С покупкой или продажей недвижимости рано или поздно столкнется каждый. Кому можно доверить сделку и на какие моменты обратить внимание при выборе агентства недвижимости? Подготовили для вас краткую инструкцию.
Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.
Изучите сайт агентства
Посмотрите на сайт агентства – в нем должны быть:
- информация о компании
- схема работы
- учредительные документы (по запросу): свидетельство о постановке на налоговый учет и государственной регистрации
- новости: крупные агентства участвуют в выставках и конференциях, ведут блог на сайте
- ссылка на активные социальные сети
ВажноНе доверяйте рейтингам и масштабу компании. Количество сотрудников, годы работы или крутой офис в центре Москвы еще ничего не значат. С клиентами работают определенные агенты, поэтому главную роль играет человеческий фактор. Даже в крупном агентстве вы можете попасть на агента-новичка, который пришел работать в компанию месяц назад. А можете, наоборот, обратиться в достаточно молодое агентство, в котором трудятся сотрудники с достойным опытом.
Также поспрашивайте знакомых: был ли у них положительный опыт работы с этим или другим агентством недвижимости, попросите рекомендации и советы.
Изучите отзывы в интернете
Если информации на сайте можно довериться, то далее изучите информацию об агентстве в открытых источниках: посмотрите отзывы в Яндексе и Google, на сайтах отзывов вроде Zoon и других.
Изучите комментарии пользователей на странице агентства недвижимости в Facebook и любых других площадках присутствия бренда. Но будьте бдительны.
Постарайтесь интуитивно отличить покупные комментарии от реальных. Не верьте оценкам, которые:
- явно написаны по техзаданию с ключевыми словами для SEO, клише и внешними ссылками
- очень похожи, отличаются по датам написания в рамках одной недели
- содержат ошибки (в названии бренда, характеристиках)
- включают слишком личные подробности (про состав семьи, работу, привычки пользователя)
- описывают негативную характеристику, но потом ее оправдывают
Не стесняйтесь, свяжитесь с автором правдоподобного отзыва для выяснения подробностей. Если это реальный человек, то, скорее всего, не откажет в помощи. Создайте пост в социальных сетях с просьбой поделиться рекомендациями работы с тем или другим агентством недвижимости.
Звоните в уже «отобранные» агентства и задавайте вопросы. Вряд ли вам подойдет агентство, в котором эксперт будет знать меньше, чем знаете вы. Поэтому интересуйтесь и общайтесь – это поможет понять, подходит вам это агентство или нет.
Узнайте условия сотрудничества
Список услуг
- покупателям: покупка квартир и комнат на вторичном рынке, в новостройках, загородной и коммерческой недвижимости
- продавцам: продаж квартир и комнат, загородной и коммерческой недвижимости, срочный выкуп, обмен
Также многие агентства недвижимости занимаются арендой, помогают с получением ипотеки, проводят оценку недвижимости, некоторые оказывают услуги консалтинга и управления продажами.
Тип договора
У каждого агентства недвижимости свой договор, за основу которого взяты: договор на оказание услуг, договор поручения или эксклюзивный договор. При любом варианте вам нужно проверить корректность заполнения сторон договора, предмета договора, обязанности и ответственность сторон, сроки исполнения обязательств, стоимость услуг, порядок расторжения договора и сохранность ваших персональных данных.
Не подписывайте договор не читая, обратите внимание на сноски мелким шрифтом и формулировки, запрещающие клиенту общаться с другой стороной сделки (они могут быть лазейкой для скрытых платежей). Если есть вопросы, задайте их агенту. Привлеките юриста, если у вас есть сомнения.
Оплата комиссии и предоплата
Узнайте, на каких условиях работает агентство недвижимости. Эта сумма должна быть закреплена в договоре. При покупке лучше, чтобы это была фиксированная цена, т. к. процесс и затраты от стоимости квартиры не меняются. При продаже – наоборот, лучше, чтобы это был процент для того, чтобы агент был замотивирован продать объект дороже.
Для безопасности лучше договориться об оплате комиссии во время сделки в банке или после регистрации перехода права собственности, чтобы быть уверенным, что на финальной стадии вы не останетесь одни. Обычно вы получаете документ о завершении сотрудничества с агентством и производите оплату услуг на последней встрече при приеме квартиры.
Существуют два основных способа предоплаты за квартиру: аванс и задаток.
Аванс — это бронирование квартиры и гарант серьезных намерений. В случае аванса вы как покупатель можете потребовать возврат и продолжить поиск недвижимости в процессе подготовки документов, но при отмене сделки можете потерять подходящий объект.
Задаток — это то же самое, только безвозвратный при отказе покупателя. Оплачивая предоплату в виде задатка, вы минимизируйте риск отказа от сделки, но потеряете деньги в случае отказа от сделки по своей инициативе.
Важно помнить, что аванс и задаток происходит между покупателем и продавцом и ни в коем случае не должен уходить в агентство в счет комиссии (неважно с чьей стороны). Оно может только проверить адекватность условий.
Штрафные санкции
В договоре также могут быть прописаны штрафные санкции, если вы решите отказаться от сотрудничества. Суммы могут составлять и 10 000, и 50 000 рублей, которые могут уйти на раскрутку вашего объекта. На практике договор с агентством изменять можно, но не факт что вам пойдут на уступки и уберут этот пункт. Также может получится так, что санкции грамотно завуалированы в документе, и еще не опытному клиенту будет сложно сразу понять, что на самом деле они означают.
Скрытая комиссия
Если агент настаивает на скрытой комиссии («скрытке»), не соглашайтесь с ним сотрудничать. Неважно, на какой стороне выступает агент: покупателя или продавца. Это мошенничество.
Дело в том, что скрытая комиссия подразумевает дополнительную денежную сумму, которую получает агент в тайне от клиента, согласовав условия и доли с агентом второй стороны.
Как правило, скрытая комиссия работает по двум схемам.
Первая: агент находит покупателя на квартиру продавца и уговаривает его снизить цену (неликвидная квартира, кризис, здесь могут быть разные уловки), договариваясь со вторым агентом со стороны покупателя о том, что разница пойдет ему/им в карман.
Вторая: агент находит квартиру для покупателя и просит агента со стороны продавца снизить цену и выплатить эту разницу ему в виде «скрытки», убеждая что в случае несогласия они выберут другое агентство, которое окажется более «гибким».
И в том, и в другом случае агенты незаконно получают денежные средства, которые крадут из кошелька покупателей и продавцов.
Бесплатный подбор новостроек
Имейте в виду, в случае новостроек существуют агентства недвижимости, услуги которых бесплатны для покупателя. Это нормальная практика. В этом случае бояться бесплатного, вспоминая «бесплатный сыр бывает только в мышеловке», не надо. Более того, у таких агентств есть договоренности с определенными застройщиками, квартиры в которых могут обойтись дешевле при покупке через агентство, а не напрямую через офис продаж застройщика. Агентство недвижимости Avaho.ru работает именно на таких условиях.
Обсудите работу с документами и доверенностью
Не передавайте оригиналы документов ни сотрудникам агентства недвижимости, ни другим посторонним лицам. Обычно при встрече в офисе агенты снимают с оригиналов копии. Лучше сразу подготовьте свои для того, чтобы не расставаться с документами.
Что касается доверенности, то обычно используют два типа:
- на сбор документов, которые необходимы для сделки (в ЕИРЦ, ТБТИ, налоговых органах, нотариальных конторах, органах ЗАГС и т. д.)
- на регистрацию договора купли-продажи в органах регистрации (сдача, получение, оплата сборов и пошлин в Росреестре)
Никогда не оформляйте генеральную доверенность на чужого человека. Этот тип доверенности позволяет от вашего имени совершать любые действия с квартирой и используется, как правило, между близкими родственниками.
