Вход или регистрация
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания

Доходные дома Москвы: с чего начинались «человейники»

3 Июл 2020
Татьяна Воронцова
Татьяна Воронцова

История аренды недвижимости существует столько же, сколько существует сама недвижимость. Однако массовое развитие аренды в России началось с появления доходных домов только в конце ХVIII века — такие дома специально строились под дальнейшую сдачу. Один из первых доходных домов сегодня можно обнаружить на Ильинке, правда в изрядно перестроенном виде. А началось все с того, что два купца (Н. С. Калинин и А. И. Павлов) приобрели участок земли на Ильинке, с тем чтобы построить дом, в котором бы все помещения сдавались в наем. Дом был спроектирован замечательным зодчим М. Ф. Казаковым и в итоге полностью отвечал заявленной функции: жилье для мелких и средних торговцев располагалось в верхних этажах, а лавки и небольшие магазины — на первых. И все же до массового строительства доходных домов в Москве оставалось еще почти 100 лет.

Как появились доходные дома в Москве

В XIX веке крупные города, в том числе и Москва, постепенно превращаются в индустриально-научные центры. Здесь строились многочисленные заводы и фабрики, открывались крупные учебные заведения. Инженерам, рабочим, профессуре, студентам — всем прибывающим в Москву требовалось жилье. Не только покупка, но и аренда особняка или усадьбы было для большинства из этих людей слишком дорогим удовольствием. Привычного для нас понятия муниципального жилья тогда не существовало. Рост населения в городе стал первой причиной начала массового строительства доходных домов.

Второй причиной стал тот факт, что в стране, а особенно в Санкт-Петербурге и в Москве, появились свободные капиталы, требовавшие вложений. 

Третьей важной причиной стала свободная земля, появившаяся в городе. После отмены крепостного права оскудевающее дворянство массово распродавало свои земли, содержать которые в новых реалиях оказалось непосильной ношей для многих фамилий.

В этих условиях при большой нехватке жилья и большой прибыли от сдачи его внаем, и получил распространение новый тип жилья — многоквартирный жилой дом с секционным расположением квартир. Эти дома, строившиеся на личные деньги купцов и предпринимателей с целью получения в дальнейшем дохода от сдачи квартир в аренду, получили названия доходные дома. Позднее владельцами доходных домов выступали и предприятия, акционерные общества, страховые организации, учебные заведения и даже церкви и монастыри. На первом этапе доходные дома строились в 3-4 этажа, но постепенно этажность увеличивалась. Самый высокий доходный дом Москвы, построенный до Революции, был высотой уже в 10 этажей (б. Гнездниковский, д. 10).

Последние этажи в доходных домах — самые непрестижные

Этажность (в среднем 4-8 этажей) — одна из главных отличительных черт доходного дома. Большинство домов строилось с двумя лестничными клетками — парадной и черной. Вокруг парадной лестницы группировались передние, гостиные, столовые; вокруг черной — сан. узлы, кухни, комнаты прислуги. Владелец дома получал больше прибыли от множества мелких квартиросъемщиков, нежели от нескольких крупных квартирантов, поэтому доходные дома с одинаковыми квартирами на всех этажах встречаются не так часто. 

Первый этаж в доме обычно сдавался под конторы и магазины. На втором обитали конторские служащие. Самым престижным считался третий этаж. Это связано прежде всего с инженерными системами того времени. Например, насосы той поры без проблем поднимали воду до третьего этажа, а затем, чем выше располагалась квартира, тем больше была вероятность получить регулярные проблемы с водоснабжением. Поэтому третий этаж отводился для проживания чиновников из дворян, банкиров и крупных купцов. Этажами выше селилась публика попроще. Мансарды, флигели, чердаки, мезонины, как правило, сдавались людям творческих профессий и студентам, а также отставным военным низших чинов. 

Обслуживающий персонал и обязанности арендатора

В обязанности домовладельца входил надзор за жильцами-арендаторами. Для этих целей нанимался штат общедомовой прислуги: дворники, швейцары, консьержи, которые обычно проживали по месту службы — в полуподвальных, цокольных или чердачных помещениях. Для отчетности заводились специальные домовые книги. Кроме того, помимо арендной платы, жильцы дома были обязаны выплачивать городские сборы, заботиться (финансово) о надлежащем состоянии мощения прилегающих к дому улиц, о функционировании ливневой системы, об уличном освещении рядом с домом, о чистоте двора и прилегающих тротуаров. 

В свою очередь городские власти занимались обеспечением участка всеми коммуникациями за счет городского бюджета: прокладывали электрокабели, водопровод и канализацию. 

У арендатора были не только обязанности, но и права. Если арендатор исправно платил по счетам и не нарушал общественный порядок, выселить его не имели права. Повышать арендную ставку домовладелец мог только один раз в год. Не возбранялась и субаренда.

К ХХ веку сформировалось несколько типов доходных домов

1. Барские квартиры

Комфортабельные доходные дома в престижных районах Москвы. Квартиры в таких домах просторные и дорогие. 150-500 кв. м, обычно 5-15 комнат, потолки 3,50 м и выше, артезианские скважины, камины, вентиляция, электрические лифты, нередко собственная электростанция, ванные комнаты, собственная инфраструктура, хорошая меблировка и целый ряд других преимуществ. Владельцы таких домов заботились и о внешнем убранстве: для проектирования и строительства нанимались лучшие архитекторы, художники и скульпторы. 

Квартиры в таких домах арендуют дворяне, перебравшиеся в Москву из губернских усадеб; иногородние зажиточные купцы, по делам много времени проводящие в городе; успешные врачи и юристы с хорошим заработком и постоянной клиентурой. 

Аренда такой квартиры обходилась в среднем от 150 руб. в месяц —  цены 1907-1908 гг. Выражение «барская квартира» в газете с объявлениями о сдаче жилья означало, что цена ее гораздо выше средней. 

Примеры домов с «барскими квартирами»: дом страхового общества Россия (Сретенский б-р, 6); доходный дом Исакова (Пречистенка, 28); дом Воскресенского (Забелина, 3).

Дом страхового общества «Россия» (СОР)

2. Квартиры для среднего класса и творческой интеллигенции 

Дома большой этажности, с немного упрощенным (по сравнению с «барскими» домами) фасадом. Отличительная особенность зданий — протяженные фасады с длинными рядами окон. Удобная планировка квартир, до 5 комнат, наличие водопровода и канализации. Здесь обитали служащие банков, страховых компаний, акционерных обществ, частные предприниматели, управляющие и инженерный корпус заводов и фабрик, московская интеллигенция. Стоимость такой квартиры 50 — 100 руб. в месяц и именно на подобного рода жилье был самый высокий спрос. 

Примеры домов — «середнячков»: дом с рыцарями (Арбат, 35), доходный дом Бочаровых (Забелина, дом 3, стр. 1), Дом Шереметева (Романов переулок, дом 3, стр. 1, 6, 7).

Дом с рыцарями на Арбате

3. Дома каморочного типа

Такие дома выделяют внешне малое количество декора, либо и вовсе полное его отсутствие. 1-2 комнаты, минимальный набор удобств в квартирах. Часто — отсутствие кухни. Коридорно-гостиничная система планировки этажа. Обычно такие дома строились для определенной социальной категории, по которой и обозначался в обиходе в дальнейшем: «дом холостяков», «дом для вдов с детьми» и тп. Нередко при таких домах устраивались общественные бани, прачечные, летний душ, амбулатория, столовая. Стоимость такой квартиры около 30 руб. в месяц

Примеры домов коморочного типа: дом Нирнзее (Б. Гнездниковский, 10), дома Солодовникова (ул. Гиляровского, 61 и 65).

Дом Нирнзее

План дома

4. Ночлежные дома

Аренда коек для самой бедной прослойки городского населения. В комнате от 2 до 30 человек. Удобства на этаже либо во дворе. Цена койко/места от 3 коп. за ночь

Для сравнения, средняя зарплата дворника в начале XX века составляла 18 рублей, а инженеры получали почти в 30 раз больше — 516 рублей. 

До революции по разным оценкам в пределах Садового кольца было построено до 800 доходных домов, до наших дней сохранилась примерно треть из них.

Вне зависимости от типа, владельца, стоимости аренды до революции в первое десятилетие советской власти все дома были национализированы. Именно доходные дома уплотняли, пытаясь решить пресловутый квартирный вопрос. Внутри проводили перепланировку. В второй половине ХХ века коммуналки расселили, но на базе одной «барской», нередко возникало 2 или 3 квартиры. Хорошим примером по этой части может послужить история квартиры № 5 в д. 10 по Б. Садовой. До революции здесь проживала семья из 5 человек с прислугой. В 1920 году квартира была национализирована, как и все остальные в этом доме. В 1924 году в квартире проживает 14 человек, а накануне ВОВ — 40 (!) человек. В 1980 году коммуналку расселяют и на ее базе появляется две обычные квартиры № 5 и № 5а. В 1996 году обе квартиры покупает коммерческая организация, проводит капитальный ремонт, уничтожая не только внутренний декор, но и планировку. Сегодня бывшая квартира № 5 существует как офис.

И все-таки очень многие из сохранившихся до наших дней доходных домов являются до сих пор жилыми. Квартиры в них ценятся прежде всего из-за хорошей и нестандартной планировки, из-за высоких потолков, качественной кладки стен, хорошей шумоизоляции, расположение здания в самом центре Москвы. Из недостатков можно отметить нередкие проблемы с коммуникациями и инженерными системами. И все-таки, у домов с Историей есть какая-то своя привлекательность и свое, неповторимое лицо.

  • 3 Июл 2020
  • Источник: Avaho.ru
  • Изображение pagescity.ru; vladimirtan.livejournal.com; vladimirdar.livejournal.com; ridus.ru; moscowsteps.com