Вход
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания
Регион:

Неочевидные квартиры

Аркадий Морейнис
  • Максимальные ставки по вкладам упали до рекордно низкого уровня
  • Причем тут инфляция?
  • Почему бизнес устраивает то, что начало происходить?
  • Бежим и покупаем квартиры?
  • Неочевидное правило инвестиций в жилую недвижимость


Начнем с удара в лоб

Максимальные ставки по вкладам упали до рекордно низкого уровня

C середины 2009 года самое сильное падение максимальной ставки по рублевым вкладам было зафиксировано в начале июня 2018 года. Тогда ставка составила 6,05%. 

Сейчас максимальная ставка в топовых российских банках по объему рублевых вкладов физических лиц пробила прежний рекорд — она упала до 6.03%. Причем еще в середине ноября она была заметно выше — на уровне 6.17%.

Такое резкое падение ставок по банковским депозитам — результат последовательного снижения ключевой ставки Банком России. К значению ключевой ставки привязаны максимальные ставки, которые могут назначать банки по своим вкладам. Только в этом году ЦБ уменьшал ключевую ставку на 0.25 процентных пункта (пп)  в июне, июле и сентябре. В конце октября он вообще рубанул ее сразу на 0.5 пп. Говорят, что в декабре подобное хирургическое вмешательство повторится. И это опять потянет вниз ставки по вкладам.

Откуда вдруг такая резкость?

Понятно, что смотреть только на значения процентов по вкладам — однобоко. Проценты и должны падать, если инфляция уменьшается. Тогда как бы «реальная доходность» вкладов остается на прежнем уровне. Ведь в этом случае не нужно отдавать настолько больше рублей, чтобы компенсировать рост цен.

Российский Центробанк, оказывается, признал, что его прогнозы об ускорении инфляции в 2019 году оказались ошибочными. Инфляция замедлилась. Поэтому ЦБ и начал в ускоренном режиме снижать значение ключевой ставки.

«Некоторые эксперты говорят: ЦБ мог бы к этим 6,5% ключевой ставки прийти значительно раньше, где-то в первом квартале текущего года. Но Банк России проводит самостоятельную политику. Он имеет на это право.», — заявил Путин на форуме «Россия зовет».

Президент сказал, что действия Центробанка он считает верными, и «их оценка, безусловно, удовлетворительная». При этом уточнил, что «по трехбалльной системе это будет отлично». Если «отлично» — значит, ключевая ставка продолжит снижаться.



Интересно, что представители бизнеса и Минэкономразвития уже критиковали слишком высокую, по их мнению, ключевую ставку. Министр Максим Орешкин заявлял даже, что «я думал в ЦБ лучше с макроэкономикой».

Почему бизнес устраивает то, что начало происходить?

Причина простая. К значению ключевой ставки привязана еще и максимальная ставка кредитов, выдаваемых банками. Понятно, что бизнес заинтересован в получении более дешевых кредитов.

Одна из целей снижения ключевой ставки — стимулирование экономики. Во-первых, это удешевление кредитов для бизнеса. Во-вторых, население, недовольное низкими ставками по вкладам, начинает искать, куда бы пристроить свои деньги — и несет их не в банк, а в экономику. Например, люди начинают активно покупать недвижимость — значит, застройщики получают больше денег, которые они платят строителям, те — рабочим и поставщикам стройтоваров, поставщики — перевозчикам и производителям. А обогащенные рабочие — всем подряд.

Но мы, может быть, с одной стороны — и сами бизнес. И мы падению ставок рады.

Но, с другой стороны — каждый из нас обычный человек. Который хочет, чтобы заработанные нами деньги продолжали приносить нам доход.

Куды бечь?

Вот, например — недвижимость. Это давно известная русская забава. Когда с экономикой начинает твориться что-то непонятное  — надо бежать и вкладывать оставшиеся деньги в покупку недвижки.

Кстати, риэлторы нас уже ждут там с распростертыми объятиями.



Большинство в этом случае инвестирует в жилую недвижимость. Она дешевле, чем коммерческая недвижка — по зубам многим из нас. И понятнее: чего тут — наливай, да пей. В смысле, покупай и сдавай.

Недавно, кстати, пробежала новость, что Москва заняла первое место в мире по темпам роста цен на элитное жилье. За последние 12 месяцев цены на элитное жилье в Москве выросли сразу на 11.1%, что позволило подняться на 7 позиций по сравнению с прошлым рейтингом и выйти на первую строчку турнирной таблицы.

Ну что, еще одно подтверждение того, что можно перекладываться из банковских вкладов в жилую недвижку?

Но давайте посмотрим, к примеру, на Москву, где и данных побольше, и население разнообразнее.

Источник картинки

Если мы приглядимся к графикам, то увидим, что рост цен на дешевое жилье замедлился и практически вышел в ноль. А цены на дорогое жилье — да, продолжают расти.

Посмотрим на эту ситуацию еще с другой стороны. Какая разница в стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья? Видим, что эта разница, начиная с апреля 2019 года, начала расти, а с июля пошло вверх еще более резко. В общем, разница в ценах на дорогое и дешевое жилье заметно увеличилась и продолжает расти.

Источник картинки

Хм. Интересно. Вроде бы, с деньгами у людей не очень — откуда такой рост цен на дорогое жилье? А это общее правило кризисов — всё падает, но спрос на люксовые товары растет.

Почему? Ну, например, потому что богатые чувствуют себя еще богаче на фоне тех, кто резко беднеет. Или потому что богатые бизнесы и их владельцы с топ-менеджерами становятся богаче, потому что бедные бизнесы и их владельцы разоряются из-за недостатка оборотного капитала и падения спроса.

Вот и происходит такое заметное расслоение в ценах на квартиры. Спрос на люкс растет — цены на элитное жилье растут. А у всех остальных — денег особо и нет. Ситуацию в жилой недвижке можно описать одной фразой: дорогое дорожает, дешевое дешевеет.

Вот странно получается. Обыденная логика подсказывает нам: самое главное, чтобы заработать — это купить подешевле. Тогда по-любому мы останемся в плюсе. Но с жилой недвижкой сейчас это не сработает. Сегодняшний принцип другой: надо купить подороже — и продать еще дороже. 

Только не надо путать с элитной недвижимостью обычные трех- и пятикомнатные квартиры, которые дороже традиционных однушек и двушек. Сдавать и продавать многокомнатные квартиры обычного класса остается слишком сложно.

Будем покупать дешевые квартиры, чтобы сохранить и приумножить — высокий шанс эти деньги потерять. Ведь, когда мы захотим продать квартиру, чтобы выйти в кэш — то таких умных, ринувшихся в недвижку за дешевыми квартирами, будет пруд пруди — а спрос расти не будет. Денег-то у населения не увеличится. Значит продадим, в лучшем случае, за что купили. А если деньги нужны срочно — то и дешевле.

Ну хорошо, не будем мы этим квартиры продавать, а будем по старинке сдавать в аренду. На этом-то мы заработаем?

Источник картинки

Посмотрим еще на один график. Он показывает отношение доходности от сдачи в аренду усредненной квартиры к доходности банковского вклада. Единица — когда доходность одинакова. И видим удивительную картину. Средняя доходность от сдачи квартир в аренду чаще ниже, чем доходность по банковскому вкладу. На сдаче квартиры в аренду можно было заработать больше, чем на банковском вкладе за последнее время только с середины 2018 года по середину 2019 года. А сейчас это отношение резко и упорно стремится вниз к невыгодности.

Так что, на сдаче в аренду тоже сильно не выиграть по сравнению с банковскими вкладами. Даже в условиях падения процентов по этим вкладам.

В общем, выводы из всего текста простые:

  1. Если нам не врут по поводу темпов инфляции, то ничего смертельного с падением ставок по вкладам не происходит. Но методов подсчета инфляции много, и у всех почему-то получаются разные результаты :(
  2. В любом случае, падение ставок продолжится. Ближайшее падение ожидается в декабре в виде новогоднего подарка.
  3. Кредиты станут дешевле — и это хорошо для нашего бизнеса. Правда, многие из нас и раньше их хотели, но получить не могли. Тут ничего не изменится.
  4. Дешевое жилье для сохранения денег и заработка лучше не покупать. Шансы потерять деньги слишком высоки. Если уж вкладываться в жилье, то в элитное — если денег хватит :)
  5. Надеяться на сверхдоходы от сдачи купленной квартиры в аренду тоже не приходится. Доходность этого дела скоро сравнится с доходностью по вкладам.

Копаем дальше. Продолжение следует. Оригинал статьи: https://theassets.ru

ООО СЗ Развитие.
Срок сдачи: IV кв. 2023 – III кв. 2025; некоторые корпуса сданы
Токен Pb3XmBtzt1MfEpipFn9kn1wfRX3ZLcq4dt7EY1n
  • от 14,1 млн ₽
Премиальный небоскреб в Раменках с видам на МГУ.
ООО Красный Октябрь-Рассказовка.
Срок сдачи: сдан; есть корпуса со сдачей в II кв. 2024
Токен Pb3XmBtzt8x4WxmBBt4NK3A4bK6KduyfEt1A1D2
  • от 7,5 млн руб.
Субсидированная ипотека от 3%.
  • 3 Дек 2019