. Их могут сдавать собственники и управляющая компания, в случае если остались нераспроданные лоты. По оценке агентства недвижимости «Метриум», стоимость машиноместа, в зависимости от локации и класса новостройки, может варьироваться от 3 000 до 20 000 рублей в месяц.

Приведем примеры актуальных цен на машиноместа в подземном паркинге от собственников и агентов:

Таким образом, в год на аренду паркинга в проекте комфорт-класса при ставке 8 000 рублей уйдет 96 000 рублей. Сами машиноместа за счет сдачу в аренду окупятся за 10 лет или дольше, в зависимости от их стоимости. В расчетах не учитываем расходы на коммунальные платежи.

Выводы

Руководствуясь подобной аналитикой об окупаемости, ряд экспертов считают покупку машиноместа в подземном паркинге невыгодной инвестицией. Но на другой чаше весов, не аналитической — ежедневный комфорт, который предусматривает покупка машиноместа.

О покупке места в подземном паркинге стоит задуматься при покупке жилья на долгий срок. Приобретая машиноместо, вы не будете зависеть от открытых парковок на улице и арендодателей и сможете потратить «выкроенные» полчаса на что-то более приятное.