Какую недвижимость выбрать для инвестирования. Мнение эксперта

Ольга Хасанова — директор премии Urban Awards. Задача этой премии — найти самые качественные жилые проекты на рынке. Новостройки анализируются с точки зрения технического оснащения, архитектуры, благоустройства, инфраструктуры, развития городской среды в целом.

Ольга рассказала Авахо Медиа, как изменился рынок недвижимости в Москве за последние два года, какие проекты выбирать для инвестирования и как анализировать статистику, чтобы найти выгодный ЖК.

Изменилась структура сделок

Структура инвестиционных сделок изменилась. В 2020 году спрос на квартиры поднялся в 2,7 раза, а продажи апартаментов выросли на 15%. Соответственно, несмотря на рост, доля апартаментов в инвестиционных сделках сейчас занимает до 22%. Это без учета ТиНАО.

Сейчас для инвестирования в апартаменты исключительно благоприятный период, но он уже близок к завершению. Напомним, что власти хотят запретить в будущем строительство апартаментов. А те объекты, которые уже построены или строятся, планируют переоформить в жилые помещения.

За счет правового нововведения те, кто сейчас успеет приобрести апартаменты, сможет уже в ближайшей перспективе получить ценовой бонус в 15-20% от стоимости покупки — как правило, квартиры всегда дороже аналогичных апартаментов.

Инвестиции в долг

Инвесторы стали активнее использовать заемные средства — два года назад только 13,2% инвестиционных сделок с недвижимостью заключались с помощью кредитов. Сейчас доля выросла до 35,3%.

Причиной стал запуск программы льготной ипотеки. Причем она же отчасти изменила и распределение рынка — на апартаменты эта программа не распространяется.

Льготная ипотека продлена до середины 2021 года — посчитайте, возможно, использовать этот кредит для инвестиций будет выгодно.

Интерес к чистовой отделке растет

В 2018 году новостройки с чистовой отделкой занимали 36,2% в структуре инвестиционных сделок. В 2020 году показатель вырос до 39,1%.

Доля таких сделок будет только расти — крупные застройщики реагируют на спрос и увеличивают долю квартир с чистовой отделкой в ЖК.

Обратите внимание на этот формат — чистовая отделка экономит время, если вы собираетесь сдавать квартиру. Продать такой объект тоже проще, чем вовсе без отделки.

Стали больше продавать семейным парам

За два года инвесторы поменяли отношение к планировкам. В 2018 году главным инвестпродуктом были студии — это 34,8% от всех купленных лотов. Однокомнатные квартиры составляли в структуре сделок 29,5%, двухкомнатные — 23,6%, трехкомнатные — 10,7%, многокомнатные — 1,4%.

В 2020 году фокус изменился — доля студий сократилась в 2,5 раза до 13,9% в общей структуре инвестиционных сделок, в то время как доля двухкомнатных достигла 39,2%. В общей сложности сектор квартир и апартаментов с двумя и более комнатами за два года увеличился с 35,7% до 52,2%.

Это говорит об изменении покупательской стратегии — инвесторы переориентировались с молодежной аудитории на семейные пары. Скорее всего, дело в более ответственном подходе семейных людей к решению жилищного вопроса. Это обеспечивает комфортные условия для всех участников сделки.

Планируя стратегию инвестирования учитывайте, что рынок решился на переориентирование фокуса не просто так — без заманчивых ипотечных ставок ситуация вряд ли бы изменилась так кардинально.

Стали покупать квартиры выше

Еще одно изменение в спросе за два года — инвесторы стали покупать квартиры на 21-30 этажах — в 2018 году таких сделок было 6,2%, а в 2020 уже 14,9%. Особенно выросла популярность квартир и апартаментов на 21-25-м этажах — продано в 3,2 больше квартир, чем два года назад.

Вывод: видовые характеристики квартиры начинают играть все более значимую роль для инвестиций.

Берут больше квартир на севере

В 2018 году почти 60% спроса в «старой» Москве приходилось на пять районов — 19% на Пресненский, 16,4% на Рязанский, 12,9% на Ростокино, 5,9% на Южнопортовый и 5,3% на Хорошево-Мневники. Спустя два года удельный вес Пресненского и Рязанского районов понизился практически втрое. Ростокино и вовсе выбыло даже из десятки самых востребованных локаций. Показатели районов Хорошево-Мневники и Южнопортовый в целом остались на прежнем уровне. Зато явно обозначился «северный» вектор.

Произошло это из-за логики развития современного московского рынка. САО активно застраивается новыми ЖК, здесь реконструируются промышленные зоны, развивается социальная инфраструктура, ведется благоустройство парков. Это привлекает инвесторов, покупателей и арендаторов.

Сейчас среди лидеров в рейтингах спроса оказались две северных локации — Западное Дегунино (8,5% спроса по «старой» Москве) и Хорошевский (5,9% спроса по «старой» Москве). Первый привлекает инвесторов в жилье комфорт-класса, второй в бизнес-класс.

На третьем месте рейтинга оказался Даниловский район — 6,5% спроса по «старой» Москве.

Усилилось внимание инвесторов и к Новой Москве. Если два года назад соотношение между «старомосковскими» и новомосковскими лотами в структуре сделок было 6 к 1, то в 2020 — 5 к 1.

Судя по анализу, в 2021-2023 годах север Москвы получит 37 новых ЖК, причем некоторые из них будут сверхкрупными. Очевидно, что сюда потянутся покупательские потоки, а инвесторы точно не останутся без своей аудитории.

Сейчас северное направление дает большие возможности для заработка при умеренной цене «входного билета».

Доля массового сегмента падает

В структуре инвестиционной недвижимости появилось снижение новостроек массового сегмента — структура уменьшилась с 59,7% до 43,9%, без учета данных по ТиНАО. Инвесторов стал больше интересовать бизнес-класс — его доля увеличилась с 33,7% до 50,9%.

Причина — льготная ипотека, в которой предельная сумма кредита в Москве составляет 12 млн рублей. Эта планка помогла покрыть две трети предложений бизнес-сегмента — поэтому и изменилась структура инвестиционных сделок.

Переформатирование спроса привело к росту ключевых показателей. В 2018 средняя площадь лота в «старой» Москве составляла 49,4 кв. м, в ТиНАО — 43,0 кв. м. С тех пор габариты недвижимости прибавили по 4,7 кв. м в обеих локациях.

Бюджет инвестиционного лота в «старомосковских» округах увеличился на 58,4% — до 14,26 млн рублей. В Новой Москве квартиры, покупаемые инвесторами, подорожали несколько меньше — на 35,4% (до 7,20 млн рублей).

Составляя стратегию инвестирования на будущее, учитывайте, что сейчас бизнес-класс растет — и в цене, и в площадях.

Что покупать, чтобы больше заработать

Трудно дать точный прогноз, сохранится ли парадигма инвестиционного спроса в перспективе ближайших двух лет. События уходящего 2020 года доказали, что покупатели способны быстро реагировать на меняющуюся конъюнктуру.

Решающими останутся два фактора:

• Доступность ипотечных программ. В зависимости от того, продлят ли власти программу льготной ипотеки, будут меняться и тенденции на рынке.
• Состав предложения, выводимого застройщиками на рынок. Они будут определять тренды 2021-2022 годов объектами, которые начинают возводить сейчас.

Учитывайте, что инвестору нужно думать наперед — еще на плюс 2-3 года, когда стартовавший сейчас ЖК достроят и квартиру получится выпустить в рынок.