Чтобы инвестировать в недвижимость, не обязательно покупать квартиру, нежилое помещение или долю в строящихся домах. Ведь это дорого: обычно стартовый капитал составляет несколько миллионов рублей. Чтобы начать с небольших сумм, можно стать участником паевых инвестиционных фондов (сокращённо — ПИФ). Рассказываем, как фонды помогают зарабатывать на недвижимости.
Что такое ПИФ и как он работает
Паевой инвестиционный фонд — это имущественный комплекс, который объединяет разные активы под управлением одной компании. Он состоит из паёв — ценных бумаг, которые подтверждают право человека на какую-то долю в фонде. Чтобы было проще разобраться, сравним его с акционерным обществом.
Допустим, АО «Апельсин» выпустило 100 акций. Вы с друзьями решили купить по 25 акций. Это значит, что каждому из вас принадлежит четверть компании, её имущества и долгов. Чтобы управлять компанией, вы нанимаете генерального директора и платите ему зарплату. Он не владеет акциями, но занимается текущими делами общества, чтобы ваш бизнес зарабатывал больше денег и стоил дороже.
ПИФы работают по аналогичной схеме. Только вместо акционерного общества — имущество, вместо акций — паи, а вместо генерального директора — управляющая компания (сокращённо — УК).
В состав ПИФа может входить любое имущество: доли в строящихся домах, коммерческая недвижимость и даже промышленные предприятия. Задача управляющей компании — распоряжаться этими активами так, чтобы увеличивать его стоимость и зарабатывать больше денег. Если имущество дорожает и приносит прибыль, стоимость пая увеличивается, если дешевеет — наоборот.
ПИФы защищены от мошенников, потому что управляющие компании допускаются к работе только после лицензирования Банком России. Их контролируют специализированный депозитарий и аудиторы, которые следят, чтобы УК действовала в интересах пайщиков. За свои услуги управляющие компании берут плату из доходов фонда — она учитывается в стоимости паёв.
Деятельность УК прозрачна, потому что они публикуют подробные отчёты. Пайщики могут всегда посмотреть состав фонда, его стоимость и доходность на сайте управляющей компании. Но встречаются и такие фонды, которые пытаются обмануть пайщиков. Чтобы не стать их участником, нужно внимательно изучать всю информацию и лицензии перед покупкой пая.
Преимущества ПИФов
Исторически так сложилось, что россияне считают покупку квартиры одной из самых надёжных и выгодных инвестиций. Им кажется, что она защищает деньги от инфляции, растёт в стоимости и приносит прибыль за счёт аренды. Но часто неопытные инвесторы выбирают неправильные объекты для инвестиций и теряют на этом деньги.
ПИФы — альтернатива прямым инвестициям в недвижимость. Важно помнить, что инвестиции в недвижимость, как и любые другие, сопряжены с рисками, но вот какие плюсы есть у фондов.
Экономите на стартовом капитале
Купить квартиру в регионах — от 2-3 млн рублей, в Москве — от 5-6 млн. Не каждому под силу быстро накопить такой капитал. Участие в ПИФах дешевле: стоимость паёв в среднем начинается от 300 тыс. рублей.
Не принимаете участия в управлении
Как только вы покупаете квартиру, наваливается куча проблем: сделать ремонт, обустроить каждую комнату, купить страховой полис, найти арендатора, заплатить налог. Всеми вопросами фонда занимается управляющая компания. Вы просто приобретаете пай и ждёте, когда подойдёт срок погашения. Остальные заботы и ответственность — на УК.
Получаете хорошую доходность
Доходность ПИФов часто оказывается выше, чем у прямых инвестиций, потому что ими занимаются профессиональные управляющие. Они оценивают риски рынка недвижимости, покупают надёжные активы и быстрее решают проблемы, которые снижают прибыль или стоимость имущества. Например, один из ПИФов, который вкладывается в строящуюся недвижимость, показал за 5 лет доходность в 23%.
Кроме того, некоторые ПИФы выплачивают ренту — процент с дохода фонда. Выплаты таких фондов могут достигать 7−9% годовых.
Диверсифицируете риски
Если вы купите квартиру, а через 5 лет она подешевеет на 30%, то вы никак не сможете перекрыть такие убытки. ПИФы состоят из разных активов, причём преимущественно из коммерческой и промышленной недвижимости. Например, если один бизнес-центр в составе фонда дешевеет, а другой — дорожает, стоимость пая не меняется.
Недостатки ПИФов
Идеальных инструментов для инвестиций не бывает. Паевые фонды — не исключение. Вот несколько недостатков ПИФов.
Долго ищете подходящий фонд
ПИФы в сфере недвижимости имеют особенность — практически все они закрытые. Это значит, что вступить в фонд можно только на стадии формирования. Когда ПИФ наберёт достаточное количество пайщиков, новых принимать перестанут. Основная возможность стать участником действующего фонда — дополнительные выдачи паёв. Но они происходят редко.
Конечно, вы можете приобрести паи на вторичном рынке с помощью компаний-агентов. Но за свои услуги они обычно берут комиссию — около 2%. Например, хотите взять пай за 700 тыс. рублей — заплатите агенту 14 тыс.
Вкладываете деньги на длительный срок
Если собственную квартиру вы всегда можете продать, то с паями так не получится. Вам придётся дождаться, когда срок участия в фонде истечёт. Как правило, ПИФы формируют на 5 лет, а максимальный срок по закону — 15 лет. Но некоторые УК разрешают продавать паи другим участниками или сторонним покупателям.
Рискуете потерять часть вложений
Пай — такая же ценная бумага, как акция. Она может дешеветь, когда стоимость активов снижается. Если прибыль фонда уменьшается, управляющая компания может отказать в выплате ренты — это тоже частично снижает доходность ПИФов.
Ещё один фактор риска — опыт управляющих. Если они инвестируют деньги в убыточные активы, паи будут дешеветь. Вы не можете повлиять на решения УК. Исключение — участие в квалифицированных фондах. Но для этого нужно получить статус квалифицированного инвестора.
Как стать участником ПИФа
Инвестировать в ПИФы можно двумя способами: самостоятельно или через готовые решения от банков. В первом случае придётся самим искать подходящую УК. Чтобы не встретить мошенников, внимательно изучайте документы компании и проверяйте её лицензию по реестрам Банка России. Чем раньше выдана лицензия, тем больше можно доверять УК и её фондам.
Вот как купить пай через управляющую компанию:
- Изучите правила доверительного управления фондом. Документ публикуют на сайте УК. Обратите внимание на сроки, правила покупки, погашения и продажи паёв.
- Составьте заявку на покупку паёв. Форму и образец обычно размещают в правилах доверительного управления.
- Оплатите заявку на покупку паёв. Управляющая компания выставляет счёт, а вы оплачиваете его в безналичной форме.
Чтобы показывать участникам информацию по фонду и паям, управляющие компании создают личные кабинеты пайщиков. Там вы можете увидеть текущую доходность, изменения в структуре активов и новости УК.
Второй способ проще. В мобильных приложениях банков можно стать участником ПИФа за пару кликов: достаточно выбрать фонд, количество паёв и оплатить заявку. Как правило, банки предлагают клиентам ПИФы собственных управляющих компаний. Отслеживать всю информацию можно прямо из приложения.
Нельзя однозначно сказать, какой из способов надёжнее. Если вы выбрали лицензированную управляющую компанию с большой историей работы, переживать за активы не стоит. Если же вам не хочется изучать УК, проверять их документы и лицензии, лучше покупать паи через банки.
Чтобы получить объективную оценку доходности паёв, лучше обратиться за платной консультацией к независимому финансовому советнику. Он подберёт подходящий вариант для инвестиций, исходя из ваших финансовых целей, отношения к риску и текущей рыночной ситуации.
Нужно ли платить налоги с паёв
Налогообложение имущества в составе ПИФа, прибыли с продажи паёв и рентных выплат — забота управляющей компании. Если по каким-либо причинам УК не удастся удержать НДФЛ с вашего дохода, она уведомит об этом ФНС и налог необходимо будет заплатить самостоятельно. Но случается такое крайне редко.
Например, вы купили пай за 500 тыс. рублей, а к погашению его стоимость составила 750 тыс. Значит, что с 250 тыс. рублей вы заплатите НДФЛ в размере 13% — это 32 500 рублей. Исключение — ситуация, когда ваш суммарный годовой доход превышает 5 млн рублей. В таком случае ставка НДФЛ вырастет до 15% на всю сумму, превышающую 5 млн.
Чтобы самостоятельно задекларировать налог, заполните форму 3-НДФЛ и отправьте её в налоговую инспекцию по месту прописки. Заполнить и отправить можно через портал «Госуслуги» или личный кабинет налогоплательщика. Когда инспекция примет декларацию, она пришлёт квитанцию на оплату налога.
Коротко, что надо знать о ПИФ
- ПИФ — это имущественный комплекс, который находится в общей собственности нескольких пайщиков. Делами фонда занимается управляющая компания, которая берёт плату за свою работу.
- Плюсы ПИФов — это низкий порог входа, хорошая доходность, диверсификация рисков и профессиональная работа УК.
- Минусы ПИФов — это сложности с поиском подходящих фондов, долгосрочность вложений и риск потерять часть вложений.
- Чтобы купить паи, нужно найти подходящий ПИФ, изучить деятельность УК, создать заявку и оплатить участие в фонде. Технически более простой способ — купить паи через банковские мобильные приложения (но изучить условия всё же стоит).
- Налоги за пайщиков платит управляющая компания. Если к моменту погашения пай подорожал или в течение срока владения паями вам выплатили ренту, с прибыли нужно заплатить НДФЛ в размере 13 или 15%. Но обычно его платит за вас УК.
