Вход
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания

Чем апартаменты отличаются от квартиры и стоит ли их покупать в 2021 году?

Дарья Калашникова

В 2021 году на фоне изменения законодательства все больше растет интерес к апартаментам как к более доступной и перспективной альтернативе квартирам. Вместе с тем при покупке подобной недвижимости есть много нюансов.

На примере Москвы разбираемся, что такое апартаменты, чем они отличаются от обычной квартиры и для кого приобретение такой недвижимости может быть выгодным.

При покупке квартир и апартаментов в Москве и области обращайтесь в «Авахо» — опытные специалисты помогут выбрать и приобрести недвижимость в новостройке по вашим параметрам. Звоните +7 (495) 431-64-64.

Правовой статус

Основная проблема апартаментов с самого их появления на рынке новостроек заключается в том, что ни в одном законе четко не прописано, что это за недвижимость. Одно ясно точно — они не подходят под критерии жилья (ч. 1, 3 ст. 16 ЖК РФ).

Юридически апартаменты — это нежилые помещения. С точки зрения права они находятся на одном уровне с кладовками, машиноместами и торговыми площадями.

Тем не менее апартаменты могут использоваться как жилье — их продают по договору долевого участия (ДДУ 214-ФЗ), как и обычные квартиры. В них можно жить, обустроить офис, студию или хостел, а в некоторых случаях — оформить временную регистрацию, но жильем такая недвижимость считаться не будет.

Апартаменты могут располагаться в отдельных апарт-комплексах и гостиницах, а иногда их продают вместе с обычными квартирами — как, например, в ЖК «Облака 2.0» в Люберцах. Однако даже в последнем случае правовой статус апартаментов все равно остается нежилым.

Будущее апартаментов

Юридический статус апартаментов уже долгое время обсуждается. В апреле 2021 года в Госдуму внесли законопроект, который сможет прояснить ситуацию. Среди главных изменений:

  • апартаменты будут строиться в так называемых «многофункциональных зданиях», где разместятся и жилые, и нежилые помещения;
  • в апартаментах можно будет зарегистрироваться по месту жительства;
  • на апартаменты будет распространяться Жилищный кодекс.

Пока законопроект касается только будущих проектов. Осенью 2021 года законопроект рассмотрят в Госдуме и, возможно, распространят на уже реализованные апартаменты.

Рыночная стоимость

Как правило, апартаменты дешевле обычного жилья в новостройках на 10−20%. Это объясняется тем, что строительство апарт-комплексов обходится дешевле, а требования к возведению нежилых зданий менее строгие.

В некоторых случаях разница в стоимости может быть довольно существенной. Например, в апарт-комплексе «Перец» можно купить апартаменты стоимостью 4,2 млн руб. Самая дешевая квартира в ЖК «Светлый мир Станция Л» обойдется не менее чем в 5,4 млн руб. — это на 22% дороже.

Оформление прописки

Для начала напомним, что в России есть два типа регистрации — или прописки, кому как удобнее:

  • по месту жительства (постоянная);
  • по месту пребывания (временная).

В апартаментах можно зарегистрироваться только по месту пребывания на срок до 5 лет с возможностью продления — но только если недвижимость расположена в комплексе гостиничного типа. В апартаментах, находящихся в деловых и торговых центрах, прописаться не получится даже временно.

В квартире можно свободно оформить как регистрацию по месту жительства, так и по месту пребывания, прописать ребенка до 14 лет без согласия собственников, если один из родителей зарегистрирован там же. В апартаментах потребуется согласие всех собственников для оформления временной регистрации.

Коммунальные платежи

Начать стоит с того, что Жилищным кодексом РФ защищены только владельцы квартир. Например, согласно ст. 157.1 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги не должен превышать установленного максимума. Если управляющая компания сильно завысила тарифы, жильцы могут подать жалобу в УК, ФАС, Жилинспекцию. Апартаменты не входят в понятие «жилье», поэтому на них нормы жилищного кодекса не распространяются.

Стоимость жилищно-коммунальных услуг в апартаментах может быть на 10−15% выше, чем в квартирах, потому что там действуют более дорогие тарифы для коммерческих помещений. Кроме того, на нежилые помещения не распространяются льготы и субсидии на оплату ЖКУ.

Капитальный ремонт

Собственники жилья в многоквартирных домах делают обязательные взносы в фонд капитального ремонта каждый месяц. При необходимости эти деньги пойдут на обновление дома в будущем.

Владельцы апартаментов за капремонт не платят, но когда здание потребуется обновить, жильцам придется собирать деньги самостоятельно. С другой стороны, большинство апарт-комплексов расположены в новостройках, которым ремонт потребуется еще нескоро.

Налог на имущество

Ставка имущественного налога в жилых помещениях и апартаментах различается. Для квартир она рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости. В среднем ставка составляет 0,1−0,15%. Кроме того, владельцам жилых помещений положен федеральный налоговый вычет — из налогооблагаемой базы вычитаются 20 кв. м от общей площади квартиры.

Пример 1: Допустим, кадастровая стоимость квартиры площадью 50 кв. м составляет 12 млн руб. Стоимость «квадрата» — 240 тыс. руб. С учетом вычета налогом облагаются только 30 кв. м. Таким образом, налог на имущество составит 240 000 * 30 * 0,0015 = 10 800 руб.

Для апартаментов ставка налога на имущество выше, чем для квартир. Ее размер составляет 0,5% в апарт-комплексах гостиничного типа и 2% — в административно-деловых.

Пример 2: Кадастровая стоимость апартаментов площадью 50 кв. м в комплексе гостиничного типа составит 9,6 млн руб., стоимость квадратного метра — 192 тыс. руб. В этом случае налог на имущество составит 192 000 * 50 * 0,005 = 48 000 руб.

В Москве действует льготная налоговая ставка (0,5%) для владельцев апартаментов в торгово-деловых комплексах. Льготу можно получить, если недвижимость входит в специальный реестр, созданный Постановлением № 706-ПП от 26.10.2016 «Об утверждении реестра апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц».

Получение налогового вычета

Одним из главных преимуществ покупки квартиры перед апартаментами является возможность оформить налоговый вычет — он составляет 13% от стоимости недвижимости (не более 2 млн руб.) и по ипотечным процентам (не более 3 млн руб.). За счет вычета можно вернуть до 650 тыс. руб., потраченных на недвижимость Если квартира приобретается в совместную собственность, и оба супруга не получали налоговый вычет, то сумма увеличивается.

Читайте также: Как получить налоговый вычет при покупке квартиры? и Как получить налоговый вычет за проценты по ипотеке

Налоговый вычет распространяется только на жилье. При покупке апартаментов вернуть 13% от стоимости и процентов по ипотеке не получится.

Возможность получить господдержку

В России действует несколько государственных программ, с помощью которых можно улучшить жилищные условия:

  • льготная ипотека;
  • военная ипотека;
  • семейная ипотека;
  • материнский капитал;
  • субсидия на жилье (450 тыс. руб.)

Все они распространяются только на жилье. Апартаменты — нежилые помещения, поэтому ни материнский капитал, ни льготную ипотеку не получится использовать для их покупки.

Техтребования и социальная инфраструктура

Строительство жилых многоквартирных домов регламентируется федеральными законами и нормами — есть требования к плотности застройки, освещенности, расстоянию между домами, наличию социальной инфраструктуры. Жилые дома нельзя строить рядом с заводами, ЛЭП — должна соблюдаться санитарная зона. В отношении квартир строгие требования к инсоляции и минимальной площади комнат, пожарной безопасности.

К апарт-комплексам требования мягче — как в плане строительства, так и к самим помещениям. Впрочем, чаще всего девелоперы не злоупотребляют послаблениями, и по своему качеству новостройки с апартаментами практически не отличаются от жилых. Но все же есть нюанс — строительство социальной инфраструктуры в составе апарт-комплексов никак не регламентируется законами и остается на усмотрение застройщика, поэтому в подобные проекты чаще всего не включают школы и детсады.

Управление домом и соседи

Вопросы, касающиеся общедомового имущества, владельцы квартир решают сообща — на собраниях собственников. Через голосование можно выбрать управляющую компанию и подрядчиков, решать вопросы о благоустройстве, ремонте, установке шлагбаумов во дворах.

В апартаментах тоже назначается управляющая компания и проводятся собрания. Однако может получиться ситуация, когда более половины апартаментов (от 51%) принадлежит одному владельцу — тогда он станет мажоритарным собственником и сможет диктовать свои условия при решении вопросов ЖКХ. На практике такое случается редко, но теоретически возможно.

Соседи

В апартаментах можно организовать офис или хостел — это разрешено законом. В квартирах этого делать нельзя, поэтому если соседи используют жилье в коммерческих целях, можно пожаловаться властям.

Зачастую в апарт-комплексах покупают недвижимость для сдачи в аренду, поэтому соседи могут постоянно меняться. Кроме того, на апартаменты не распространяется закон о тишине, поэтому повлиять на слишком высокий уровень шума не получится.

Основные причины купить апартаменты в 2021 году

Стоимость. Покупка недвижимости в апарт-комплексах обойдется дешевле, чем в жилых. В целом, апартаменты — хороший выбор для тех, кому не важна прописка и социальная инфраструктура, но требуется удобное расположение и относительно невысокая стоимость. Семьям с детьми стоит рассматривать квартиры.

Расположение. Зачастую апарт-комплексы находятся в более привлекательных районах Москвы, где нельзя построить жилой комплекс, а гостиничный или торговый — можно. Например, ближе к центру, где нет места для масштабных комплексных застроек с необходимой городской средой, но есть участок земли под гостиницу.

Инвестиции. Апартаменты выгодно покупать для сдачи в аренду — их цена ниже квартир, поэтому они быстрее окупятся и начнут приносить прибыль. Кроме того, их можно купить на котловане и заработать на росте стоимости после сдачи.

Перспективы перевода в жилье. В 2021 году планируется принять новый закон, который прояснит статус апартаментов. На них будет распространяться Жилищный кодекс, и они фактически приравняются к квартирам в жилых домах.

Проектная декларация на рекламируемом сайте https://head-liner.ru/.
ООО Жилой квартал Сити.
Срок сдачи: III кв. 2022 – II кв. 2024; некоторые корпуса сданы
  • от 15,3 млн руб.
Видовые квартиры в ЦАО от 15,3 млн руб. 450 метров до Москва-Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте https://matchpointhouse.ru/.
ООО Волей Гранд.
Срок сдачи: сдан
  • от 13,2 млн руб.
Готовый квартал на Кутузовском.
  • 9 Июл 2021
  • Источник: avaho.ru