Как подготовиться к общему собранию собственников дома

Любой собственник жилья имеет право предлагать и принимать решения, которые касаются многоквартирного дома и его двора. Например, организовать парковочные места, найти рекламодателей и разместить на стене баннер за деньги. Или сменить управляющую компанию, если ее работа перестала устраивать.

Чтобы это сделать, нужно провести «общее собрание» — встречу жильцов, на которой собственники помещений в многоквартирных домах голосуют за разные инициативы. Такие встречи — регламентированные законом события, проводить их довольно сложно. Если нарушить порядок, даже один недовольный собственник или управляющая компания смогут оспорить решение собрания.

Рассказываем, какие нюансы нужно учесть, чтобы подготовиться к общему собранию.

Кто может проводить общее собрание

Согласно ст.45 ЖК РФ, жильцы многоквартирного дома для общего собрания должны собираться минимум раз в год, хотя юридической ответственности за пропуск этих собраний для собственников нет. Если специально не договаривались о конкретной дате и порядке собрания, то встречу организует и проводит управляющая компания во втором квартале — о точном дне и времени предупреждают заранее.

Внеочередное собрание проводят по желанию организатора, когда угодно. Инициатором может выступать:

• Любой владелец помещения в доме, по ч.2 ст.45 ЖК РФ.
• Орган местного самоуправления в особых случаях. Например, если муниципалитет является собственником помещения в этом доме. Или когда управляющая компания закрылась и нужно выбрать другую. Еще один случай — нужно выбрать, каким образом жильцы будут формировать фонд для капитального ремонта, по ч.6 ст.170 ЖК РФ.
• Управляющая организация.
• Коммунальные службы, если у них есть имущество в доме.

Есть особый случай — с инициативой провести общее собрание могут выступать собственники из не менее 10% всех помещений в доме. В таком случае они могут не сами организовывать собрание, а обратиться в УК или ТСЖ, — согласно ч.6 ст. 45 ЖК РФ, управляющая организация обязана провести собрание в течение 45 дней после поступления обращения. Оповестить о собрании других собственников нужно минимум за 10 суток.

Инициатором собрания может выступать и собственник апартаментов — в законе не указано, что для организации встречи нужно владеть квартирой, достаточно просто любого помещения.

Определитесь, какие вопросы хотите вынести на собрание

Возможные вопросы, которые разрешается выносить на общее собрание, перечислен в пунктах статей 44, 45 и 46 ЖК РФ. Вот о чем можно договориться:

• Решить, как будет реконструироваться дом или как проводить капитальный ремонт общего имущества — что сделать сначала, что отодвинуть на следующие годы.
• Договориться о перепланировке или переустройстве общих помещений в доме — например, объединить служебные или подвальные помещения.
• Решить взять кредит на строительство или ремонт.
• Выбрать способ формирования фонда капитального ремонта, договориться о добровольном увеличении размера взносов в этот фонд. Выбрать человека или организации, которые будут отвечать за проведение и контроль капремонта.
• Увеличить или уменьшить размер взносов на содержание жилья. Определиться с тем, сколько жильцов будут дополнительно выделять денег на благоустройство — например, на обустройство во дворе беседки для отдыха или детской площадки.
• Решить использовать общее имущество дома в предпринимательских целях. Допустим, договориться об обустройстве на внешней стене дома рекламного щита и возможности аренды этого места. Решить, как будут тратиться заработанные деньги.
• Договориться об установке шлагбаумов во дворе.
• Определить порядок текущего ремонта в доме.
• Договориться о заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями напрямую — это актуально, если у дома недобросовестная управляющая компания, которая не переводит средства коммунальным компаниям вовремя.
• Отказаться от услуг управляющей компании, выбрать новую или организовать ТСЖ.

Четко регламентированного перечня вопросов закон не установил — указаны лишь общие категории и возможности жильцов. Общий принцип — вопрос на собрании должен касаться дома или двора в целом. Например, установить легкие перегородки из гипсокартона в квартире можно и без разрешения общего собрания. А вот организовать зону отдыха в подъезде без согласия жильцов нельзя.

Определитесь с форматом собрания

Есть три формата проведения общего собрания, согласно ст. 44.1 ЖК РФ. Разница в способе голосования.

Очное собрание. Жильцы встречаются в конкретное время, например, в специальном арендованном помещении или во дворе дома. Составляется реестр тех, кто присутствует на собрании.

Заочное голосование. Если очная встреча не состоялась из-за отсутствия кворума, то голосовать можно заочно, в соответствии с п. 1 ст. 47 ЖК РФ. Количество людей, которое необходимо для признания кворума, зависит от вида вопросов, — в большинстве случаев это более 50% собственников. Есть исключения, указанные в ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, — например, для установки шлагбаума нужно две трети от всех голосов.

Заочно можно голосовать двумя способами — принести заполненный бюллетень для голосования по указанному в протоколе общего собрания адресу или использовать специальную информационную систему, например, «Сквер» или ГИС ЖКХ.

Для заочного голосования составляется отдельный протокол. Сразу выбрать заочную форму нельзя, сначала нужно встретиться очно.

Очно-заочное голосование. В этом формате часть собственников голосует очно, а часть заочно — тогда не нужно формировать два протокола, меньше бумажной работы.

Итоговый протокол должен быть составлен в течение 10 дней после окончания голосования. Дату окончания приема голосов выбирают организаторы общего собрания. Голоса очной и заочной части собрания суммируются.

Если вы выбирали очно-заочной формат, то прямого запрета сразу голосовать заочно в законе нет — жильцы могут вообще не встречаться, а сразу отправить бюллетень по нужному адресу или оставить голос в электронной системе. Но лучше полностью соблюсти процедуру и провести очную встречу, хотя бы инициативной группой из нескольких человек — так будет проще доказывать законность решения, если кто-то, например, УК или другие жильцы, решат оспорить его в суде.

Найдите поддержку у соседей и в совете дома

Для того, чтобы провести общее собрание жильцов, нужно потратить много сил и времени — всех оповестить, сформировать протоколы и другие документы, а на самом собрании аргументировать предложения и проводить подсчет голосов. Если вы живете в многоэтажном доме, то даже обойти все 300–600 квартир одному человеку будет сложно.

Ищите поддержку у соседей — начните со знакомых по подъезду, напишите сообщение с предложением обсудить предстоящее собрание в чат дома или группу в соцсети.

В каждом доме должен быть так называемый совет — инициативная группа соседей с председателем во главе. Согласно ст. 161.1 ЖК РФ, его избирают и переизбирают раз в 2 года.

Совет дома — это люди, которые могут инициировать и проводить собрания, принимают решения по текущей эксплуатации здания и решают, что в доме или дворе нужно благоустроить в первую очередь. В идеальном мире собственник, который хочет вынести вопрос на обсуждение всего дома, приходит к председателю совета с предложением, а он уже решает все организационные вопросы. В реальности члены совета часто выбираются фиктивно — люди подписывают протокол о своем избрании и всё.

Узнать, есть ли в вашем доме совет и кто его возглавляет, можно на сайте «Реформа ЖКХ», — ищите здание по адресу, затем переходите в раздел «Управление» и подраздел «Отчеты». Там в протоколах общих собраний скачиваете самый свежий документ и ищите информацию в нем.

По этому адресу в Москве доступен протокол за апрель

Информации на сайте может и не быть, например, если управляющая организация игнорирует свою обязанность передавать протоколы в государственные органы региона. Или чиновники не загрузили протоколы в базу. Тогда стоит обратиться в управляющую компанию и выяснить о совете дома очно. Узнать, какая организация управляет вашим домом, можно на платежке за коммунальные услуги или с помощью портала «Реформы ЖКХ». В столице можно использовать сайт «Дома Москвы».

В этом доме последний протокол добавлен в 2016 году — управляющая компания не соблюдает порядок извещения о своей деятельности

Если информации о председателе и совете дома нет, а управляющая организация отказывается озвучить данные, — включите вопрос выбора нового совета дома в повестку вашего общего собрания собственников. Выдвигайте свою кандидатуру или предлагайте инициативных соседей. Важно, чтобы в совете дома, включая его председателя, было нечетное количество людей — тогда спорные вопросы можно будет решить голосованием.

Если вы нашли протокол с указанием данных о совете дома и председателе, но эти люди не в курсе о том, что они согласились на такую деятельность, стоит обратиться в полицию и прокуратуру с жалобой на подделку документов.

Соберитесь инициативной группой, обсудите вопросы, которые вы хотите продвинуть на собрании. Вам нужно выработать аргументы и предложить план действий по решению этих вопросов, чтобы другие жильцы дома проголосовали в поддержку ваших идей.

Договоритесь о дате и времени собрания собственников. Старайтесь выбрать вечер буднего дня или днем в выходные — так больше шансов собрать минимальное количество собственников для признания голосования состоявшемся — для большинства вопросов это минимум 50%. Есть исключения, указанные в ч.3 ст. 45 ЖК РФ — например, выбор способа формирования фонда капремонта.

Еще нужно определиться с местом — управляющая организация не обязана предоставлять вам помещение, поэтому придется разбираться с этим самостоятельно. На практике встречи часто проводят во дворе дома — изучите прогноз погоды и выбирайте теплый день без осадков. Еще можно арендовать помещение или обратиться за помощью в местный муниципалитет, чиновники могут пойти вам навстречу и предоставить актовый зал, например, в местной администрации или ДК.

Составьте повестку собрания и разработайте необходимую документацию

Повестка — это список вопросов, по которым вы предлагаете проголосовать жильцам.

Составлять повестку необходимо, учитывая требования закона. Например, есть четыре обязательных вопроса — по приказу Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр в повестку нужно включить выбор председателя, секретаря и счетной комиссии собрания. В силу требований ч.3 ст. 46 ЖК РФ нужно добавить способ доведения сведений о принятых на собрании решениях до собственников помещений в доме.

В повестку нужно добавить адрес дома, Ф. И. О. инициатора собрания и формат встречи. Плюс добавить место, дату и время встречи.

В остальном при составлении списка вопросов нужно придерживаться общих требований закона — старайтесь формулировать мысли максимально корректно и конкретно, не допускайте двойных смыслов. Помните, что голосовать жильцы будут, выбирая один из трех вариантов: «за», «против», «воздержался». Для каждого вопроса используйте отдельный номер в списке.

Полезным будет добавить в повестку такие вопросы:

• Возможность упрощенного способа уведомления о будущих общих собраниях собственников с помощью размещения плакатов на информационных досках дома.
• Использование конкретной системы для проведения очно-заочного голосования.
• Выбор председателя совета дома.
• Выбор конкретного члена совета дома.
• Способ финансирования проведения будущих общих собраний.
• Даты следующих общих собраний.
• Конкретные полномочия председателя совета дома. Например, возможность предоставлять в аренду конкретное имущество дома с последующим перечислением средств на счёт управляющей компании.

Если с помощью общего собрания вы планируете поменять управляющую компанию или решить другой вопрос, который ваши оппоненты могут попробовать оспорить в суде, лучше обратитесь за помощью к юристу. В таком случае формулируйте вопросы повестки, ориентируясь на формулировки из Жилищного кодекса и приказов Минстроя РФ, которые регламентируют конкретный процесс.

Кроме повестки в это же время разработайте точную форму всей документации, которую будете использовать на собрании. Вам понадобятся:

• уведомление о проведении общего собрания — в него же входит и повестка;
• примерная форма доверенности на голосование — если собственник не может или не хочет сам голосовать и присутствовать на собрании, он может оформить нотариальную доверенность;
• форма протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
• форма решения собственника помещения или бюллетень;
• форма протокола оформления результатов.

Для разработки документов достаточно взять установленные законом образцы — они содержатся в приложениях к Методическим рекомендациям по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденным приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ № 411/пр. Затем добавьте данные о доме, инициаторах собрания и вопросы из повестки в документы.

Этого достаточно, чтобы запустить процесс общего собрания собственников.

Кратко — как подготовиться к собранию собственников дома

1. Сформируйте перечень вопросов. Проверьте, можно ли их решать общим собранием по закону.
2. Выберите формат собрания — лучше «очно-заочный», так удобнее.
3. Составьте повестку, сделайте реестр всех собственников — запросите данные в Росреестре и лично обойдите все помещения.
4. Подготовьте все документы — возьмите шаблоны из методических рекомендаций Минстроя и добавьте в них свои данные. Распечатайте бюллетени, с запасом, на случай, если несколько случайно испортят.
5. Если всё получилось, переходите к процессу проведения собрания — вам нужно составить реестр собственников, обойти все помещения, предупредить людей о встрече и грамотно провести собрание.

О том, как соблюсти все установленные законом процедуры, написали в отдельной статье: «Как грамотно провести общее собрание собственников».