Вход
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания
Регион:

На застройщика надейся, а сам не плошай

Что необходимо знать, перед тем как заключить договор и отдать деньги за квартиру в новостройке?

Avaho.ru поговорил с юристами и участниками рынка о покупке жилья в новостройке и узнал, о чем нужно помнить перед сделкой с продавцом. Забегая вперед — ни одна из форм продажи квартир не гарантирует на 100%, что застройщик полностью выполнит свои обязательства.


1. Договор долевого участия (ДДУ)

Это самый надежный и популярный вариант покупки квартиры — права и интересы покупателя защищаются федеральным законом №214.

ДДУ защищает покупателя:

  • от мошенничества с несуществующими объектами (чтобы получить возможность продавать по ДДУ, застройщик должен иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и быть зарегистрированным собственником, либо арендатором земельного участка)
  • от двойных продаж (когда недобросовестный застройщик берет деньги за одну и ту же квартиру с разных покупателей). Договор регистрируется в государственном органе (Росреестре), поэтому махинации такого рода исключены.
  • частично от недостроя — доля земельного участка, на котором ведется строительство и доля строящегося объекта находятся в залоге у покупателя.

Покупатель может взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи объекта (срок сдачи указывается в договоре). Более того, застройщик может ответить деньгами за нанесенный моральный вред и за неудовлетворeние требований потребителя в добровольном порядке.

Реальная практика по взысканию неустоек такова: многое зависит от застройщика, обстоятельств дела, грамотности обращения в суд и даже обаяния вашего юриста — судья имеет право взыскать сумму, уменьшенную до «разумных пределов». Каков размер «разумного предела» — решает только судья. В среднем, за один год просрочки можно взыскать до 10-13% от стоимости квартиры.

2. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Данный договор — это соглашение о намерениях сторон заключить сделку в будущем. Покупка квартиры по ПДКП не защищает от двойных продаж (договор не регистрируется в Росреестре), а застройщик может не иметь разрешения на строительство.

Но, несмотря на слово «предварительный», ПДКП имеет вполне серьезную юридическую силу и позволяет взыскивать неустойки за просрочку сдачи квартиры по той же методике и так же успешно, как и в случае с договором долевого участия.

Важно! Реализация квартир по данному договору может вестись и вполне добросовестным застройщиком, например на ранней стадии (когда еще не получено разрешение на строительство, и невозможно вести продажи по ДДУ), или наоборот, когда дом уже построен, но еще не введен в эксплуатацию (в этом случае застройщик по закону не может продавать по договору долевого участия).


3. Переуступка прав

Вполне легальная форма продажи квартир. Уступка прав возможна как по договору долевого участия, так и по предварительному договору купли-продажи. Покупателю достаются все достоинства и риски соответствующих форм продаж, описанные выше.


4. ЖСК

Жилищно-строительный кооператив (либо жилищно-накопительный) — это форма взаимодействия покупателей жилья и застройщика. Используется также и для того, чтобы можно было успешно достроить объект, если застройщик прекращает строительство.

Возможны два варианта организации ЖСК — инвестор и застройщик в одном лице (более благоприятная схема) и когда ЖСК выступает инвестором застройщика на договорной основе (в этом случае нужно внимательно изучать все документы).


5. Другие варианты

Существуют также другие формы продажи квартир в новостройках, из них стоит опасаться второго и третьего вариантов:

  1. Договор купли-продажи (если объект введен в эксплуатацию). Это вполне приемлемая форма продажи квартиры, подробнее на которой останавливаться нет смысла.
  2. Жилищный сертификат
  3. Договор займа

Итого

Наиболее благоприятный для покупателя вариант — приобретение квартиры по договору долевого участия (ДДУ), но гарантий того, что объект будет построен не дает даже он.

Покупателю стоит обратить внимание и на некоторые критерии добросовестности застройщика: давно ли компания на рынке? (посмотреть хотя бы дату регистрации компании). Много ли построенных и сданных объектов? Какие отзывы пишут покупатели в интернете? При этом надо помнить природу отзывов – большинство покупателей готовы потратить свое время, чтобы дать негативные, но не положительные оценки).

От себя добавим и еще один важный аспект выбора новостройки — при строительстве крупного жилого комплекса на несколько тысяч квартир, если застройщик вдруг не сможет выполнить свои обязательства — риски социальной напряженности достаточно велики, чтобы государство проигнорировало ситуацию. Поэтому такие объекты, условно, более благоприятны с точки зрения окончания строительства.

Вадим Наумов, Avaho.ru

ООО СЗ Прайм Парк.
Срок сдачи: III кв. 2023 – I кв. 2025; некоторые корпуса сданы
Токен Pb3XmBtztAamPWoNNHX99FN2yf21xEUeimVA1Jv
  • от 25,9 млн ₽
15% на квартиры премиум-класса до 14.02.
ООО Донстрой.
Срок сдачи: IV кв. 2023 – I кв. 2025
Токен Pb3XmBtzt1s7zEgSvcfBN7XGHTo1uPKPWHDzraC
  • от 17,5 млн ₽
Видовые квартиры среди воды и парков на западе Москвы.
  • 19 Окт 2015