Нижегородский район Москвы — обзор и перспективы развития

Популярность Нижегородского района на юго-востоке Москвы в последние годы заметно выросла. Перспективная локация, удачно расположенная рядом с центром столицы, все больше интересует девелоперов, инвесторов и потенциальных покупателей жилья.

Рассказываем, что представляет собой Нижегородский район Москвы сегодня, и какие изменения в ближайшие 5–10 лет позволят создать из некогда индустриальной локации новый развитый городской кластер для комфортной жизни.

Описание района

Нижегородский район площадью 7,53 кв. км расположен в Юго-Восточном округе (ЮВАО) Москвы. Изначально он сформировался из трех соседних поселений — села Карачарово, Рогожской слободы и деревни Хохловка, первые упоминания о которых относятся к 16–17 векам. Подобное неформальное деление сохранилось и в наши дни.

Панорама Нижегородского района в Москве

Сегодня Нижегородский район состоит из трех относительно небольших жилых кварталов из советских домов 1930–1970-х годов, которые были построены для рабочих местных заводов. Сейчас там проживают около 46 тыс. человек, плотность населения — средняя. В остальной части района ведется реорганизация бывших промышленных площадок.

Нижегородский район на карте Москвы

Главное, что выгодно отличает Нижегородский район от большинства территорий ЮВАО — это расположение всего в 3 км от Садового кольца. Кроме того, на западе локация удачно граничит с историческим Таганским районом, который входит в ЦАО столицы.

У восточной границы Нижегородского района находятся Перовский парк и большой Кусковский лесопарк — площадь последнего составляет 311,6 га. На северо-западе расположен Калитниковский пруд с озелененной прибрежной зоной и сквером. В пределах 10 минут на машине можно доехать до Измайловского парка культуры и отдыха, а также соседних Измайловского и Терлецкого лесопарков.

Достопримечательности

Нижегородский район имеет богатое историческое прошлое. На его территории расположен ряд объектов историко-культурного значения, главным из которых является Рогожская слобода — живописный архитектурный ансамбль на месте бывшей Рогожской заставы времен 17 века, где жили отлученные от церкви староверы.

Покровский собор в Нижегородском районе

В Рогожской слободе на западной границе Нижегородского района расположен кафедральный Покровский собор православной старообрядческой церкви с богатым внутренним убранством и благоустроенной территорией. По масштабам он уступает только храму Христа Спасителя на Волхонке.

Храм Святителя Николая Мирликийского

По соседству с Покровским собором находится историческое Рогожское кладбище. На его территории расположен еще один архитектурный памятник Нижегородского района — храм Святителя Николая Мирликийского.

Транспортная обстановка

Одним из главных преимуществ Нижегородского района является транспорт. Через него проходят сразу несколько важных магистралей столицы:

• Третье транспортное кольцо (ТТК);
• Волгоградский проспект;
• Нижегородская улица (часть Рязанского проспекта).

Район имеет потенциал развития дорожно-транспортной сети — к примеру, у его северо-восточной границы проходит 1-й участок Северо-Восточной хорды (СВХ) от шоссе Энтузиастов до МКАД. В перспективе эта магистраль свяжет между собой сразу три округа — ЮВАО, САО и ВАО.

Наземный общественный транспорт в Нижегородском районе тоже хорошо развит — действуют свыше десяти городских маршрутов, включая ночные. Кроме того, на его территории открыты две станции Московского центрального кольца (МЦК) и одна кроссплатформенная станция метро:

• МЦК «Нижегородская»;
• МЦК «Новохохловская»;
• метро «Нижегородская».

Метро пришло в Нижегородский район в 2020 году, с запуском новой Некрасовской линии. До подземки можно дойти за 15–20 минут практически из любого жилого квартала. Планируются и другие изменения: в 2022 году станция «Нижегородская» войдет в состав Большой кольцевой линии (БКЛ) — самой большой радиальной ветки столичного метро протяженностью 71 км, которая пройдет через всю Москву вдоль линии ТТК.

Вход в вестибюль метро и МЦК «Нижегородская»

Уникальность Нижегородского района состоит в том, что его пересекают железнодорожные пути сразу трех направлений — Горьковского, Рязанского и Курского. Пассажирам доступны пять ж/д станций:

• Фрезер;
• Перово;
• Чухлинка;
• Карачарово;
• Калитники.

С декабря 2019 года в Нижегородском районе действуют две станции второго Московского центрального диаметра (МЦД-2 «Курско-Рижский»):

• D-2 «Калитники»;
• D-2 «Новохохловская».

Проект развития МЦД призван связать Москву и область на манер «легкого метро» со скоростными поездами «Иволга», обеспечив сквозные проезды через центр столицы. В перспективе до 2023 года в Нижегородском районе будет запущен еще один диаметр — линия МЦД-4 «Курско-Горьковский».

Инфраструктура

В жилой части Нижегородского района располагается вся необходимая городская инфраструктура, от образовательных до торговых и развлекательных учреждений. Уже сейчас на его территории находятся:

• 8 детских садов;
• 8 общеобразовательных школ;
• вузы и колледжи;
• детская и взрослая поликлиники;
• стоматологическая клиника.

В центральной части Нижегородского района, на Рязанском проспекте, находится крупный торгово-развлекательный центр «Город». В двух корпусах открыты 150 магазинов, гипермаркеты «Ашан», «Эльдорадо», «Спортмастер» и «Леруа Мерлен», кафе и рестораны, а также многоуровневый паркинг. По соседству построен более скромный ТЦ «Эль-Портал», а на северо-западной границе района — ТЦ «Три-D».

ТРЦ «Город» в Нижегородском районе Москвы

Спортивная инфраструктура Нижегородского района представлена частными фитнес-клубами, секциями и общественными воркаут-зонами. На Рязанском проспекте расположена Школа Олимпийского резерва №23 — известная школа плавания с 50-летней историей, которая готовит олимпийских спортсменов. В ней работают бассейн, каток, секции самбо и дзюдо, а также зал хореографии.

В будущем в Нижегородском районе появится общественный физкультурно-оздоровительный центр N’ice Sport площадью 14 тыс. кв. м с двумя ледовыми аренами по стандартам NHL, а также спортивный парк на 6,3 тыс. кв. м для занятий активным спортом. Проект реализуется в рамках строительства комплекса N’ice Loft и стал победителем премии SportsFacilities в номинации «Лучший многофункциональный спортивный объект — открытие года».

Проект ландшафтного парка в Нижегородском районе

По мере развития Нижегородского района в нем будут появляться новые важные для комфортной жизни объекты — так, город планирует организовать на его территории ландшафтный парк площадью 2,9 га с собственным водоемом, озеленением, местами для отдыха, игр и спорта. Он будет находиться рядом с жилыми домами и разрабатывается в рамках развития центральной части района.

Перспективы развития района

За последние несколько лет Нижегородский район из индустриальной локации превратился в одну из новых точек развития города. Своей перспективностью он обязан столичным строительным программам и большому количеству территорий под редевелопмент, которые в условиях постоянного дефицита площадок в Москве притягивают инвесторов и застройщиков.

Сейчас в Нижегородском районе ведется активное строительство жилья с инфраструктурой, а бывшие заводы и склады превращаются в современные благоустроенные кварталы.

Программа реновации

Самое большое влияние на облик Нижегородского района в ближайшие 10 лет должна оказать программа реновации жилищного фонда, которая реализуется в Москве с 2017 года. Она предусматривает снос старых домов и создание новых городских пространств, обеспеченных социальной инфраструктурой, магазинами и общественными пространствами.

Карта реновации Нижегородского района

В программу реновации Нижегородского района включено 92 аварийных и ветхих дома — они разбросаны практически по всей его площади. Организовано 7 стартовых площадок в центральной и северо-восточной части района.

Проект жилого комплекса — стартовая площадка реновации на ул. Новохохловская, з/у 1

В общей сложности до 2024 года планируется переселить в новые комфортабельные дома 4,2 тыс. жителей Нижегородского района. На дальнейших этапах программы до 2032 года из хрущевок и авариек переедут еще свыше 10 тыс. человек.

Вместе с реновацией в Нижегородском районе обновят инфраструктуру — будет открыта школа на 600 мест, образовательный комплекс со школой и детским садом на 675 мест, отдельный детский сад с бассейном на 275 мест и поликлиника.

Комплексное развитие промзон

У Нижегородского района большой потенциал в плане комплексного развития. На его территории много свободных площадок, где можно построить новые жилые кварталы с полноценной городской средой — школами и детскими садами, торговыми центрами и общественными пространствами.

В Нижегородский район входит часть промзоны №56 «Грайвороново». Эта площадка сейчас активно перестраивается: на юго-востоке уже сформирован новый жилой квартал с детским садом, школой, ландшафтным парком и паркингом — яркий пример того, каким в будущем должен стать весь район.

Жилой квартал в ПЗ «Грайвороново» Нижегородского района

В план развития ПЗ «Грайвороново» также входит редевелопмент соседнего Карачаровского механического завода — там планируется жилая застройка площадью 253 тыс. кв. м с детским садом на 350 мест и школой на 750 мест, а также технопарк с наукоемким производством.

Территория Микояновского мясокомбината

В западной части Нижегородского района возможна реорганизация промзоны №25 «Волгоградский проспект». Сейчас на улице Талалихина в ее границах находится производственная площадка Микояновского мясокомбината — осенью 2020 года владельцы завода выразили намерение продать ее. На данном участке площадью 11,2 га обсуждается строительство жилого квартала площадью до 300 тыс. кв. м.

Транспортно-пересадочный узел «Нижегородская»

В Нижегородском районе ведется развитие одного из самых крупных транспортно-пересадочных узлов не только в Москве, но и во всей Европе — ТПУ «Нижегородская». Первый этап этого масштабного проекта запущен весной 2020 года.

Территория транспортно-пересадочного узла «Нижегородская»

Комплекс включает два терминала, которые обеспечат удобные пересадки по принципу «сухие ноги» на действующие в районе станции метро, МЦК, МЦД и Горьковского направления МЖД, а также на наземный транспорт. В перспективе в ТПУ «Нижегородская» появится собственный торгово-развлекательный комплекс с паркингом, апартаменты, а также многофункциональный центр по оказанию госуслуг.

По мере развития проекта к 2024 году пропускная способность ТПУ «Нижегородская» составит 100 тыс. человек в сутки, что сопоставимо по мощности со знаменитой Площадью трех вокзалов в Красносельском районе.

Инвестиционная привлекательность

Трансформация Нижегородского района выгодна как для конечных покупателей, так и для инвесторов. Первые могут рассчитывать на развитие локации и повышение качества жизни, а вторые — на высокие показатели доходности при перепродаже или сдаче в аренду.

При всех плюсах в плане расположения и транспорта цены на недвижимость в Нижегородском районе вполне доступные. Студию в новостройке можно купить в пределах 6 млн руб., что сейчас является минимальным порогом входа для столицы. На вторичном рынке стоимость квадратного метра выше, но можно найти варианты жилья от 3,35 млн руб.

Стоимость недвижимости в Нижегородском районе во II квартале 2021 года:

В целом при минимальной разнице в расстоянии от Садового кольца квартира в Нижегородском районе стоит в среднем на 21% дешевле, чем в соседнем Таганском — последний, в свою очередь, уже относится к ЦАО. В перспективе граница между локациями сгладится, что должно привести к росту стоимости жилья.

Многообещающим направлением для инвестиций в недвижимость Нижегородского района является аренда. По оценке The Meters, локация занимает первое место в Москве по доходности сдачи квартиры — 6,11% годовых при среднем значении в столице 4,7%. Жилье в Нижегородском районе окупается примерно за 16 лет — в большинстве других районов этот показатель составляет 21 год.

Новостройки Нижегородского района

Последние 5 лет московские девелоперы проявляют большой интерес к Нижегородскому району. В продажу выводятся в основном новостройки комфорт-класса, однако намечена тенденция к появлению статусных проектов в восточной части района, которая более приближена к центру Москвы — там уже анонсирован апарт-комплекс бизнес-класса с масштабным спортивным кластером.

Реализуемый проект на востоке Нижегородского района

Перспективной частью Нижегородского района в массовом сегменте является локация в пределах 1 км от метро «Нижегородская» — сейчас там ведется строительство двух жилых комплексов от частных инвесторов. Еще два объекта возводят в восточной и западной части района. Обе новостройки будут обеспечены собственной инфраструктурой, которая включает школы, детские сады, паркинги, магазины, офисы и кафе.

Резюме

Нижегородский район — одна из самых стремительно меняющихся локаций Москвы и без преувеличения новая точка роста города. У него прекрасное расположение рядом с центральным Таганским районом, есть быстрый выезд на ТТК и развитый общественный транспорт. Перспектив добавляют масштабные планы по переустройству района в рамках реновации и реорганизации, которые включают новые объекты инфраструктуры, озеленение и общественные пространства.

Облик Нижегородского района уже постепенно меняется — в локацию приходят девелоперы с современными проектами, в том числе статусными. Развивается метро и МЦД, проектируются школы, детсады и поликлиники. Вектор развития района определен, и ближайшие годы для покупателей жилья и инвесторов должны стать ключевыми.