Покупка квартиры в новостройке — это не быстрый процесс. В материале собрали подробный чек-лист: вопросы, которые нужно задать себе, чтобы сделать правильный выбор.
Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.
1. Заниматься поиском самому или довериться агентству?
На первом этапе вам нужно решить: будете ли вы заниматься поиском квартиры на первичном рынке самостоятельно, либо доверитесь профессионалам. И мы это пишем не с целью рекламы, а из-за того, что знаем, что обработать весь массив данных рынка новостроек Москвы и Подмосковья самому действительно сложно.
Агентство недвижимости — это партнер, который проанализирует рынок с точки зрения ваших потребностей. Сейчас существуют агентства недвижимости, в которых услуги по подбору квартиры в новостройке бесплатны для клиента. Также цена на квартиру для пришедших через агентство в некоторых случаях может быть ниже, чем при обращении к застройщику напрямую.
Если вы хотите взять ответственность выбора квартиры в новостройке на себя, то будьте готовы проанализировать сайты застройщиков (отделив их от сайтов-реплик), агрегаторов, форумы жильцов, видеообзоры в YouTube и еще много чего. Но обо всем по порядку.
2. Какую максимальную сумму я готов заплатить?
На этом этапе необходимо определить критическую точку — ту сумму, выше которой вы не готовы подниматься. Если собираетесь брать ипотеку, определите сумму первоначального взноса, возможность использования субсидий (например, материнского капитала), посмотрите ипотечные ставки в вашем зарплатном банке и у других крупных кредиторов. Посчитайте, какой получится ежемесячный платеж, сколько вы переплатите банку, сколько может стоить страховка. Для этого используйте любые доступные ипотечные калькуляторы, например, этот.
Обратите внимание на программу новой льготной ипотеки под 6,5%. Может быть, квартира по вашим параметрам подойдет под условия программы. Тогда на процентах можно будет хорошо сэкономить по сравнению со стандартной ставкой около 8,5%. Подробнее переплату посчитали здесь.
Не забудьте о «подушке безопасности» на случай потери работы или другого форс-мажора. Выделите деньги на отделку (если она не предусмотрена) и меблировку квартиры.
3. В каком районе хочу жить?
Определитесь, где вы будете искать квартиру вашей мечты: в границах Старой Москвы, в Москве или Московской области. Чтобы сориентироваться, на Avaho.ru используйте фильтр «Расположение» и отберите нужные округа, районы, метро, шоссе или нарисуйте область на карте. Вбейте ваш максимальный бюджет и желаемую комнатность. Это поможет понять, какие есть предложения по вашим параметрам.
Изучите план строительства новых станций метро. Например, на сайте mos.ru опубликована карта подземки к 2023 году. Посмотрите, какие новостройки есть в этих локациях. Купив квартиру на котловане, к моменту выдачи ключей вы окажетесь в пешей доступности от метро, и цена на квартиру вырастет. А еще изучите строящиеся линии МЦД-3, МЦД-4 и МЦД-5, если вы рассматриваете новостройку в Московской области.
Посмотрите, где будут пролегать новые бессветофорные хорды, какие дороги будут реконструировать, чтобы не получилось так, что вы купите квартиру в том месте, где через 2-3 года появится скоростная трасса. Это и шум автомобилей, и ухудшение экологии.
Учтите экологию местности с точки зрения розы ветров. Наибольшую повторяемость в Москве имеют ветра северо-западного направления. Поэтому традиционно самыми экологически чистыми считаются районы Кунцево, Крылатское, Строгино, Куркино, Митино, Ясенево и город Зеленоград.
4. Какому застройщику можно доверять?
Наш однозначный ответ — надежному. Но надо понимать, что репутация надежного девелопера не гарантирует 100% безопасность дольщика. Выбирайте застройщиков из утвержденного списка системообразующих организаций в сфере строительства. В трудной ситуации государство будет поддерживать эти компании. Посмотрите на портфель объектов компании. Если застройщику нечего показать из реализованных проектов, то не связывайтесь с ним, поберегите свои деньги.
Проверьте учредителей застройщика. Большее доверие внушает компания, зарегистрированная в России и напрямую связанная с девелопером. Посмотрите, не начата ли процедура банкротства на сайте наш.дом.рф, где представлен единый реестр застройщиков по всей стране. Если что-то не в порядке, вы увидите пометки «введена процедура банкротства по застройщику», «дома признаны проблемными», «механизм восстановления прав граждан».
Изучите официальный сайт застройщика и проверьте, выкладываются ли там ежемесячные фотографии строительства, ведется ли веб-трансляция строительства (посмотрите не 2-3 минуты один раз, а несколько раз в течении дня, чтобы исключить вариант зацикленного видео).
Поищите информацию о застройщике и других его объектах на форумах, посмотрите обзоры в YouTube, почитайте комментарии (интуитивно отделяя заказные от реальных), найдите Telegram-каналы жилых комплексов, пообщайтесь с дольщиками и новоселами. Если есть возможность, съездите на один из объектов. На месте оцените качество строительства, инфраструктуру проекта, качество отделки. Пообщайтесь с местными жителями.
5. На каком жилом комплексе остановиться?
Универсальных советов здесь нет. Кто-то любит масштабные проекты по типу «город в городе», кто-то, наоборот, предпочитает точечные дома. Кому-то важна помпезность в виде барельефов, колонн и витражных окон, кто-то воспринимает только лаконичный внешний вид зданий.
Неважно, что из двух вариантов вы выберете, обратите внимание на инфраструктуру рядом. В новом жилом микрорайоне в первые годы жизни может не быть даже супермаркета. Не говоря уже про школу или детском сад. А в жилом комплексе из 3 домов инфраструктура в принципе не закладывается, поэтому изучите район и близость уже существующих школ, детских садов, поликлиник, спортивных объектов.
Изучите транспортную доступность: откройте любую карту и постройте маршруты до работы, до школы, детского сада и посмотрите, сколько по времени займет дорога. Важно: не верьте буклетам и описанию на сайте. По факту «5 минут пешком» могут превратиться во все 15, а «20 минут до метро» — в 1,5 часа на автомобиле (видимо, в рекламе говорилось про перемещение по воздуху). Если вы не хотите заниматься «расследованием» сами или не готовы потратить много времени на изучение десятка новостроек, то прочитайте отзывы тайного покупателя. В них мы в том числе подробно описываем транспортную доступность. Свежие тайные покупатели можно посмотреть здесь.
Посмотрите окружение новостройки. Если рядом окажется свалка, действующее производство (несмотря на то, что в Москве активно занимаются их редевелопментом), какой-нибудь ядерный реактор или туберкулезный диспансер, вы же не обрадуетесь? Смотрите точное расположение новостройки в разрешении на строительство. На первых страницах ищите кадастровый номер участка и проверяйте его по карте на сайте Росреестра. Откройте сервис Wikimapia, найдите участок застройки и наглядно посмотрите, какие объекты из вашего черного списка находятся в радиусе 2-3 км.
Еще лайфхак: если вы рассматриваете покупку квартиры в новостройке в районах Старой Москвы, изучите карту реновации, чтобы не купить квартиру в окружении пятиэтажек под снос. Хотя если вам не принципиален шум от стройки, то это необязательный пункт.
Но имейте в виду, что подобрать идеальную новостройку, как бы вы не старались, вряд ли получится. Как и учесть все факторы. Это всегда палка о двух концах: с одной стороны всегда плюсы, с другой всегда минусы. Здесь необходимо решить, что для вас действительно важно, а на что можно закрыть глаза. Например, вы не готовы пожертвовать транспортной доступностью, но готовы к промзоне рядом. Или вам нужны детский сад и школа прямо под окнами, но при этом на работу на электричке вы будете ездить 1,5 часа. Главный совет — изучайте информацию и анализируйте все «за» и «против».
6. Как понять, какая планировка мне нужна?
Подробно о выборе планировки мы писали здесь. Если кратко, то вам нужно определиться с количеством членов семьи, которые будут проживать в квартире, и функциональностью помещений. Заранее все продумав, вы интуитивно сможете расставить мебель и технику и понять, будет ли в такой квартире комфортно жить.
Если вы живете один/одна, то вам подойдет студия с двумя окнами или однокомнатная квартира. Главное, чтобы там было место для хранения вещей, небольшая гостиная (если она вам нужна) и место для кабинета, если вы, например, работаете удаленно. Если же у вас есть дети, ориентируйтесь на количество спален и наличие кухни-столовой, которую можно использовать для приема пищи и отдыха.
Если вы хотите что-то нестандартное, то обратите внимание на квартиры со свободной планировкой. В них отсутствуют межкомнатные стены, т. е. вы сможете воплотить в жизнь практически любой дизайн-проект по вашему вкусу.
Также обратите внимание на нестандартные планировки, если вы устали от традиционных вариантов. В проектах начиная от комфорт-класса предлагаются квартиры с высокими потолками от 3,2 метров, окнами в пол, эркерами, окном в ванной комнате, открытыми террасами, пентхаусы и т. д. О таких «фишках» застройщики не молчат, поэтому на главной странице сайта или в разделе «квартиры» вы быстро найдете информацию о возможных вариантах.
Важно: посмотрите планировку этажа и определите квартиры, которые находятся рядом с лифтами и лестницами. Они считаются менее удачными по сравнению с остальными, т. к. в них будет более шумно. Также неудачными считаются квартиры сразу над первым коммерческим этажом и с окнами, выходящими вплотную на соседние дома. Чтобы выбрать оптимальный вариант, вычислите, куда будут выходить ваши окна. Если дом находится рядом с оживленной трассой, рассматривайте верхние этажи. Там будет тише и экологичнее. Но имейте в виду, что квартиры на верхних этажах обычно дороже из-за видовых характеристик и возможности не иметь соседей сверху.
7. Покупать квартиру с отделкой или без?
Для начала ответьте себе: перфекционист вы или нет. Если да, то готовая чистовая отделка от застройщика вам вряд ли подойдет. Будет не тот оттенок плитки в ванной комнате, уже не модные пластиковые порожки (вы же хотели пробку или дерево!), неровные стыки обоев и т. д. Если это про вас, то выбирайте бетонную коробку, черновую или предчистовую отделку. Подробнее о каждом типе отделки рассказываем в этом материале. Нанимайте бригаду и начинайте увлекательный процесс ремонта.
Если вы не перфекционист, хотите въехать в квартиру как можно быстрее после передачи ключей и заложить стоимость отделки в ипотеку, то выбирайте квартиру с чистовой отделкой или «под ключ».
8. О чем спросить в офисе продаж?
Если вы уверены в застройщике (смотрите пункт 4), то спросите у менеджеров по продажам всю интересующую вас информацию по инфраструктуре комплекса, отделке, квартирах в продаже (ознакомьтесь с ними заранее на сайте, чтобы не поддаваться уловкам менеджеров), подберите планировку. Если полученная информация совпадает с тем, что вы изучили ранее, то просите показать шаблон ДДУ.
В ДДУ проверьте строительный адрес дома и кадастровый номер участка, месторасположение на площадке, этаж, планировку квартиры, высоту потолков, отделку (если она предусмотрена), допустимое отклонение фактической площади. Стоимость и самый поздний срок передачи ключей. Опирайтесь именно на эту дату, не верьте словам менеджеров о досрочном вводе на полгода-год. Да, такое бывает, но лучше готовьтесь к той дате, которая прописана в договоре. Также имейте в виду, что в 2020 году с застройщиков нельзя взыскать штрафы за срыв сроков строительства. Подробнее об этом смотрите или читайте здесь.
9. Как получить скидку на квартиру?
Если вас все устраивает, то просите скидку на выбранную квартиру. Если до новогодних праздников или локальных предложений на международные праздники далеко, то просто торгуйтесь. Застройщики охотнее идут навстречу, если вы покупаете квартиру на 2 или 13 этаже, у лифта или с окнами на оживленный проспект. Скидку могут дать при ипотеке или 100% оплате стоимости квартиры из собственных средств. Скажите, что рассматриваете еще несколько жилых комплексов. Просите дисконт, если собираетесь приобрести машиноместо и кладовку. В общем, возьмите паузу и соглашайтесь только на выгодные условия. Согласитесь, что даже 1-2% от стоимости квартиры — это приятный бонус.
Опять же, покупая квартиру в новостройке через агентство недвижимости, вы можете получить более выгодные цены, чем у застройщика. Но при условии, что вы сначала обратитесь к ним, а не напрямую в офис продаж застройщика.
Далее остается бумажная работа: оформление ипотеки (при необходимости), подписание ДДУ и его регистрация. После ввода объекта в эксплуатацию — приемка квартиры. Скрестим пальцы, что дефектов вы не обнаружите и сразу приступите к ремонту.
10. Когда можно будет праздновать новоселье?
Зависит от того, на каком этапе строительства вы заключили ДДУ. Если на котловане — то через 2-3 года после завершения строительства и окончания ремонта. Если почти готовую новостройку, то полгода-год. Ставим галочку в последнем пункте чек-листа, зовем друзей, открываем игристое и радуемся удачной покупке!
Если у вас остались вопросы по выбору квартиры в новостройке, задавайте их нам.
