Квартиры на первом этаже: покупать нельзя бояться

Квартиры на первых этажах до сих пор ассоциируют с неликвидной недвижимостью, хотя это уже далеко не так. В статье разберем страхи у покупателей подобных квартир и сравним, насколько отличаются предложения на первичном рынке от жилья в старом фонде. Также расскажем про дополнительные бонусы, которые предлагают покупателям квартир на первых этажах новостроек.

Хотите выгодно купить квартиру на первом этаже в новостройке в Москве или области? С «Авахо» выбрать и купить новостройку — легко. Звоните: +7 495 320-99-22.

«Первый и последний этаж не предлагать»

Эта фраза возникла как приписка в объявлениях о покупке/продаже/обмене или аренде квартиры в советское время, став особенно актуальной в постперестроечной России. Дома, построенные в советское время (хрущевки, брежневки, другие типовые застройки), не отличались высоким качеством строительства — сырые подвалы с невысоким фундаментом, плохие коммуникации, окна, расположенные близко к земле и т. д. Часто были затопления, а в 90-е годы участились квартирные кражи. Из-за этих и многих других «традиционных» проблем люди не хотели жить на первом этаже и наотрез отказывались от таких квартир.

В 2000-х годах, благодаря грамотному проектированию новостроек, ситуация начала кардинально меняться. Как и отношение покупателей к недвижимости на первых этажах.

Недостатки первых этажей старого фонда

Все эти минусы характерны для массовой застройки советского времени — т. е. квартир в старом фонде без капитального ремонта. Сейчас такие дома уходят в прошлое. Давайте вспомним, какие основные проблемы были в подобных квартирах.

Безопасность и повышенный риск ограбления. Окна квартир располагались невысоко от земли и поэтому в нее можно было проникнуть не только через дверь, но и через окно. Чтобы защитить свой дом, приходилось ставить на окна решетки. С ними казалось, что живешь в тюрьме: они портили внешний вид окна, затеняли квартиру и забирали ощущение уюта. Позже дополнительно стали ставить охранные системы и сигнализации, рольставни, антивандальные ударопрочные стеклопакеты. Но эти меры требовали дополнительных расходов, которые могли себе позволить не все собственники квартир на первых этажах. Кроме того, в окна первых этажей могли попасть мяч, кирпич или камень, петарда.

Жизнь на виду у всех. У жителей первого этажа было ощущение, что их частная жизнь выставлена на всеобщее обозрение — любопытные прохожие все время заглядывали в окна, расположенные на уровне человеческого роста. Приходилось завешивать окна плотными шторами или закрывать жалюзи.

Когда на рынке появились специальные (тонировочные) пленки на стекло, которые делают его зеркальным снаружи и прозрачным изнутри — жители первых этажей стали использовать их, чтобы спрятаться от любопытных глаз.

Недостаток солнечного света. В квартирах на первых этажах было мало естественного солнечного света: его проникновению мешали не только решетки на окнах и шторы, но и близко расположенные деревья и соседние здания. Особенно если окна таких квартир выходили во двор. Чтобы не жить в сумерках, жители регулярно пользовались искусственным освещением, что увеличивало счета за электричество. Недостаток солнечного света приводил и к тому, что квартиры отсыревали. Частично помогали жалюзи, поднимающиеся снизу вверх. Ими закрывали нижнюю часть окон и оставляли доступ к дневному свету сверху.

Плохой вид из окна. Хорошо, если у окон дома был сад, цветущие кусты или клумбы. Но чаще под окнами была стихийная парковка жителей дома, автодорога, тротуар или лавочка, на которой постоянно собирались компании. Кроме того, вид портили всё те же решетки на окнах.

Шум. Все звуки жители первого этажа слышали громче, чем другие. Это и постоянный шум с улицы: громкие компании под окнами, крики детей с детской или спортивной площадок, лай собак, чужие разговоры у подъезда, регулярно хлопающая подъездная дверь, звонок домофона, шум подъезжающих машин и их парковка у дома. Если окна выходили на дорогу — то и шум проезжающего мимо транспорта.

К шуму с улицы добавлялся шум с площадки первого этажа: работающий лифт (если дом был им оборудован); оживленное передвижение людей в течение дня к лифту и лестнице; топот и отряхивание ног от снега зимой; разговоры в общем холле. Чтобы немного спастись от шума, окна часто приходилось держать закрытыми.

Холод и влага. Из-за расположения над подвалами, близости к земле и затененности, в квартирах первого этажа была повышенная влажность и сырость, во многих — холодный пол. Во влажной среде быстро размножались грибок и плесень, с которыми практически бесполезно было бороться. Они поселялись на стенах и мебели и могли ухудшить здоровье людей, обостряя хронические заболевания.

Иногда избавиться от сырости не помогал даже капитальный ремонт в квартире, поскольку при неправильной работе коммуникаций водо- и теплоснабжения в доме подвал все равно оставался сырым.

Грязь, пыль и запахи. Жители первых этажей вдыхали воздух с выхлопными газами от машин и другими вредными веществами, которые оседают ближе к земле.

Уличная пыль, пыльца с цветочных клумб, дым от сигарет любителей курить у подъезда — все это тоже отправлялось в квартиры первых этажей. Даже если дом был окружен зеленью — она способна поглотить и отфильтровать только часть выбросов. На лестничных площадках грязнее, чем наверху, а еще под окнами часто лежал мусор — бутылки, бычки, упаковки от продуктов.

Из-за скапливающейся грязи вытиpaть пыль, делать влажную уборку и мыть окна приходилось чaщe, чем тем, кто жил выше.

Кроме того, жителям домов, в которых есть мусоропровод, досаждали неприятные запахи: от площадок, на которых устанавливают мусорные баки, и от самого мусоропровода, поскольку он часто был переполнен. Запах также доносился от испарений из подвала.

Насекомые и грызуны. Из-за соседства с подвалом в квартирах нередко появлялись непрошенные гости — крысы, мыши, комары, клопы, тараканы, блохи, летом мухи. Они, как и плесень с грибком, размножались в теплом и влажном помещении. А близость к мусорным бакам могла участить появление такой живности.

Отсутствие балконов и лоджий. В некоторых типах домов на первых этажах отсутствовали лоджии и балконы. При небольших площадях квартир это существенный минус.

Коммуникации. Если у кого-то из соседей с верхних этажей засорялась канализация, или были протечки по стояку — то вся вода и жидкости оказывались в квартире на первом.

Часть проблем жители пытались решать с помощью материалов и технологий, которые со временем стали появляться на рынке. К примеру, шум приглушала звукоизоляция стен и потолка. Утепление пола решало вопрос с сыростью. Но все эти работы обходились в большую сумму и не всегда помогали полностью избавиться от проблемы. А в борьбе с плесенью, влажностью и насекомыми могли помочь только ремонт всего подвала и замена коммуникаций во всем доме, что было трудно осуществить.

Ситуация сегодня

Новые многоэтажные дома проектируются с использованием современных технологий, качественных материалов и инженерных коммуникаций, а также продумывают более комфортные характеристики самого жилья.

Поэтому недостатки и проблемы, которые были актуальными для обитателей первых этажей в старых домах, сейчас перестали быть существенными. Многих из них уже просто нет или для них нашлись решения. А некоторые минусы и вовсе превратились в плюсы. Из-за меняющегося качества жилья квартиры на первом этаже в новостройках уже не считаются неликвидными и активно раскупаются.

Особенности первого этажа новостроек

Высокий первый этаж. Как правило, застройщики, проектируя многоэтажные дома, отводят первые этажи под «нежилые» коммерческие помещения (аптеки, магазины, кафе, офисы, врачебные кабинеты и т. п.). А значит, первый жилой этаж — это по факту второй. Как вариант, вместо коммерческих зон на первых этажах могут располагаться технический этаж с подсобными помещениями, например, кладовыми для жильцов.

Если квартиры на первом этаже все же запланированы, то они расположены значительно выше, чем в старом жилом фонде.

Это решает ряд проблем: снижается риск воровства и никто не заглядывает в окна. А значит, их не нужно постоянно завешивать: можно чувствовать себя приватно и комфортно.

Охраняемая территория. Во многих современных жилых комплексах и домах — закрытая огороженная и охраняемая территория. Находится под круглосуточным видеонаблюдением, а вход/въезд осуществляется по специальным картам. Доступ на территорию дома и внутреннего двора есть только у жильцов и их гостей.

Не нужно устанавливать решетки на окна и можно не беспокоиться за свою безопасность и сохранность имущества.

Дворы без машин. Некоторые дворы современных новостроек спроектированы так, что в них нет машин, предусмотрены только проезды для спецтехники. Или же автомобильное движение по территории ЖК сведено к минимуму, а для машин предусмотрены места на наземных и подземных парковках. Сам двор при этом находится достаточно далеко от проезжей части.

Это значит, что выхлопных газов и шума от автомобилей меньше или их вовсе нет.

Благоустроенные дворы. Застройщики жилых комплексов класса комфорт и выше обустраивают придомовую территорию, грамотно зонируя ее на разные площадки (детские, спортивные) или уютные дворики с прогулочными зонами. Используют ландшафтный дизайн: высаживают деревья и кустарники, разбивают цветники, засеивают газоны. Посадку деревьев планируют таким образом и на таком расстоянии, чтобы кроны деревьев не загораживали поступление света в окна первых этажей.

А значит видовые характеристики меняются: если окна выходят во двор, то можно наслаждаться солнечным светом, зеленым газоном и благоустроенным тихим двором.

Системы очистки воздуха. На рынке появилось много устройств, которые очищают воздух. Их можно приобрести и смонтировать у себя в квартире самостоятельно. А некоторые современные проекты жилых домов (от комфорт-класса и выше) изначально предусматривают вентиляционные системы с принудительным притоком воздуха и очистителями, которые уничтожают вредные микроорганизмы. Проектируют застройщики и специальные ниши для кондиционеров к каждой квартире.

Пыли и грязного воздуха будет меньше: нет необходимости каждый день мыть окна, проводить влажную уборку и вытирать пыль.

Окна. Современные многокамерные стеклопакеты изготавливают с качественными уплотнителями, которые поглощают шум. Он не будет доставлять дискомфорт или отвлекать от дел.

Сухой подвал. Фундамент новых домов делают более высоким, современные гидро- и пароизоляционные материалы хорошо изолируют подвальные запахи и сырость. Коммуникации в подвальном техэтаже новые, протечки случаются редко.

Проблема сырости, влажности и подвальных запахов домов старого фонда перестает существовать в новостройках.

Удобное расположение лифтов. В домах предусмотрены современные тихие лифты в зонах, которые отделяются от входа в коридор с квартирами дверью, и находятся на удалении от них. Поэтому шум с лестничной клетки практически отсутствует.

Нет грязи от мусоропровода. Часто по общему решению собственников мусоропровод в многоэтажных домах заваривают, а мусорные баки располагают в специальных помещениях в стороне от дома и детских площадок. Поэтому ни запаха, ни грызунов и насекомых, ни забитого мусоропровода в новых домах не существует.

Тихая входная дверь. Нет и шума от хлопающей входной двери — их ставят с доводчиками, которые обеспечивают плавный ход.

Преимущества квартир на первых этажах

В квартирах на первых этажах есть много плюсов: и такие, по которым покупатели выбирали квартиру в старом фонде, и те, которые характерны только для новостроек.

Балконы и террасы. Помимо того, что сегодня практически во всех строящихся квартирах на первом этаже предусмотрены глубокие остекленные балконы и лоджии, существует еще несколько видов «дополнительной» площади:

• может быть предусмотрена большая терраса, куда можно выйти подышать на свежем воздухе;
• встречаются квартиры с небольшим огороженным участком (палисадником). Можно разбить цветник, вырастить овощи, поставить коляску, садовую мебель — организовать место для прогулки маленьких детей и отдыха семьи.

Необычные форматы жилья. На первых этажах встречаются интересные варианты, которых нет на других:

• квартиры с отдельным входом;
• с нестандартными планировками, которые невозможны на этажах выше.

Высота потолков. Приятный плюс в новостройке — высота потолка в квартире на первом этаже может быть выше, чем на последующих.

Цена. На покупке можно сэкономить, что особенно актуально в кризисное время. Стоимость недвижимости на первых этажах, как правило, дешевле в среднем на 10%, чем на аналогичные квартиры выше. Правда, если это квартиры в современных жилых комплексах с террасами или собственным садом, интересной планировки — то цены на такое жилье, из-за его эксклюзивности, наоборот, могут быть выше.

Удобство и доступность. Первый этаж идеально подходит для пожилых, маломобильных людей, семей с маленькими детьми и животными. На улицу легко будет выйти — не нужно добираться в квартиру по лестнице или пользоваться лифтом.

В современных домах пол холла находится на одном уровне с землей, нет порожков, ступеней, или же установлены специальные устройства и съезды, которые облегчают перемещение по небольшой лестнице. Удобно пользоваться велосипедами, санками и коляской.

Безопасность. В случае чрезвычайной ситуации с первого этажа получится эвакуироваться быстрее всего. Вы не привязаны к лифту и черной лестнице, а если квартира расположена над землей — то при необходимости помещение можно покинуть через окно.

Выгода. Жители первых этажей могут сэкономить на подъеме техники, мебели и тяжелых предметов, поскольку не нужно дополнительно платить за их подъем на этаж. 

Нет соседей снизу. Еще одно преимущество — отсутствие соседей снизу. Вы не слышите шум и сами никак не побеспокоите соседей громким топотом ног, перетаскиванием мебели или любыми громкими звуками.

Кроме того, если возникнет авария, протечка — вы никого не затопите и не придется компенсировать стоимость ремонта соседей.

Перепланировка. Неочевидный плюс: некоторые перепланировки, которые невозможны на более высоких этажах, можно провести и узаконить на первом. Площадь кухни можно увеличить за счет жилой комнаты, санузла или холла. Или, наоборот, увеличить площадь жилой части квартиры, расположив кухню в нежилой.

Новостройки с комфортными квартирами на первом этаже

ЖК «Бунинские луга», ПИК

Где: НАО, пос. Сосенское, м. «Бунинская аллея», 15 мин. пешком

Цены: от 4,8 млн руб. за студию 20 кв. м

В ЖК «Бунинские луга» благоустроенные закрытые зеленые дворы-парки без машин. Первый этаж отдан под коммерческие помещения, а в подвальной части корпусов находятся кладовые для жителей.

ЖК «Первый Московский», «Абсолют-Недвижимость»

Зеленый парк в построенных корпусах

Где: НАО, г. о. Московский, м. «Филатов Луг», 12 мин. на автомобиле

Цены: от 6 млн руб. за студию 27 кв. м

ЖК «Первый Московский» — это город-парк у леса с благоустроенными внутренними дворами, местами для парковки машин и необходимой инфраструктурой. На подземных и жилых этажах есть кладовые помещения. Первый этаж высокий с подъемниками для маломобильных групп населения.

ЖК «Кленовые аллеи», ГК МИЦ

Где: НАО, пос. Десеновское, м. «Ватутники» (открытие в 2022 г.), 10 мин. пешком

Цены: от 5,1 млн руб. за студию 22 кв. м

В ЖК «Кленовые аллеи» продаются квартиры с террасами на первом этаже. Во дворах-парках без машин продумано зонирование и обустроены детские и спортивные площадки. Дома с безбарьерными входными группами. Отделять новостройку от Калужского шоссе будут живые кленовые аллеи.

ЖК Vnukovo Country Club, «Примаком»

Где: ТАО, пос. Первомайское, д. Рогозинино, 24 км до МКАД 

Цены: от 18,3 млн руб. за 2-комн. квартиру 77 кв. м

В ЖК Vnukovo Country Club малоэтажные дома клубного типа с парком и зонами отдыха на закрытой охраняемой территории. На первых этажах домов есть квартиры с собственным садом. Жилой комплекс построен и введен в эксплуатацию.

ЖК «Румянцево-Парк», Lexion Development

Внутренний двор-парк

Где: НАО, г. о. Московский, м. «Румянцево», 28 мин. пешком

Цены: от 6,2 млн руб. за студию 25 кв. м

На первом этаже в ЖК «Румянцево-Парк» есть квартиры с потолками высотой 3,25 м. Внутренний двор изолирован и закрыт от машин и случайных прохожих, вход на территорию — по смарт-картам. На цокольных этажах корпусов — подземный паркинг и индивидуальные кладовые для хранения личных вещей жильцов.

ЖК Homecity, PPF Real Estate Russia

Где: НАО, г. о. Московский, м. «Румянцево», 17 мин. пешком

Цены: от 8,2 млн руб. за 1-комн. квартиру 39 кв. м

В ЖК Homecity невысокие дома 6-9 этажей, дворы с продуманной ландшафтной архитектурой и без машин. Территория ЖК огорожена и охраняется. Есть квартиры на первом этаже с патио. Большинство квартир в ЖК — с панорамным остеклением. Для всех квартир предусмотрены наружные блоки сплит-систем для кондиционирования воздуха.

ЖК Silver, AFI Development

Придомовая территория готовых корпусов

Где: СВАО, Свиблово, м. «Свиблово», 15 мин. пешком

Цены: от 16,2 млн руб. за 1-комн. квартиру 54 кв. м

В жилом комплексе Silver пространство двора разделено на зоны — активного и спокойного отдыха, планируются арт-пространства и аллея фонтанов. Территория квартала — приватная, с ограничением доступа для посторонних, охраной и видеонаблюдением. В одном из корпусов предусмотрены лофты со свободной планировкой и высокими потолками.

ЖК «Скандинавия», ГК «А101»

Где: НАО, пос. Сосенское, м. «Коммунарка», 34 мин. пешком

Цены: от 6 млн руб. за студию 22 кв. м

В ЖК «Скандинавия» квартиры на высоких первых этажах, расположенные над коммерческими помещениями. Новостройка удалена от трасс и шумных зон, находится на границе Бутовского лесопарка. На территории собственный парк для прогулок, детские и спортивные площадки, беговые и велодорожки.

Что нужно запомнить, если планируете покупку квартиры на первом этаже

1. До сих пор существует нежелание покупателей приобретать квартиру на первом этаже из-за предубеждений и особенностей такого жилья в старом фонде. Из минусов жизни на первом выделяли: шум, небезопасность, решетки на окнах, подвальные запахи, повышенную влажность, грязь и пыль, антисанитарию, темноту, жизнь на виду у прохожих. Эти недостатки относилось к домам массовой советской застройки
2. Современные технологии домостроения исключают большинство минусов старого жилого фонда. Жизнь на первых этажах в новостройке, расположенной в хорошем районе с зеленой зоной, на закрытой охраняемой территории и вдали от загазованных автомагистралей — будет отличаться от жизни на первом этаже в старом фонде.
3. Покупая жилье на первом этаже, можно сэкономить на стоимости самой недвижимости и доставке разных товаров и грузов в квартиру.
4. Существенный плюс первого этажа: на нем удобно и безопасно жить маломобильным и пожилым людям, семьям с маленькими детьми. Не нужно подниматься по лестнице и пользоваться лифтом. Бонусом будет отсутствие соседей снизу.
5. На первых этажах новостроек есть интересные проекты: квартиры с террасами и палисадниками, нестандартными планировками, высокими потолками и красивыми видами во дворы-парки.