Вход
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания
Регион:

Как грамотно провести общее собрание собственников дома

Дмитрий Кузьмин

Чтобы организовать в доме парковочные места, провести дополнительный ремонт или даже поменять недобросовестную управляющую компанию, нужно провести общее собрание собственников дома.

Это не просто встреча, а регламентированный законом процесс — если сделаете что-то не так, решение можно будет признать незаконным в суде.

В статье «Как подготовиться к общему собранию в доме» мы рассказали о том, как найти поддержку в совете дома, составить повестку и подготовить шаблоны документов.

В этой — вы узнаете, как провести собрание грамотно, соблюсти все процедуры и сделать так, чтобы решения общего собрания были законными и имели юридический вес.

Составьте реестр собственников многоквартирного дома

Когда вы проводите общее собрание собственников по своей инициативе, обязательно нужно оповестить об этом всех соседей — иначе решение могут оспорить через суд и его признают незаконным. Проблема в том, что дом обычно состоит из множества жилых и нежилых помещений, каждым из которых может владеть один или несколько человек, юридическое лицо или муниципалитет.

Чтобы никого не забыть, составляют полный перечень собственников дома — так проще контролировать оповещение соседей о собрании.

В реестр добавляют не просто Ф. И. О. собственника и адрес, но и другую информацию: площадь помещения и количество долей в нем. Дело в том, что подсчитывают голоса не просто по количеству людей, а по определенному коэффициенту. Если условно, то у владельца квартиры в 100 кв. м доля голоса будет больше, чем у владельца студии в 20 «квадратов».

Реестр собственников вы можете запросить в управляющей организации, — согласно п.3.1 ст.45 ЖК РФ они должны вести его на протяжении всего периода обслуживания дома. Предоставить перечень вам должны в течение 5 суток. Форма обращения свободная — достаточно написать «Прошу предоставить реестр собственников дома по адресу такому-то для проведения общего собрания».

Проблема в том, что на практике в УК реестры неактуальны, их не обновляют, хотя собственники помещений меняются. Поэтому данные нужно собирать в других источниках:

  • Если вы проводите собрание в Москве, обратитесь в управу района, префектуру округа или в ГКУ «Инженерные службы» вашего района.
  • Проведите обход всех помещений в доме, составить список владельцев тех квартир, где вам открыли двери.
  • На оставшиеся помещения закажите выписки из ЕГРН.
  • Проверьте информацию с помощью онлайн-сервиса Росреестра — выясните, какие помещения есть в базе, а затем уже по их кадастровым номерам закажите выписки и так выясните, где они находятся и кому принадлежат.

В строке «форма собственности» может не быть данных, — так бывает, если помещение зарегистрировано, но относится к общедомовому имуществу. Владельцы этого помещения — все собственники, поэтому никого оповещать не нужно. Еще форма собственности может быть «государственная» — добавлять их в реестр не нужно, по закону вы и так обязаны оповестить о собрании власти.

Оповестите соседей и госорганы о проведении общего собрания

Уведомление, в котором указана повестка собрания, нужно передать в орган местного самоуправления или в орган управления имуществом вашего города. В Москве это ГКУ «Инженерные службы» вашего района. Сообщение нужно принести лично в канцелярию или отправить заказным письмом. Если планируете использовать информационную систему для голосования, то публикуйте повестку и там.

Оповещать и приглашать управляющую компанию на встречу необязательно, но лучше это сделать — представители УК могут подсказать нужную информацию во время обсуждения или высказать позицию по вопросам.

Уведомите всех собственников — вручите сообщения о проведении собрания лично или с помощью заказных писем. Согласно п.4 ст.45 ЖК РФ, сделать это нужно минимум за 10 суток до даты собрания, а лучше еще заранее.

Сделайте «реестр вручения» — это таблица всех собственников. Столбцы такие: Ф. И. О., адрес и номер помещения, дата вручения, дата отправки почтового отправления, роспись получателя уведомления. Те, кого вы зовете лично, расписываются. Для остальных проставляете дату отправки письма, а затем прикладываете к реестру почтовые квитанции.

Если вы решили проводить очно-заочное собрание, к уведомлению прикладывайте бланки для голосования. В них укажите дату окончания приема решений, а также адрес, куда их нужно принести или отправить.

Основную ошибку, которую допускают собственники жилья — пытаются сообщить о собрании с помощью размещения на подъездах распечаток с уведомлением. Это возможно, только если на прошлых собраниях ваши соседи выбрали такой способ получения оповещения. Если нет, решение такого собрания сможет оспорить в суде любой собственник.

Согласно ч.5 ст.45 ЖК РФ, в сообщении о собрании должны обязательно содержаться сведения:

  • об инициаторе собрания;
  • форме проведения — очной или очно-заочной;
  • о дате собрания и дате окончания голосования;
  • месте, куда нужно направлять решения собрания;
  • о порядке ознакомления с материалами собрания.

В качестве образца для уведомления используйте шаблон из приложения № 1 рекомендаций Минстроя.

Так выглядит первая страница уведомления о проведении общего собрания

И вторая страница

Проведите собрание и голосование

Вы оповестили всех собственников и подготовили документы — теперь можно проводить общее собрание. Заранее распечатайте бюллетени, лучше с запасом — часть из них могут повредить.

На очном собрании проговаривайте каждый вопрос из повестки отдельно. Соседи могут уточнять что-то — старайтесь давать аргументированные ответы, избегайте вовлечение людей в дискуссии, иначе собрание затянется на несколько часов. Можете фиксировать процесс на видеокамеру или сделать запись на диктофон — если кто-то попытается оспорить результаты собрания в суде, у вас будет лишнее доказательство.

Собрание начинается с открытия и голосования за обязательные вопросы — нужно выбрать председателя собрания, секретаря и счетную комиссию. Делает это обычно или представитель УК, или инициатор встречи. Голосовать можно поднятием рук, результаты фиксировать в протоколе собрания.

В комиссии может быть сколько угодно человек, ограничений нет. Вы можете совмещать все роли, но это неудобно — лучше найти хотя бы еще двух единомышленников — один будет фиксировать процесс в протоколе собрания, другой — считать голоса.

Длительность собрания законом не фиксируются — вы можете обсуждать вопросы сколько угодно часов и даже разделить собрание на несколько дней.

Собрание будет считать состоявшимся, если будет собран кворум, — чаще всего минимум 50% от собственников всех помещений в доме. Кворум считается по сданным бюллетеням. Есть исключения, указанные в ч.3 ст. 45 ЖК РФ:

  • Проведение реконструкции в доме.
  • Решение об использовании средств со счета, на который поступают взносы за обязательный капремонт. Выбор способа формирования фонда капремонта.
  • Получение кредита.
  • Установка ограждения или шлагбаума.
  • Использование общего имущества для установки рекламных конструкций.

Если вы не прикрепили бюллетени к уведомлениям или кто-то забыл взять их с собой, в начале собрания раздайте собственникам новые экземпляры. Объясните, как их правильно заполнять. Проверьте, что бюллетени получили все участники, попросите их расписаться в реестре участников собрания и в протоколе о том, что они присутствуют на собрании и получили форму голосования.

Голосовать даже на очном собрании можно только письменно, то есть с помощью бюллетеня. На практике люди порой проводят голосование с помощью поднятия рук, а уже в конце собрания все заполняют бюллетени. Формат не важен, главное для инициатора — получить заполненные бюллетени.

Например, можно повесить на дом почтовые ящик и предложить соседям класть бюллетени после собрания в него.

Если вы договорились проводить собрание через электронную систему, например, «Сквер», раздавать бюллетени не нужно. Вместо этого соседи регистрируются в системе и голосуют там, а после получают сформированный бюллетень со всеми данными, который нужно распечатать, подписать и загрузить обратно в сервис.

Посчитайте голоса

Количество голосов у каждого владельца помещения разное — считать нужно пропорционально его доле в праве общей собственности в доме. Если проще, нужно взять площадь вашего помещения и разделить на общую площадь имущества в доме. Например, в доме 15 000 кв. м имущества. Ваша квартира занимает 120 кв. м. Разделив, получаем 0,8% — это количество ваших голосов среди всех собственников.

Аналогично считается вес голосов, если квартира у вас в долевой собственности. Например, квартирой в 120 «квадратов» владеют супруги, пополам. Значит, у каждого по 0,4% голосов от всего дома.

Если вы не используете информационную систему для голосования, придется считать все голоса вручную после собрания, — этим занимаются люди, выбранные в начале в счетную комиссию.

Если голоса разделились поровну, то их сначала пересчитывают, а затем вопрос переносится на следующее собрание. И так до тех пор, пока решение не будет принято.

Затем нужно составить протокол общего собрания — это обязанности секретаря и председателя. Сделать это нужно в течение 10 дней после собрания.

Оформите все документы и отправьте их в жилинспекцию

После подсчета голосов нужно составить протокол общего собрания — это обязанности секретаря и председателя. Сделать это нужно в течение 10 дней после собрания.

Протокол заполняется по образцу Минстроя. В него нужно обязательно добавить:

  • дату проведения собрания;
  • данные дома: адрес, сведения об общей площади;
  • данные инициатора собрания, председателе, секретаре и счетной комиссии;
  • данные о присутствующих на собрании;
  • информация о месте, где будут храниться все документы — обычно или управляющая компания, или домашний адрес инициатора собрания;
  • вопросы с количеством голосов и решением, — например, «приняли, 100%».

Протокол заполняют минимум в трех экземплярах. Согласно ст. 46 ЖК РФ, один экземпляр и оригиналы всех бюллетеней сдают в управляющую компанию. Та обязана передать его в жилинспекцию вашего региона или города, например, в Мосжилинспекцию. Остальные экземпляры хранятся у председателя собрания.

К протоколу нужно приложить:

  • реестр всех собственников;
  • реестр вручения уведомлений плюс форму уведомления;
  • реестр собственников, которые присутствовали на собрании и получили бюллетени под роспись;
  • бюллетени;
  • остальные документы, которые нужны для обсуждения вопросов из повестки.

Если не доверяете управляющей компании, можно сделать больше копий и в самой УК передавать документы под роспись и печать секретаря. Или попробовать лично отвезти оригинал документов в жилинспекцию.

Еще в течение 10 дней необходимо разместить итоговый протокол в месте, которое решило собрание, — например, на сайте дома.

На этом всё. После всех процедур решения, принятые на общем собрании собственников, считаются законными.

Ответственный за исполнение зависит от вопроса и принятого решения, — например, установкой шлагбаума может заняться управляющая компания или один из собственников — смотря за что проголосуют соседи.

Недовольные собственники или управляющая компания вашего региона может оспорить решение общего собрания в течение полугода после размещения протокола для ознакомления, в соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. Еще оспорить решение может ГЖИ, но в этом случае срок в полгода на обращение в суд отсчитывается с момента обнаружения каких-то нарушений.

Кратко — как провести общее собрание собственников дома

  1. Чтобы собрание признали законным, нужно соблюсти несколько требований закона.
  2. Составьте реестр владельцев всех помещений в доме — пропишите в нем Ф. И. О. собственника, площадь помещения, конкретный адрес, куда будете отправлять письма.
  3. Пригласите собственников на собрание, — тех, кого сможете, лично и под роспись в реестре. Остальных заказным письмом. Отправьте уведомление в орган местного самоуправления.
  4. Проведите собрание, обсудите все вопросы, проголосуйте.
  5. Дождитесь, пока соберете все бюллетени. Затем посчитайте голоса — пропорционально общей площади дома.
  6. Оформите документы и отправьте их в управляющую компанию, а затем в жилинспекцию.
  7. Если всё сделать правильно, то через 10 дней после размещения протокола для ознакомления жильцами решение общего собрания должны начать исполнять. Если управляющая компания будет игнорировать решение — обращайтесь с жалобой в жилинспекцию региона, орган местного самоуправления города и прокуратуру вашего района.
ООО Концепция современного строительства.
Срок сдачи: I кв. 2023 – III кв. 2025; некоторые корпуса сданы
Токен Pb3XmBtzssS5YoZyVKxdLnFvyLCzjmCSnr63AP2
  • от 9,8 млн ₽
Рассрочка с отсрочкой. Бизнес-класс.
Forma.
Срок сдачи: IV кв. 2025
Токен Pb3XmBtztCRx4rmwL7mhoxCb1P5kYYQf8iFpPxk
  • от 9,6 млн руб.
Вернём до 15% от стоимости при покупке в ипотеку.
  • 13 Окт 2020
  • Источник: Avaho.ru
  • Изображение garant.ru