Новостройки с отделкой и без: плюсы и минусы

Выбор между квартирой с отделкой и квартирой без отделки — это вопрос контроля. Чтобы сделать его, ответьте на один вопрос: чьи ошибки предпочитаете исправлять — свои или чужие?

Рассмотрим плюсы и минусы в разных ситуациях и сценариях вместе с экспертом-дизайнером.

Наталья Потехина, дизайнер проектов в Москве и Санкт-Петербурге. Купила квартиру без отделки и поделилась с нами опытом.

Лично я искала определенную планировку под задачи и бюджет. Дополнительные критерии — например, высота потолка — отсеяли все варианты, кроме одного с отделкой. Я понимала, что в силу профессии никогда не буду довольна качеством отделочных работ. К счастью, нашелся компромисс. Ближе к сдаче мы подписали соглашение о том, что застройщик выполняет только дорогие и грязные работы. Дальше уже занимались ремонтом сами с помощью бригады, контролируя качество и планируя все нужным образом.

До и после

Для дизайнера квартира с «чужой» отделкой никогда не будет идеальной. Но для обывателя отделка застройщика — выгодный вариант. Разберемся в видах отделки и перечислим плюсы и минусы.

Виды отделки

«Без отделки»

Пустая «коробка» без межкомнатных перегородок, напольной стяжки и коммуникаций: электричество доводится до щитка в подъезде, отопление и водоснабжение — до квартиры. Базовые удобства везде общие, а вот вид предчистовой и чистовой отделки варьируется от застройщика к застройщику.

Черновая отделка

В квартире с черновой отделкой есть электричество, коммуникации, плюс входная дверь и стеклопакеты — это минимально необходимый объем работ, без которых жилой дом не сдать. Но въехать сразу не получится.

Плюсы: в квартире с черновой отделкой зонирование можно сделать по своему вкусу, розетки и коммуникации расположить так, как нравится.

Минусы: стоимость жилья с черновой отделкой меньше, но нужно вложиться в ремонт.

Предчистовая отделка

Или white box. В квартире с такой отделкой поверхности пола, потолка и стен готовы к покраске, есть стяжка пола.

Если говорить про сегмент бизнес, то растут продажи квартир с отделкой white box. Такой уровень выполненных работ сокращает сроки ремонта и дает сконцентрироваться на приятном выборе напольных материалов, обоев, светильников, текстиля и декора.

Плюсы: в такой квартире уже можно жить, постепенно занимаясь оформлением и дизайном.

Минусы: важно не пропустить проблемы при приемке — трещины, неровные стены и пол.

Чистовая отделка

Набор зависит от застройщика и класса жилья, но предполагает обои, линолеум или ламинат на полу, побелку потолка, укладку плитки и установку радиаторов и сантехники.

Плюсы: квартира готова к проживанию.

Минусы: если что-то не понравится, менять придется самостоятельно. Квартиры с чистовой отделкой в новостройке похожи.

У рядового застройщика нет ресурса обговаривать с каждым покупателем нюансы образа жизни, поэтому интерьерные решения принимаются исходя из «средней температуры по больнице». В комнате 4 розетки распределены равномерно. Но у одного покупателя 2 из них закроет шкаф, а другому нужен рабочий стол там, где розеток нет. Такие задачи невозможно решить, не затрагивая отделку. В кухне выводят, например, 2 розетки на фартук, но не знаю ни одного случая, где это не исправлял бы позже собственник. Кухню сегодня невозможно представить с 2 розетками.

«Под ключ»

Или «дизайнерская отделка». Владелец согласовывает стиль и подбор отделочных материалов, а работы может выполнять как застройщик, так и дизайнер. Застройщики предлагают 2-3 нейтральных варианта.

Плюсы: в проект можно включить подбор мебели и светильников, перепланировку пространства.

Минусы: утвердив проект и оставив оплату, новосел самоустраняется и не может проследить за ремонтом, повлиять на него или изменить решения.

Слева светлый вариант, справа темный

В нашем случае застройщик предлагал для санузла 3 вида отделки, причем речь шла только о плитке: классика, сканди и современный стиль. Для остальной квартиры предлагали 2 схемы — светлую или темную. Цвет менялся у дверей и ламината, цвет стен и напольная плитка для кухни, балкона и коридора везде одинаковые.

Все движется в сторону большей гибкости для конечного потребителя. С 3 видами отделки самовыразиться, конечно, сложно, но можно хотя бы не любоваться классическими вензелями на плитке, если они не нравятся.

Слева направо: современный стиль, скандинавский, классический

Разобравшись с видами отделки, проще понять, что важно учесть при выборе.

Факторы выбора

В Москве доля квартир с отделкой превысила 50% объема предложений в первом квартале 2020 года. В Санкт-Петербурге доля приближается к 51%. Но для покупателя выбор неоднозначен: слишком много факторов влияют на решение.

Стоимость: квартира с отделкой дороже, но экономически выгодна.

При покупке квартиры с отделкой стоимость отделки включается в ипотечный кредит. Не нужно тратиться на ремонт, а на размере ежемесячного взноса стоимость отражается незначительно. Поэтому основные покупатели — молодые семьи и приезжие.

Стоимость отделки в жилье эконом-класса составляет в Москве около 15—20 тыс. рублей за квадратный метр. Зато затраты на ремонт непредсказуемы, а на время работ нужно искать другое жилье.

Время: отделка от застройщика ограничена согласованными сроками, ремонт своими силами может быть бесконечным.

«Не уложились в смету», «не успели» — бригада может затягивать процесс сознательно или без злого умысла.

Качество: готовая отделка выглядит скромно, зато параметры работ, качество и стоимость материалов заранее прописаны.

Главные минусы: стандартизация ремонта и невысокое качество. В квартире без отделки можете на самых ранних этапах ремонта сделать удобную планировку, а не соглашаться с зонированием, которое предлагает застройщик.

Вкус и привычки.

Если предпочитаете вникать во все и не готовы идти на компромиссы, выбирайте квартиру без отделки. Плюс — дом будет уникальным. Минус — ремонт станет образом жизни.

Чтобы определить самый важный фактор и окончательно решить с отделкой квартиру брать или без, проведите мысленный эксперимент — представьте худший вариант по каждому варианту. Что страшнее — прожить еще полгода с бабушкой, тетей и семьей сестры, пока идет ремонт? Увидеть свою плитку в квартире соседа? Найти протечки и погрязнуть в разборках по устранению недоделок?

Риски отделки

Скрытые проблемы

Что-то вы заметите самостоятельно: проверьте двери, поищите трещины, убедитесь, что розетки работают. Но без специалиста вряд ли оцените кривизну стен и пола, качество труб, вентиляции, окон и радиаторов.

Фиксируйте сомнительные моменты

Экономия на отделке

Материалы можно хотя бы оценить до подписания договора, а вот о дверях многие забывают, а это вопрос безопасности. Ключи могли оказаться у рабочих, лучше поменяйте замки.

Количество розеток и точек освещения

Если используете несколько приборов при готовке и заряжаете каждый день больше одного девайса, лучше добавить розеток на кухне и в спальне. В проектах обычно один выход для освещения, в центре комнаты. Но для зонирования источников света нужно больше.

Звукоизоляция

В жилых комплексах с квартирами без отделок ремонт у соседей не заканчивается. Застройщика при этом слышимость редко волнует. Если устанавливать звукоизоляцию после чистового ремонта, придется менять плинтусы, снимать плитку и обои. Есть шанс,что комната потеряет в объеме.

Квартиры без отделки, хотя и стоят дешевле, часто привлекают богатых покупателей с ресурсом для оформления «под себя» в мелочах.

Квартиры с черновой отделкой — хороший вариант, если ожидаете усадку дома. За пару лет накопите на долговечный ремонт.

Квартира с чистовой отделкой — выбор арендодателей и инвесторов, которым останется только привезти мебель и найти жильцов или покупателей. И это решение для приезжих, семей с ипотекой.

Не могу ответить за всех застройщиков, но компромисс — это нормальная практика. Некоторые из наших соседей отказывались от отделки, другие отдавали застройщику только часть работ.

Это выгодное решение: владельцы с высокими требованиями к качеству работ это качество контролируют, застройщик экономит время и деньги. Плюс у покупателя появляется некоторая гибкость: если не нравится плитка, как у соседа, или цвет краски, можно поменять.

Памятка: