Куда вложить: в коммерческую или жилую недвижимость?

Выбирая, куда лучше вложить деньги — в коммерческую или жилую недвижимость, легко запутаться. До 2014 года жилая недвижимость была популярным способом вложения средств: квартиры быстро росли в цене, и это самый понятный способ для любого, кто задумывался о вложениях в недвижимость. После наступившего кризиса акцент сместился на коммерческую. В 2020 году тенденция снова меняется — пандемия внесла свои коррективы. Чтобы выбрать верный способ вложения, необходимо разобраться не только в доходности, но и в нюансах.

Инвестиции в жилую недвижимость

До 2014 года цены на жилье постоянно росли, поэтому инвесторы рассматривали покупку жилой недвижимости как самый доступный способ вложения средств. Причин несколько. Главная — возможность сохранить и приумножить капитал, даже если обесценивается валюта. Квартиру или дом можно сдать в аренду или перепродать, зарабатывая на разнице в стоимости. Иногда недвижимость приобретается «на всякий случай» — это консервативный подход.

Приблизительно 12% всех покупок на московском рынке жилья приходится на частных инвесторов:

• покупка для дальнейшей перепродажи, после роста цен;
• приобретение объекта для сдачи в аренду.

В одних случаях квартира приобретается для растущих детей: пока они не повзрослеют, объект сдается в аренду. Другие инвесторы покупают жилье для получения стабильного дохода после выхода на пенсию. Вне зависимости от причин, доход, в среднем колеблется в пределах от 4,5 до 8% годовых (без учёта уплаты налогов, ремонта и обновления техники). Небольшие проценты инвесторов не пугают, потому что они делают ставку на долгосрочный рост стоимости недвижимости.

Аренда подразумевает не только сдачу квартиры на длительный срок. Некоторых инвесторов привлекает возможность увеличения прибыльности за счет посуточной аренды. Этот способ получения прибыли нельзя отнести к пассивному доходу, поскольку понадобится ежедневное управление бизнесом. Посуточная аренда сулит не только повышенную прибыль, но и увеличенные расходы на ремонт и замену мебели.

Инвестиции с целью перепродажи требуют больше внимания. Важен хотя бы минимальный экономический рост. На стоимость актива влияют обстоятельства, которые сложно просчитать заранее — в том числе, инфраструктура локации или форс-мажоры. В некоторые годы рост цен на жилую недвижимость не превышает уровня инфляции и составляет примерно 3% в год.

Чтобы поднять стоимость аренды и продажи, собственнику необязательно серьезно вкладываться: можно перевести недвижимость из жилого фонда в нежилой (на первом этаже), сделать ремонт, перепланировать или поделить объект на несколько частей.

Недостатки инвестирования в жилую недвижимость:

1. Риск порчи предметов мебели и разрушения отделочных материалов по вине арендаторов (потоп, пожар, случайное или умышленное уничтожение имущества).
2. Вероятность судебных исков со стороны соседей: могут попасться недобросовестные арендаторы, нарушающие тишину или затапливающие другие квартиры, регулярно курящие на общей площадке. На любую из этих проблем соседи имеют право жаловаться, а отвечать будет собственник.
3. «Простой» квартиры. Далеко не всегда собственнику удается сдать объект сразу после выезда прежнего арендатора. Пустующая квартира не приносит доходов, но требует регулярных расходов на оплату коммунальных услуг.

Как определить инвестиционную привлекательность жилья

Есть определенные критерии, подсказывающие, какое жилье выбрать для инвестирования. Но новичку бывает сложно учесть сразу все факторы и не упустить важные детали. Некоторые инвесторы, не только начинающие, обращаются за консультацией в агентство недвижимости. Специалисты подбирают жилье под цели инвестирования и просчитывают прогнозируемую выгоду.

Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность жилой недвижимости

1. Местоположение

Квартиры в престижных домах центра города пользуются спросом как для долгосрочной, так и для посуточной аренды. Жилье, расположенное поблизости от ВУЗов, популярно у студентов. Востребованные квартиры на курортах находятся неподалеку от моря или лечебных учреждений.

Развитость окружающей инфраструктуры:

• наличие парковочных мест,
• детской площадки,
• круглосуточной охраны,
• бытовых сервисов,
• близость остановок общественного транспорта,
• рядом —  школы, детский сад, поликлиники и магазины.

2. Перспективы долгосрочного развития района

Например, неподалеку строится метро или существует вероятность расширения границ Москвы или, напротив, власти планируют построить поблизости мусорный полигон или шумную автомагистраль.

3. Класс объекта (эконом, бизнес или элитный).

4. Количество комнат и удачность планировки.

5. Этаж. Расположение квартиры на первом и последнем этажах может быть недостатком.

6. Состояние коммуникаций, наличие и качество ремонта.

7. Красивый вид из окна и хорошая экология.

8. Невысокий уровень преступности и добропорядочные соседи.

Альтернатива жилой недвижимости

Иногда ошибочно к жилому фонду относят апартаменты. Согласно российскому законодательству, это понятие подразумевает «номера, состоящие из двух и более комнат с мини-кухней». Определение появилось в официальных документах недавно, с 2019 года. Но по закону апартаменты — это нежилая недвижимость, где есть необходимые условия для проживания. Оформить регистрацию по месту жительства, указывая адрес такого жилья, нельзя. Тарифы на коммунальные услуги рассчитываются как для коммерческой недвижимости.

Плюс апартаментов — более низкий порог входа для инвестиции, в сравнении с квартирами. На стоимость влияет класс апартаментов. Но, как правило, такая недвижимость стоит на 15-25% ниже, чем квартиры такого же уровня.

Еще один вариант для инвестирования — покупка комнат. Такая недвижимость подходит для арендного бизнеса. Купить комнату несложно, это популярный объект в последнее время. Цена зависит от площади и состояния, месторасположения, количества комнат в квартире, состояния подсобных помещений.

Доходность от аренды — 6-12%. Отличается и срок окупаемости — в среднем от 8 до 15 лет. Если дом идет под реновацию, собственник комнаты сможет в будущем получить квартиру.

Тренд рынка — приобретение комнаты с дальнейшим переоборудованием под квартиру-студию. Затем жилая недвижимость сдается в аренду. Но есть и нюанс — официальное оформление перепланировок и ремонта.

Специфика коммерческой недвижимости

С 2015 года инвесторы стали обращать все больше внимания на коммерческую недвижимость. Доходность этого направления выше, чем от сдачи жилья в аренду — 4-5% годовых, иногда достигает 11-12% в год. С точки зрения инвестиций наиболее привлекательны небольшие офисы класса С (20-40 кв.м.) и стрит-ритейла. Затраты на покупку малого офиса почти сопоставимы с бюджетом квартиры, иногда даже меньше.

Понятием «коммерческая недвижимость» охватывается целый ряд секторов:

• офисные помещения;
• торговые площади;
• складские и промышленные здания;
• отели;
• гаражи и паркинги;
• элементы инфраструктуры (например, аэропорты).

Для частных инвесторов наибольший интерес представляет торговая недвижимость: объекты стрит-ритейла (торговые помещения на первых этажах зданий), гастромаркеты, магазины у дома. Также популярны мини-офисы и коворкинги.

Инвестиции: жилая VS коммерческая недвижимость

1. Доходность. Преимущество коммерческой недвижимости — ее высокая прибыльность. По мнению аналитиков, наиболее выгодный класс активов — торговая недвижимость в сегменте «стрит-ритейл». Самая же низкая доходность, по информации компании «Миэль», наблюдается в бизнесе при сдаче жилья в аренду частным лицам.

Рассчитывая доходность, нужно учитывать уровень инфляции, дополнительные расходы на ремонт, налоги и непредвиденные затраты в случае форсмажоров. Пример — дополнительные сборы со сдачи коммерческой недвижимости в аренду. Если сдавать апартаменты как частный собственник, потребуется платить НДФЛ. Но ставку можно снизить, зарегистрировавшись как ИП и выбрав упрощенную систему налогообложения.

Средняя годовая доходность по сегментам (без учета инфляции и дополнительных расходов):

2. Стабильность денежного потока. Если же по каким-то причинам владелец недвижимости потерял арендатора, доходность проекта снижается. В сравнении с жильем коммерческая недвижимость лучше защищена от потери арендаторов из-за более долгосрочных договоров аренды.

Если срок аренды квартиры в среднем не превышает 12 месяцев, то для торговых объектов продолжительность договорных отношений обычно находится в промежутке 1-3 лет, а для офисных помещений достигает 5-10 лет.

3. Ликвидность. По этому параметру жилые объекты выигрывают у коммерческой недвижимости. Поиск арендаторов для коммерческой недвижимости занимает больше времени по сравнению с жильем, а договора сложнее и требуют детальной проработки юристами. Квартиру легче продать или сдать в аренду, поскольку на рынке жилья присутствуют больше потенциальных покупателей.

4. Устойчивость к экономическим спадам. В условиях кризиса в первую очередь страдают владельцы торговых и складских помещений (из-за уменьшения продаж ритейлеры вынуждены расторгать договоры аренды). Но при более длительном кризисе под удар подпадают все. Арендодатели коммерческой недвижимости, например, в период пандемии вынуждены были предоставить скидку. В случае с жильем законодательной нормы не было, но многие владельцы пошли навстречу квартиросъемщикам , чтобы сохранить сотрудничество.

5. Документальное оформление сделки. Договор передачи жилья в наём заключается на ограниченный срок: не более 5 лет, тогда как аренда коммерческих помещений может быть любой продолжительности. Сделка аренды коммерческого помещения регистрируется в Росреестре. При этом арендодатель выплачивает налог на добавленную стоимость (20%) и налог на прибыль (20%). Владелец жилого помещения при заключении сделки найма платит налог на доход физических лиц, однако, если он регистрируется как самозанятый, налоговая ставка составит 4%, такая возможность существует уже во всех регионах.

Главное отличие юридического оформления сделок жилых и коммерческих помещений — первые могут использоваться только по назначению. Цель использования нежилых помещений прописывается в договоре купли-продажи нежилой недвижимости.

6. Необходимость профессионального управления. При сдаче жилья в аренду не обязательно обладать профессиональными навыками. А вот управление коммерческими объектами практически всегда требует знаний и опыта, как при выборе недвижимости, так и при работе с арендаторами.

На рынке имеются компании, предлагающие инвесторам услуги профессионального управления недвижимостью. Пример — компания NAI Becar, которая предлагает своим инвесторам поиск арендаторов и управление объектом. В заранее оговоренных случаях NAI Becar гарантирует инвесторам доход даже при низкой заполняемости помещений.

7. Стоимость входа на рынок. Цена «входного билета» на рынок московского жилья начинается примерно с 5 млн рублей. А вот для начала работы в секторе стрит-ритейла или офисных зданий, по мнению экспертов, понадобится не менее 15-20 млн рублей.

8. Востребованность актива в будущем. Стремительный рост электронной коммерции приводит к снижению спроса на торговые и офисные помещения. Снижается интерес к офисным помещениям и за счет развития удаленного формата работы — пандемия ускорила тенденцию.

Памятка по выбору недвижимости для инвестирования

Жилая

1. Кому: для тех, кто намерен не только сдавать сейчас помещение и получать доход регулярно, но и впоследствии переехать в него, либо отдать детям или внукам.
2. Минимальный входной порог: за МКАД и в МО составит 2-4 млн рублей, в пределах МКАД — 6-8 млн, в регионах стоимость квартиры для инвестирования может снизиться и до 1,5-2 млн.
3. Средняя доходность (без учета инфляции и дополнительных расходов): редко превышает 7%.

Коммерческая

1. Кому: для тех, у кого есть свободный капитал, хочет получить серьезную прибыль, намерен постоянно сдавать объект в аренду (в идеале — в долгосрочную).
2. Минимальный входной порог: от 5-7 млн рублей. Для стрит-ритейла цифры в десятки раз выше: это вариант для тех, готовых вложить 30-50 млн рублей.
3. Средняя доходность (без учета инфляции и дополнительных расходов): составляет 9–13%. Однако в условиях коронавируса и перехода сотрудников на удаленную работу потребность в офисах будет снижаться, а сам формат офиса — трансформироваться. Это создаёт дополнительные риски и проблемы в виде поиска более «стрессоустойчивых» арендаторов, в разделении помещения на несколько частей для небольших компаний, в преобразовании его в коворкинги. Те же помещения, которые имеют меньшую ликвидность, могут выходить в минус. Это значит, что вкладывать средства в коммерческую недвижимость и выбирать помещения требуется с учётом новых реалий.