Как инвестировать в жилую недвижимость. Личный опыт

Анатолий Шпаков — экс-директор по маркетингу, инвестирует в недвижимость уже 12 лет. Он покупает квартиры и продает их через полгода, это один из его источников заработка. Анатолий рассказал Авахо Медиа, почему выбирает только новостройки, что влияет на доходность и в чем трудности инвестирования.

Почему выгодно инвестировать в квартиры

Я в недвижимости с 2008 года, продавал квартиры эконом, комфорт и бизнес-класса. Был директором по маркетингу в компаниях «Инград» и Seven Suns. Отслеживал цены на недвижимость. За все время работы в маркетинге я понял, как можно вкладывать и получать прибыль.

Вначале хотел работать с коммерческой недвижимостью, но под нее высокие ипотечные ставки и там больше площади — от 200 кв. м. Квартиры — это в среднем 30 или 40 кв. м.

У коммерческой недвижимости есть ограничение — ее можно сдавать, если есть ИП либо юридическое лицо.

Почему для меня рынок новостроек лучше

У вторичного рынка много нюансов. Например, городские власти могут объявить о стройке метро — цена возрастет, а потом начнут строить четвертое или пятое транспортное кольцо — стоимость упадет из-за экологии и видовых характеристик. На вторичном рынке могут возникнуть проблемы с документами, потому что не всегда возможно установить прошлых владельцев.

Мне понятен рынок Москвы и Санкт-Петербурга, потому что там крупные застройщики. Сложно что-то сказать про тех, кто в регионах построил 1–2 комплекса. В Москве и Санкт-Петербурге я заранее смогу рассчитать, сколько смогу заработать на покупке и продаже.

В апартаменты я не инвестирую, потому что слишком высокие риски. У них нет правового статуса, поэтому они могут стать вне закона. Апартаменты — нежилые помещения, спрос на них меньше. Лучше вкладывать в студии и однушки, потому что их чаще покупают. У застройщиков, которых я знаю, они уходят в первую очередь, а с большей площадью обычно распродают под конец строительства.

Перепродать или сдавать новую квартиру

Я квартиры покупаю и продаю — не жду сдачи дома в эксплуатацию, чтобы удержать высокую доходность. Некоторые покупают квартиры и сдают их. Знаю и тех, кто за счет сдачи жилья в аренду гасит ипотеку. Я бы тоже мог сдавать пять больших квартир по 40 тыс. руб., чтобы в месяц получать 200 тыс. Но я так не делаю, потому что с последних продаж я получил доход 40% за год. Для меня перепродажа — это экономия времени.

Если вы ищете варианты для инвестиций с перспективами, например, передать квартиру детям, когда они вырастут, или иметь стабильную прибавку к пенсии, и готовы тратить время на обслуживание, то вариант со сдачей в аренду вам подходит.

При сдаче в аренду нужно следить за состоянием жилплощади, решать вопросы со съемщиками и иногда делать косметический ремонт. Причем ремонт нужно делать каждые пару лет, потому что квартира может прийти в плачевное состояние из-за неаккуратных жильцов.

Как я инвестирую в новостройки

Каждый проект я просчитываю и смотрю на выгоду. В начале я предполагаю, что смогу заработать за год минимум 20% «чистыми» с учетом уплаты всех налогов, сборов, тарифов. После считаю, под какой процент мне дадут ипотеку, какой у меня будет взнос.

Мне выгодно работать, когда ставка по ипотеке в районе 4–5%. Я беру ипотеку на срок 20–25 лет с первоначальным взносом 20%. В августе 2019 года приобрел несколько квартир в ЖК «Отрада», каждая из которых стоила в районе четырех миллионов. Сразу внес по 800 тыс. руб. Ипотека была 5% годовых. Взносы — 20 тыс. руб. в месяц. В марте я продал эти квартиры уже по 4,85 млн. Прибыль с каждой — около 700 тыс. руб. (с учетом подоходного налога в размере 13%).

Сборы по оформлению сделки — около 30 тыс. руб. с квартиры. Если брать сразу несколько объектов у одного застройщика, часто менеджеры идут навстречу и дают хорошую скидку.

Что влияет на доходность

На доходность влияют первоначальный взнос, процентная ставка, локация и цена. Любая недвижимость московского региона растет в цене. Одни проекты за год могут подорожать на 30%, а другие — на 50%. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше размер ипотеки. Если изначально внесу не 20%, а 40% — я выиграю полторы-две тысячи рублей в месяц, т. к. беру несколько квартир. На размер ипотечного платежа больше влияет срок, на который вы берете квартиру.

Рост цен зависит от инфраструктуры и территории рядом с домом. Важно, чтобы квартира была в районе с высокой транспортной доступностью и парками, тогда вы продадите быстрее.

Что ждет рынок новостроек в конце 2020 года — 2021 году, читайте в статье Авахо Медиа.

На месте локации, где мы берем жилье, в перспективе не должно быть стройки. Это может быть обособленный район, но за счёт того, что там ничего не будут строить, вариант может оказаться выгодным.

Учитываю финансовую модель застройщика

У всех компаний разная финансовая модель. Одни застройщики изначально продают квартиры по высоким ценам. У других цены низкие, но строительство длится год или полтора — для меня это много. За 6–8 месяцев они распродают все и зарабатывают на большом объеме за счет низкой цены.

Сейчас я работаю с застройщиком «Отрада Девелопмент», где покупал несколько квартир. Знаю, как они работают, поэтому не боюсь рисков — понимаю, как будет расти цена на недвижимость. Этот застройщик работает с проектами в ограниченной локации, где очень высокий спрос на жилье.

Если хотите защитить себя от рисков, можете купить одну квартиру у одного застройщика, а вторую у другого.

Вкладываться стоит на старте продаж. У кого-то это этап котлована, у других — немного позднее.

Как искать, покупать и продавать квартиры

На поиск квартиры у меня уходит мало времени. Все квартиры для инвестиций я подбираю сам, всегда на связи с отделом продаж застройщика и знаю, когда будет достроен новый корпус. К этому времени уже понимаю, сколько нужно денег и решаю вопрос с количеством квартир. Потом просто прихожу в офис продаж и оформляю необходимые бумаги.

Продаю квартиры через агентства и плачу за это комиссию. Это экономит время. В агентстве меня оповещают о покупателе. Говорят, за какую цену хотят купить, какого числа нужно прийти в банк, заключить договор и аккредитив. Сообщают примерные сроки переоформления договора.

Аккредитив — аналог банковской ячейки. За его открытие платит покупатель, который сразу переводит туда деньги.

В первый раз мы встречаемся с покупателем, чтобы подписать договор о намерениях. Тот вносит залог 30–50 тыс. руб. Договор забирает риелтор и везет на регистрацию в Росреестр. Этот процесс обычно занимает две недели, но из-за пандемии в последний раз у меня на это ушло два с половиной месяца.

Второй раз мы с покупателем встречаемся уже в банке. Как только договор регистрируют, то есть право собственности переходит к другому человеку — мне звонит риелтор. Я приезжаю в банк с документами об открытии аккредитива, деньги переводят мне на счет — всю сумму за квартиру. Спустя несколько часов банк вычитает то, что я ему должен.

Коротко — что нужно знать при инвестиции в жилую недвижимость

• Лучше купить квартиру и продать, чем сдавать ее. Так появляется больше возможностей для новых инвестиций. Вариант со сдачей подходит, если вы планируете передать квартиру детям или создать финансовую подушку безопасности.
• Первичный рынок выгоднее вторичной недвижимости, потому что цены там растут стабильнее. Некоторые проекты могут подняться на 40%.
• При выборе проекта важно учитывать локацию — от нее будут зависеть стоимость и сроки продажи. Важна инфраструктура и территория рядом с домом, транспортная доступность и парки
• Минимально выгодный порог входа в проект — 20%, а ставка по ипотеке в районе 4–5%. С такими условиями спустя полгода можно при удачном стечении обстоятельств получить максимальную прибыль.