Как решать конфликты с управляющей компанией

Дата публикации: 31 Авг 2020

Полина Острижная

Если в доме неприятный запах, облезла штукатурка, часто отключают электричество и дует из окон, на это нельзя закрывать глаза. Это влияет на комфорт и на цену квартиры, если вы решите ее продавать. Поэтому нужно знать, какие конфликты могут возникнуть с УК и как их решать.

Выяснить, за что отвечает управляющая компания

Задача управляющей компании — следить за общим имуществом дома, чтобы в здании было комфортно жить. За работу УК жильцы платят каждый месяц вместе с услугами ЖКХ (графа «Содержание жилищного фонда»). Узнать свою УК можно сайте Реформа ЖКХ. Для этого нужно ввести адрес дома в поисковой строке и выбрать раздел «Управление».

Деятельность УК можно разделить на три направления. В первое входят:

очистка крыши от снега или мусора,
устранение протечек,
штукатурка стен в подъезде,
ремонт общих дверей и окон, подвального помещения.

Во вторую относят системы коммуникаций в доме. Далее идут услуги, связанные с уборкой и очисткой: сухая и влажная уборка в подъезде, мытье окон и подоконников, вывоз мусора, уборка придомовой территории, откачка жидкостей. Официальный минимальный перечень услуг утвержден Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. №290.

Обратите внимание: все виды работ относят только к общедомовому имуществу. К примеру, если потоп случился в подвале, управляющая компания должна устранить проблему. Если же трубу прорвало в квартире, ремонтировать придется собственнику.

Имущество многоквартирного дома — помещения, которые не являются частью квартир:

лестничные марши и межэтажные лестничные площадки;
крыша;
несущие элементы — фасад, межэтажные перекрытия; несущие стены, балконные плиты;
лифты с шахтами;
мастерские и технические чердаки;
технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
колясочные;
встроенные гаражи и площадки для автомобилей, в том числе созданные за счёт жильцов;
коммуникации и технические системы: котельные, бойлерные, элеваторные узлы, холодное и горячее водоснабжения, включая ответвления от стояков до первого отключающего устройства, и другие;
мусоропровод;
общий тамбур;
детские и спортивные площадки.

Полный перечень имущества конкретного строения можно узнать в ЕГРП и в государственном кадастре.

Правильно подписать договор с управляющей компанией

Составлять договор с УК нужно внимательно, поскольку по всем по проблемам следует обращаться именно к нему.

Представители УК заключают договор с каждым из собственников по статье 162 ЖК. Если приобрели квартиру или въехали в неё позже, нужно самостоятельно прийти в офис УК и заключить договор. Если вы хотите просто прочитать договор с УК, идти в офис компании не обязательно. Для этого достаточно зайти на сайт, ввести адрес дома. Узнав, какая УК относится к вашему дому, перейдите на сайт компании и прочитайте проект договора управления МКД.

Важно проконтролировать, чтобы в договоре были прописаны:

перечень общедомового имущества, его техническое состояние;
предоставляемые УК услуги;
цена работ, услуг, коммунальных тарифов, порядок и сроки внесения платы;
периодичность и сроки оказания услуг, начало исполнение обязанностей;
ответственность сторон.

Собственники могут изменить условия или расторгнуть соглашение, руководствуясь ч. 5,8 ст. 162 ЖК РФ, если УК не выполняет условия договора или выполняет их плохо.

Знать примеры основных конфликтов

Конфликтные ситуации случаются часто, поэтому среди них можно выделить несколько наиболее частотных, которые связаны с балконом, общим тамбуром, подъездом и территорией около дома. Здесь важно заранее знать, что должна делать УК и что вправе делать вы.

Какая часть балкона — личная собственность, а за какую отвечает управляющая компания.

Стены, потолок, балконная плита — это общедомовое имущество и составляющая часть фасада здания.

К имуществу собственника относят перила, окна, двери, козырьки, навесы, мебель на балконе.

Чтобы изменить размеры балконной плиты или пристроить балкон, необходимо получить специальное разрешение. При этом совместить комнату с лоджией можно без проблем — за неё придётся платить как за отапливаемое помещение. Применять дизайнерские решения, изменять несущую конструкцию можно по усмотрению собственника жилья.

Управляющая компания должна ремонтировать несущие балконные плиты. Если они находятся в аварийном состоянии, это может угрожать жизням жильцов.

Можно отказаться от услуг, которые вам не нравятся, например ремонта фасада и нарушения облика балкона. Помните: никто не может навязать вам подобные услуги. Исключение — дома, которые включены в программы по сохранению архитектурного облика города.

Какие права есть на общий тамбур

Тамбур — общий коридор, который ведёт к входной двери в вашу квартиру и квартирам ваших соседей. У соседей на него равные права и обязанности: его нельзя захламлять по нормам противопожарной безопасности, дверь должна открываться наружу от коридора к лифтовой площадке, а изнутри открываться без ключа или не закрываться совсем.

Каждый собственник платит УК за уборку тамбура. Чтобы проблем с доступом к помещению не было, необходимо оставить ключ от тамбура УК или лично пускать уборщицу в установленное время. Убирать общий коридор можно также и самостоятельно.

Если сосед захламляет общий коридор и после нескольких просьб не убирает вещи, можно обратиться с жалобой в УК. Она имеет право выписать предписание или подать на непослушного соседа в суд.

Если плохо убирают подъезд и придомовую территорию

Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями, можете написать жалобу на имя руководителя управляющей компании.

По правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, уборщица обязана проводить сухую и влажную уборку тамбуров, холлов, коридоров, лифтовых площадок и кабин, лестничных площадок, маршей, пандусов, а также влажную уборку подоконников, оконных решеток, окон, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков, почтовых ящиков, дверей и доводчиков. За содержание мусоропровода также отвечает УК, мусор должен вывозиться своевременно, а его элементы должны быть чистыми и продезинфицированными.

Если перечисленные объекты не убраны или убраны плохо, лучше не терпеть, а действовать.

Действовать поэтапно

Сначала следует обратиться в УК и подробно описать свою проблему. Например: грязно в подъезде, штукатурка облезла, из окон дует. Важно указать номер подъезда и причину, к примеру, ненадлежащая уборка или что её вообще не было. Если хотите подавать заявление письменно, нужно составить его в двух экземплярах на имя руководителя УК (один из них останется у вас, как подтверждение того, что вы обращались с жалобой). Обратите внимание, представитель УК должен оставить подписи на обоих экземплярах, а тому заявлению, которое остается в компании присвоить регистрационный номер.
После того, как заявление примут, оставляйте у себя подтверждение: входящий номер и подпись принявшего или уведомление о том, что письмо доставлено. Это может пригодиться при судебном разбирательстве: вы легко докажете, что на ваш запрос не прореагировали. Подписывать жалобу нужно в присутствии соседей, чтобы у вас были свидетели. Если будете звонить, узнайте ФИО сотрудника, который принял заявление и регистрационный номер обращения.
Если в течение двух часов после обращения с жалобой (в случае звонка по телефону) представитель УК не приедет, чтобы проверить заявление и составить акт, зафиксировать нарушение можно самостоятельно. Необходимо взять с собой ещё одного жильца и представителя совета дома, сделать фотографии и составить записи самостоятельно.
УК обязана разобраться и составить акт о начале возобновления услуги. За период до его составления жильцы вправе требовать перерасчёт.
Чтобы составить заявление на перерасчёт, следует умножить стоимость услуги на количество квадратных метров помещения, поделить на 30 и умножить на количество дней, которое услуга не оказывалась.
Если УК и после этого не предприняла никаких действий, можно обратиться в Жилищную инспекцию. Аналогично можно поступить, если плохо убирают придомовую территорию, например, не вывозят мусор.

Обратиться в Госжилинспекцию, если управляющая компания игнорирует ваше обращение

Если УК проигнорировала жалобу, необходимо обращаться по такой же схеме в вышестоящий орган — Госжилинспекцию.

Чтобы правильно составить жалобу, необходимо указать:

контактные данные заявителя;
наименование инстанции, желательно на имя руководителя;
четко изложенную суть обращения;
требования и их аргументацию, то есть ссылки на нормативно-правовые акты (подробнее в разделе «Ссылаться на документы при составлении жалоб и обращении в суд»).
документы, которые могут подтвердить наличие проблемы: акты оценки, техосмотра, фотографии и видео;
подпись заявителя;
дату обращения.

Жалоба составляется в двух экземплярах. Иметь на руках подтверждение любых ваших инициатив по решению проблемы (жалобы, обращения) крайне важно. К ним вы сможете апеллировать при необходимости.

Жалоба будет рассмотрена в течение 30 дней. Схема обращений та же, что во время подачи жалобы в УК: вы можете сделать это лично, придя в орган контроля, можете послать по почте (с уведомлением о получении). После этого должно быть вынесено предписание о том, как проблема была устранена. У вас есть право обратиться и в Роспотребнадзор, согласно Закону «О защите Прав Потребителей» (глава 3: о том, как отстоять свои права при некачественно предоставленной услуге).

Какие штрафы можно наложить на УК

При нарушении правил содержания многоквартирного дома взимается штраф в размере 40–50 тысяч рублей согласно ст. 7.22 КоАП.
Штраф в размере 5–10 тысяч рублей налагается на должностных лиц при нарушении предоставления коммунальных услуг.
В случае укрытия информации и предоставления неполных или ложных сведений о деятельности УК на должностное лицо коммунальных услуг налагается штраф 30–40 тысяч рублей, 250–300 тысяч рублей на юридическое лицо, а также ИП, предоставляющее коммунальные услуги согласно ст. 7.23 КоАП.

Помните, что можно расторгнуть договор с неудачной УК и выбрать другую — с хорошей репутацией на рынке услуг.

Заставить управляющую компанию выплатить компенсацию за нанесенные убытки

О том, какие работы предстоят в следующем году, УК отчитывается на общем собрании жильцов. Запланированные работы можно найти на сайте Реформа ЖКХ – нужно ввести данные дома. Если УК не выполнила свои обязанности полностью, можно возместить материальный ущерб.

Пример Снежная зима, с крыши снег не убирают и у вас по стенам начинает струиться вода. Вы звоните в УК, но там не берут трубку, или берут, но не ничего не делают. Со временем с крыши уберут снег, однако ремонт в квартире уже испорчен из-за несвоевременных действий УК.

Чтобы заставить УК возместить убытки, нужно:

Написать заявление (в двух экземплярах) в УК о составлении акта залива квартиры, последствия которого они обязаны устранить.
Если УК не реагирует на ваше заявление, следует заказать отчёт об оценке ущерба самостоятельно.
После направить претензию в суд, приложив данные о нанесённом ущербе и проигнорированное заявление в УК. Требования: возмещение ущерба от УК, ремонт кровли над квартирой.

Суд заставит компанию выплатить компенсацию. Если конфликт не исчерпан можно также обратиться с жалобой на УК в Прокуратуру и Роспотребнадзор. Жители МКД могут воспользоваться законом «О защите прав потребителей», где сказано, что управляющая организация обязана предоставлять все полагающиеся сертификаты и чеки по расходам, а также действовать в интересах жильцов.

Не терпеть, если управляющая компания завышает платежи

В июне 2020 были утверждены новые правила оплаты. Повышение тарифов незаконно, если УК выставляет счет за услуги, которых не оказывает, или когда начисленные платежи не прописаны в договоре. Сотрудники УК обязаны информировать жильцов об изменении тарифов.

В случае незаконного завышения тарифа, можно оштрафовать УК. Для этого сравните тарифы, которые указаны в платежной квитанции. Их суммарное повышение не должно превышать допустимый индекс (индивидуален для каждого региона, в Москве — 5%, в Подмосковье — 4,1%).

После того, как вы все-таки посылаете жалобу в УК, ответ должен прийти в течение месяца. Если УК признала свою вину, компенсация придёт не позже чем через 60 дней. Если УК вынесла отрицательное решение, но вы уверены в своей правоте и есть документальные подтверждения, пишите в жилищную инспекцию.

Действовать нужно по той же схеме, что в случае бездействия или некачественных работ.

Проверять наложенные управляющей компанией штрафы

Основное право УК — политика штрафов за задолженности по оплате своих услуг. Согласно ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, размер пени составит 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, которая действует на день фактической оплаты за каждый день просрочки, начиная от тридцать первого дня. С девяносто первого дня пеня увеличивается до 1/130 ставки рефинансирования Центрального банка. На август 2020 года она составляет 4,25% годовых. Если вы хотите проверить правильность подсчетов в вашей квитанции с учетом пени, воспользуйтесь специальным калькулятором.

У каждого субъекта РФ сформирована своя система норм и правил, которым должна следовать УК во взаимодействии с собственниками и выполнении работы. Помните, что тарифы на услуги не должны противоречить «Прогнозу социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2024 года». Расценки на содержание жилых помещений в Москве по данным на 2020 год колеблются от 24,66 до 30,49 рублей за кв. м + 5% НДС.

Действовать оперативно, если управляющая компания обанкротилась

УК не обязана предупреждать собственников о том, что подвержена банкротству, поэтому для жильцов такая новость становится неожиданностью. Если управляющую компанию признали банкротом, необходимо действовать оперативно, но последовательно.

Важно узнать, сколько средств накоплено на счету вашего дома, сколько из них уходит на содержание и ремонт.
Определить, на что хотите потратить эти деньги и составить протокол заседания жильцов.
Добиться своих требований от УК, если она еще функционирует. Незамедлительно подберите новую УК.

Если не успеете заблаговременно выбрать замену УК, ситуация может затянуться на неопределенный срок: открытый конкурс отложат, работы по дому проходить не будут, при этом жильцам придется перечислять деньги. Позже эти средства отправят на счёт новой управляющей компании.

Если подозреваете, что у УК неустойчивое финансовое положение, можно проверить её заранее. Есть несколько способов. Первый — заказать выписку из ЕГРЮЛ. В ней содержатся сведения обо всех процедурах, которые проводились в отношении юридического лица. Если вы хотите проверить компанию на наличие решений, которые были вынесены арбитражным судом, заходите на сайт «Электронное правосудие», вводите данные: название УК, арбитражный суд. Установите фильтр дел «банкротные».

Ссылаться на документы при составлении жалоб и обращении в суд

Законодательно понятие и деятельность управляющей компании прописаны в документах, к которым можно смело апеллировать в случае любого конфликта:

Выводы: что нужно помнить при решении конфликтов с УК

Задача управляющей компании — следить за общим имуществом дома, чтобы здание могло без проблем функционировать. За работу УК жильцы платят каждый месяц вместе с услугами ЖКХ.
Стены, потолок, балконная плита, и наружное ограждение — это общедомовое имущество. Поскольку все эти части — составляющая часть фасада здания. К имуществу собственника относят перила, окна, двери, козырьки, навесы, мебель на балконе.
Тамбур — тоже общее имущество. У всех соседей на него равные права и обязанности.
Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями, можно написать жалобу на имя руководителя управляющей компании.
Если УК проигнорировала жалобу, необходимо обращайтесь по такой же схеме в вышестоящий орган — Госжилинспекцию.
При нарушении правил содержания многоквартирного дома взимается штраф в размере 40–50 тысяч рублей согласно ст. 7.22 КоАП.
Штраф в размере 5–10 тысяч рублей налагается на должностных лиц при нарушении предоставления коммунальных услуг.
В случае укрытия информации и предоставления неполных или ложных сведений о деятельности УК на должностное лицо коммунальных услуг налагается штраф 30–40 тысяч рублей, 250–300 тысяч рублей на юридическое лицо, а также ИП, предоставляющее коммунальные услуги согласно ст. 7.23 КоАП.
Можно расторгнуть договор с неудачной УК и выбрать другую — с хорошей репутацией на рынке услуг.
Повышение тарифов незаконно, если УК выставляет счет за услуги, которых не оказывает, или, когда начисленные платежи не прописаны в договоре. Если вы понимаете, что тариф явно завышен, имеете право штрафовать УК. Для этого необходимо послать жалобу в УК.