По данным ВЦИОМ, недвижимость — одна из самых популярных инвестиций у соотечественников: почти каждый пятый россиянин планирует таким образом обеспечить себе прибавку к пенсии. Заработать на недвижимости можно двумя способами — перепродав ее по более высокой цене через какое-то время или сдавая в аренду, получая постоянный доход. Разбираемся, можно ли окупить стоимость жилья при помощи сдачи в аренду, сколько уйдет на это времени и как выбрать подходящий вариант.
Хотите выгодно купить квартиру в новостройке для инвестиций? С Авахо выбрать новостройку в Москве и области — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.
Что сейчас происходит на рынке аренды жилья
В мае 2020 года спрос на аренду квартир в Москве упал до минимума. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года падение рынка составило 72%. После окончания самоизоляции рынок начал медленно восстанавливаться, но пока цены на аренду ниже докарантинных на 10-15%. В августе 2020 года в Москве можно найти «однушку» по цене от 20 тысяч рублей в месяц, хотя в начале года стоимость аренды однокомнатной квартиры начиналась от 23-25 тысяч рублей. Средняя ставка аренды в Москве в августе 2020 года составляет 51,5 тысячи рублей против 58 тысяч шестью месяцами ранее.
В других городах страны с рынком аренды жилья наблюдается похожая ситуация. За первый квартал 2020 года стоимость аренды жилья снизилась в Грозном на 10-15%, на 5-13% просели ставки в Вологде, Краснодаре, Симферополе, Ярославле.
Тем не менее, аналитики прогнозируют, что после коронакризиса рынок аренды жилья продолжит расти: аренда жилья будет дорожать на 10-15% в год. Среди факторов, активно влияющих на удорожание аренды можно выделить:
- Общая стоимость жилья. Цены на жилье стабильно растут и те, кто не готов к покупке собственной квартиры, выбирают аренду и платят дороже.
- Обновление жилого фонда. Со сносом старых домов уменьшается и количество бюджетных предложений по аренде квартир, так как арендовать студию в новом доме со свежим ремонтом и коммуникациями будет стоить дороже, чем «однушку» в пятиэтажке.
- Косвенными факторами, влияющими на стоимость аренды можно назвать рост тарифов ЖКХ, взносы на капремонт и инфляцию.
Сколько можно заработать на аренде жилья
По итогам 2019 года доходность аренды жилья оказалась выше, чем у банковских вкладов — 7,8% годовых против 5,3%. При этом из-за снижения ключевой ставки ЦБ РФ в 2020 году проценты по вкладам продолжают уменьшаться и уже едва покрывают инфляцию.
Доходность и срок окупаемости варьируются от города к городу. Выгоднее всего покупать квартиры в аренду в Астрахани. Там доходность арендного жилья составляет 10,6%, а срок окупаемости — 9,5 лет. На высокую доходность от сдачи в аренду можно рассчитывать в Челябинске (9%), Новокузнецке (8,9%) и Воронеже (8,9%). Стоимость жилья в этих городах невысока, а арендные ставки держатся на среднем уровне. В Москве средняя доходность жилья составляет 5,5%, а срок окупаемости — 18 лет. К городам с низкой доходностью недвижимости эксперты также относят Казань (6,3%), Владивосток (6,4%) и Сочи (6,6%).
Рассчитать доходность квартиры можно самостоятельно. Например:
Стоимость квартиры: 5 млн рублей
Арендная ставка: 30 тысяч в месяц
Доход в год от сдачи в аренду: 360 тысяч рублей
Налог на имущество в год*: 2 тысячи рублей.
*Можно рассчитать на сайте ФНС. Для примера был посчитан налог на однокомнатную квартиру в Москве
Расходы на коммунальные платежи за вычетом счетчиков в год: 36 тысяч рублей
НДФЛ (4% при оформлении договора с арендатором в качестве самозанятого): 15 тысяч рублей
Чистый доход от сдачи в год: 360 000 — (36 000+15 000+2 000) = 307 000 рублей
Доходность квартиры при 100% занятости: 307 000/5 000 000*100 = 6,14%*, срок окупаемости — больше 16 лет.
*доходность рассчитана без учета возможного ремонта или обновления мебели
Как вернуть стоимость квартиры быстрее
Долгий срок окупаемости связан с несколькими факторами: простой квартиры, ухудшение транспортной доступности и инфраструктуры района, форс-мажорные ситуации, например, пандемия. Но главный фактор — высокая стоимостью квадратного метра. Есть два способа окупить съемную квартиру быстрее:
Рассмотреть недорогую квартиру под сдачу в аренду
Например, присмотритесь к ближайшему Подмосковью или Новой Москве. Стоимость квартир там меньше на 20-30%, чем в Москве, а транспортная доступность не хуже, чем у многих районов внутри МКАД, особенно после открытия МЦД. Арендная ставка для такого жилья будет выше по сравнению с труднодоступными районами даже внутри МКАД и вернуть свои инвестиции получится быстрее.
Кроме того, сейчас многие инвесторы обращают внимание на апартаменты. Если для постоянного проживания отсутствие прописки может быть решающим фактором, то для арендаторов она не столь важна. Арендная ставка для апартаментов ровно такая же, как для квартир, но стоят они на 20–30% дешевле.
Сдавать квартиру дороже
Есть множество факторов, которые влияют на стоимость арендного жилья: расположение, возраст дома, транспортная доступность, инфраструктура района и качество отделки. Задача будущего инвестора — учесть все факторы при покупке.
На что обратить внимание при выборе квартиры под аренду
Покупая квартиру под сдачу в аренду, важно руководствоваться не собственными предпочтениями, а критериями ваших будущих квартиросъемщиков. Статистика показывает, что не самые престижные округа Москвы — Троицкий, Новомосковский и Юго-Восточный, при этом являются самыми привлекательными с точки зрения инвестиций: квартиры там окупаются быстрее, чем в Центральном или Западном округах.
Если говорить про выбор между первичным и вторичным рынком, то стоимость сдачи в аренду квартир в обоих случаях примерно одинаковая. Кроме того, сейчас в новостройке можно купить квартиру уже с отделкой от застройщика — тоже можно сразу начать сдавать и не вкладываться в ремонт жилья. «За» новостройку говорят еще новые коммуникации (меньше вероятность поломки), энергоэффективность, наличие счетчиков на отопление (меньше расходы на ЖКХ), современные планировки и дизайн, которые с большей вероятностью полюбятся арендаторам, чем «бабушкин» вариант.
Ремонт в квартире на сдачу имеет смысл делать только в том случае, если он сможет реально повысить стоимость аренды жилья. Например, квартира находится у метро, но ее состояние оставляет желать лучшего. Квартиры у метро пользуются повышенным спросом арендодателей и в этом случае косметический ремонт повысит стоимость аренды на 30-40%.
Транспортная доступность. Наличие метро в пешей доступности повышает арендную ставку на 10-15%. Если вам не хватает бюджета для покупки квартиры у метро, мыслите в долгосрочной перспективе: перед покупкой изучите планы по открытию новых станций или транспортных узлов в районе. В будущем это повысит не только стоимость аренды, но и стоимость квартиры в целом.
Магазины, аптеки, детские сады, школы и другая инфраструктура района также важны для арендаторов. При покупке квартиры в аренду обратите внимание на их наличие в пешей доступности.
Какое жилье пользуется спросом у арендаторов
Наибольшим спросом у арендаторов пользуются однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Они могут быть интересны как для студентов и молодых пар, так и семьям. «Двушку» и «трешку» сдать сложнее: это связано с тем, что их рассматривают, в основном, семьи с детьми, которые сегодня предпочитают аренде льготную ипотеку.
Что касается трёх- и четырехкомнатных квартир, то они подходят для сдачи обеспеченным семьям или экспатам, переехавшим в столицу. Сдать их в аренду самостоятельно весьма проблематично, лучше обратиться к специалистам. Рынок аренды элитного жилья в столице из-за коронавируса просел более чем на 40% и в ближайшее время эксперты не ожидают его оживления.
По сравнению с акциями и биржами, недвижимость — не самая высокодоходная инвестиция, но если вы выбираете стабильность и смотрите в долгосрочной перспективе, то квартира для сдачи в аренду — отличная прибавка к доходу.
Памятка при выборе квартиры для сдачи в аренду:
- Руководствуйтесь не своими желаниями, а потребностями будущих арендаторов. Определите, кому вы планируете сдавать квартиру: студенту, молодой паре или семье с детьми.
- Чтобы быстрее окупить вложения, рассмотрите варианты, расположенные в отдаленных районах, но с хорошей транспортной доступностью.
- Покупайте квартиру с ремонтом или с отделкой от застройщика, чтобы она не требовала больших дополнительных вложений. Позаботьтесь о минимальном наборе бытовой техники (стиральная машина, холодильник) и мебели.
- Смотрите не на площадь квартиры, а на ее планировку и инфраструктуру района: магазины, школы, поликлиники, парки. Вариант меньшей площадью, но в районе с хорошей инфраструктурой сдать намного легче, чем большую квартиру в неразвитой локации.
- Оформляйте аренду официально и не забывайте платить налоги с дохода.
