Что стоит знать об инвестициях в недвижимость с помощью REIT

Многие считают недвижимость лучшим вариантом инвестиций, при этом понимают под этим исключительно покупку квартир, апартаментов или коммерческих помещений. Но есть и другие способы. Мы уже рассказывали про то, как стать участником паевых инвестиционных фондов (ПИФ).

В новом материале делимся альтернативным способом инвестиций в недвижимость — покупкой ценных бумаг Real Estate Investment Trusts (REITs) или инвестиционных трастов недвижимости. Рассказываем про плюсы и минусы таких инвестиций и считаем их потенциальную доходность.

Что такое REIT

REIT — компания, которая владеет и управляет различными объектами недвижимости: от квартир и офисов до производственных площадей и складов. В большинстве случаев ее деятельность сводится к строительству объектов или их покупке для последующей продажи или эксплуатации.

Существует два основных типа REITs: акционерные инвестиционные трасты недвижимости и ипотечные инвестиционные трасты недвижимости. Первые фактически сами строят недвижимость или ее покупают. По факту она значится у них на балансе. Вторые являются посредником или своего рода банком, который специализируется на финансировании сделок с недвижимостью. Они являются более доходными, но одновременно и более рискованными.

Иметь недвижимость в собственности всегда надежнее, чем просто извлекать выгоду из процентов. Тем более, ипотечные REITs, как правило, вначале используют полученные от инвесторов средства в качестве обеспечения собственных кредитов и только потом все эти деньги выдают в виде займов владельцам жилья. Поэтому прибыль или убыток инвесторов будут зависеть от разницы между тем, какую сумму ипотечные REITs получают от собственников и какую отдают за свой кредит.

Как выбрать во что инвестировать

Простого ответа на этот вопрос не существует. Здесь работает общий принцип любых успешных инвестиций: мы покупаем качественные и одновременно недооцененные рынком объекты, ждем их роста в цене и продаем.

Прежде всего, REIT — это отдельно существующая компания. Чтобы выбрать подходящую, нужно разбираться в финансовом анализе, находить информацию и уметь ее анализировать. При выборе важно выделять финансово устойчивые, развивающиеся компании и делать это отдельно для каждой конкретной отрасли и страны.

Отправной точкой для анализа американских публичных REIT может послужить сайт Американской национальной ассоциации инвестиционных трастов недвижимости (NAREIT), который содержит список трастов, данные индексов, цены, статьи и подкасты.

Важная характеристика для всех типов инвестиционных трастов недвижимости — это долговая нагрузка. Законодательство обязывает такие компании распределять большую часть своей прибыли в качестве дивидендов. И поскольку им требуются деньги для дальнейшего развития, они вынуждены влезать в долги. Если компания специализируется на сдаче недвижимости в аренду и случается какой-нибудь кризис — арендный поток может уменьшиться, что также повлечет за собой увеличение долговой нагрузки.

Начинающим инвесторам лучше ограничиться «фондами фондов недвижимости». Это могут быть как биржевые инвестиционные фонды (ETF), так и паевые инвестиционные фонды (mutual funds), которые, в свою очередь, вкладывают средства пайщиков в REITs. Риски потерь из-за неправильного выбора REIT здесь меньше благодаря широкой диверсификации и профессиональному управлению в mutual funds — ETF, как правило, «пассивный», не управляется.

Если есть цель инвестировать непосредственно в REITs, стоит обратиться к финансовому советнику. Помните, что вложения в REITs — это всего лишь инструмент. Для грамотного инвестирования необходимо проделать большую работу: составить личный финансовый план с оценкой финансового положения, отношения к риску, целей и задач, а также сопровождать принятые решения. Нельзя просто купить первый попавшийся REIT и рассчитывать, что он будет приносить прибыль всю жизнь. Ситуация меняется и в жизни, и на рынке.

На какую доходность можно рассчитывать

Средняя доходность инвестиционных трастов недвижимости отличается по секторам. На графиках ниже можно увидеть аналитику жилых REIT в США с 1994 года.

Дивидендная доходность довольно высокая. Однако из-за коронавируса 11 из 19 REITs отменили выплату дивидендов, 5 из 19 — существенно сократили их. Это не лучшим образом повлияло на их стоимость и привело к дополнительным убыткам для инвесторов. Вот почему оценка финансовой устойчивости эмитентов так важна.

На первый взгляд, лидером в секторе является компания Host Hotels & Resorts (NASD:HST), т. к. она занимает почти 20% рынка. Но крупный и популярный — это не всегда лучший. Дальнейший анализ выявил факт вытеснения компании с рынка конкурентами, а также ряд финансовых трудностей, которые с высокой вероятностью послужили причиной отмены дивидендных выплат в период коронавируса.

Прирост капитала (capital gain) составляет 6,5–7%. Плюс инвестор получает 2,5–5% дивидендами. Это в долларах США. Налоги на дивиденды у REIT выше, чем у обычных акций. Они составляют 30–35% в зависимости от юрисдикции.

Важно На REITs, в отличие от обычных американских акций, не распространяется действие соглашения об избежании двойного налогообложения, уменьшающего налог на дивиденды для налоговых резидентов РФ до 10%.

Исходя из этого, доходность может составить:

первый вариант: (6,5% * 0,87) + (3% * 0,7) = 7,75% в долларах после налогов, если удастся доказать удержание налогов в США;

второй вариант: (6,5% * 0,87) + (3% * 0,57) = 7,3% в долларах после налогов, если придется повторно уплатить налог в размере 13% в РФ.

Если рассматривать второй вариант и обновить цифру с учетом комиссии (~2%) и инфляции (~5%), а также учесть обесценивание рубля (~4% в год в среднем за последние пять-десять лет), то мы получим цифру 4,3% в рублях. Это «чистая» годовая доходность, которую получит инвестор на руки. Для сравнения: у банковских вкладов итоговая доходность составляет в лучшем случае 0%.

Краткая памятка

1. REIT бывает двух типов: акционерные и ипотечные инвестиционные трасты недвижимости. Первые сами владеют недвижимостью, вторые — получают доход от процентов по ипотекам, которые выкупают у банков.
2. При выборе траста, в числе прочего, необходимо изучить долговую нагрузку компании и убедиться в ее финансовой устойчивости.
3. Основные плюсы инвестиций в REIT: ликвидность и «чистая» доходность выше текущей доходности по вкладам. Значимые минусы: волатильность и снижение/отмена дивидендов в случае нестабильной ситуации на рынке.