Вход
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания

Рефинансирование ипотеки в 2021 году. Полный гайд

Станислав Манжиевский

Рефинансирование — это инструмент привлечения клиентов для банков и возможность перезаключить договор и сэкономить для заемщиков. Разбираемся во всех тонкостях рефинансирования ипотеки и отвечаем на самые популярные вопросы, которые возникают при ее оформлении.

Что такое рефинансирование

Рефинансирование (его часто называют перекредитованием) — это банковская услуга, которая позволяет погасить текущий кредит за счет получения нового кредита. Срок кредита при рефинансировании такой же, как при обычной ипотеке — от 1 до 30 лет.

Рефинансировать можно практически все основные виды кредитов (за исключением микрокредитов в МФО):

  • потребительские;
  • автокредиты;
  • кредитные/дебетовые карты с разрешенным овердрафтом;
  • ипотеку.

Рефинансирование ипотеки можно провести в своем банке, либо с переходом в другой. Последний вариант более востребован. Банки не хотят терять деньги, снижая собственную ставку, поэтому редко соглашаются на рефинансирование своих кредитов.

Если желания переходить в другой банк нет, сначала лучше подать заявление с просьбой о снижении процентной ставки по ипотеке в «свою» организацию — это более легкая в оформлении услуга, которая дает тот же эффект, что и рефинансирование. Ответ на прошение должен поступить в пределах 30 дней.

Что дает рефинансирование ипотеки

  • Экономия на переплате. Оформляя рефинансирование, заемщик снижает процентную ставку по кредиту — а значит, сокращает переплату банку.
  • Изменение сроков кредитования и размера платежа. Рефинансирование предполагает заключение нового кредитного договора, в котором можно оговорить новые условия — увеличить или сократить срок ипотеки, ежемесячный платеж. Это дополнительный способ досрочно закрыть ипотеку и снизить финансовую нагрузку.
  • Объединение нескольких кредитов в один. Вместе с ипотекой можно рефинансировать и объединить другие кредиты (автокредит, потребкредит, карты) — такую услугу предлагают многие банки. Тогда вместо нескольких отдельных платежей будет один общий с демократичной ставкой.

Как посчитать экономию от рефинансирования

Выгоду от рефинансирования ипотеки можно посчитать через онлайн-калькулятор. Для этого нужно сделать следующее:

  1. Узнать остаток задолженности на месяц оформления услуги. Он отражается в графике платежей — в кредитом договоре (если не было досрочного погашения ипотеки) или в банковском приложении.
  2. Рассчитать кредит по текущей ставке и выписать сумму переплаты по процентам. Срок нужно указать тот, который планируется при рефинансировании.
  3. Повторить расчет с тем же сроком, но по ставке рефинансирования. Разница в переплате по процентам и будет экономией.

Пример 

В январе 2018 года семья Петровых оформила ипотеку суммой 5 млн руб. на 15 лет под 10,5% годовых. Спустя 2 года Петровы захотели рефинансировать свой кредит на оставшиеся 13 лет под 7,9%.

Задолженность Петровых по ипотеке на январь 2020 года составила 4,7 млн руб. Узнаем экономию от рефинансирования, дважды рассчитав кредит (по старой ставке и ставке рефинансирования) и определив разницу в переплате

Сначала рассчитаем ипотеку на 13 лет по старой ставке 10,5% годовых

Потом рассчитываем кредит на те же 13 лет, но с учетом рефинансирования под 7,9%

Теперь осталось только сравнить переплату в обоих случаях и посчитать, сколько в итоге удалось сэкономить при рефинансировании:

Старый кредит

Рефинансирование

Ставка

10,5%

7,9%

Сколько осталось выплачивать кредит

13 лет

13 лет

Переплата

3 928 282 руб.

2 829 917 руб.

Ежемесячный платеж

55 270 руб.

48 229 руб.

Рефинансировав ипотеку через 2 года после оформления, Петровы сэкономили на переплате банку 3 928 282 — 2 829 917 = 1 098 365 руб. за счет снижения ставки. Сумма ежемесячного платежа сократилась на 55 270 — 48 229 = 7 041 руб.

Когда лучше рефинансировать кредит

Если говорить об экономии, то рефинансирование актуально на ранних сроках ипотеки. Когда кредит оформлен давно и основной долг уже выплачен на 50% и больше, выгода от перекредитования существенно снижается.

Если разница между ставкой по текущему кредиту и ставками рефинансирования в банках достигает 1,5-2% и больше — самое время подумать о перекредитовании.

Идеальное время для оформления рефинансирования — когда в стране снижаются ипотечные ставки. Чтобы не упустить этот момент, нужно следить за ситуацией на рынке через информационные и аналитические ресурсы — например, читать наш новостной раздел и telegram-канал.

При выборе момента на рефинансирования не помешает мониторинг прогнозов по ключевой ставке ЦБ. При снижении этого показателя ипотека в стране тоже дешевеет.

Как выбрать банк для рефинансирования

Важное условие при выборе банка — это поиск программы с выгодной ставкой рефинансирования. Чем она ниже текущей ставки по кредиту, тем больше получится сэкономить — а это одна из главных причин перекредитования.

В 2021 году банки предлагают следующие ставки рефинансирования*:

Наименование банка

Ставка рефинансирования, от

Сбербанк

7,9%

ВТБ

6,4%

РоссельхозБанк

8,5%

Альфа-Банк

7,99%

Росбанк

5,89%

Банк «Дом.РФ»

7,1%

Газпромбанк

7,89%

Банк «Открытие»

7,5%

Промсвязьбанк

3,99%

Райффайзенбанк

7,89%

* Информация актуальна на март 2021 г.

Программы рефинансирования могут меняться в зависимости от ситуации на ипотечном рынке, появляться и пропадать в тех или иных банках — не только в крупных. Отслеживать их можно на специальных ресурсах.

Выбирая банк для рефинансирования, не лишним будет обратить внимание на качество и удобство обслуживания — есть ли приложение для оплаты кредита, работают ли рядом с домом банкоматы. От этого зависит комфорт при оплате кредита, ведь он оформляется на долгий срок.

Как рефинансировать ипотеку

Процедура рефинансирования в текущем банке и с переходом в новый примерно одинаковая. В первом случае она чуть проще за счет меньшей бумажной волокиты. При переходе в другой банк нужно предварительно уведомить об этом текущего кредитора и уточнить, можно ли будет погасить таким образом ссуду досрочно.

Рефинансирование оформляется пошагово за четыре этапа:

  1. Подача предварительной заявки. Ее можно оформить в отделении или онлайн, ответ обычно приходит за 2-5 дней. Одобренная заявка действует 2-3 месяца, в течение которых фиксируется ставка.
  2. Сбор пакета документов. В него входят бумаги на заемщика/созаемщиков/поручителей, по рефинансируемому кредиту, залоговой недвижимости.
  3. Получение денег на погашение старой ипотеки. Для этого оформляется новый кредитный договор — либо в том же, либо в другом банке.
  4. Переоформление ипотеки. На этом этапе заемщик закрывает старую ипотеку и заключает новый договор залога квартиры.

В двух словах рефинансирование проходит так — заемщик выбирает другой банк (или программу в «своем» банке), получает новый кредит и этими деньгами погашает свой текущий долг. Дальше останется только выплачивать рефинансированный кредит на новых условиях.

Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки

На заемщика/поручителей

– паспорт

– СНИЛС и ИНН

– военный билет для мужчин младше 27 лет

– подтверждение занятости (заверенная копия трудовой книжки, трудовой договор, электронная выписка из ПФР вместе с 2-НДФЛ)

По рефинансируемому кредиту

– кредитный договор

– график платежей

– справка или выписка по рефинансируемому кредиту

– справка об остатке ссудной задолженности по рефинансируемому кредиту с начисленными процентами

– справка о наличии/отсутствии текущей просроченной задолженности и просроченной задолженности в течение последних 12 месяцев

По объекту недвижимости

– договор купли-продажи (уступки прав требования при ДДУ)

– выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

– отчет об оценке квартиры

– технический паспорт/поэтажный план и экспликация жилого помещения из БТИ (для частного дома, либо квартиры с неузаконенной перепланировкой)

– подтверждение оплаты квартиры (выписка со счета, расписка)

Прочие

– заявление на рефинансирование

– анкета страхования

– справка о реквизитах (при рефинансировании в другом банке)

– брачный договор и нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на передачу недвижимости в залог

– разрешение органов опеки и попечительства (если недвижимость приобреталась за счет средств материнского капитала)

Сколько времени занимает рефинансирование

В среднем на рефинансирование ипотеки в другом банке уходит 1-2 месяца. Без перехода к новому кредитору можно управиться за 1 месяц и меньше.

До 5 дней банк может рассматривать заявку, затем следует продолжительный период сбора документов — это может занять 7-14 дней в зависимости от того, какие дополнительные бумаги будут запрошены. Еще 2-3 дня понадобится для получения кредита на рефинансирование и оплату старой ипотеки. До 10 дней уйдет на снятие обременения с жилья и регистрацию ипотеки в Росреестре.

Какие расходы могут быть при рефинансировании

Перекредитование в подавляющем большинстве банков является бесплатной услугой, не требующей оплаты комиссий. Однако определенные расходы при рефинансировании заемщику все же придется понести. В большинстве своем они касаются оплаты страховки, затрат при сборе документов, госпошлин.

Примерный список возможных расходов при рефинансировании ипотеки выглядит так:

Расходы

Примерная стоимость

Страхование жизни и здоровья заемщика, объекта залога

7 000–30 000 руб. за год

Повышенная ставка с момента выдачи кредита до регистрации залога (1-2 месяца)

+ 1-2%

Оценка стоимости недвижимости

2 000–7 500 руб.

Госпошлина за регистрацию прав залогодержателя на нового кредитора в Росреестре

2 000 руб.

Государственная регистрация ипотеки в Росреестре

1 000 руб.

Выписка из ЕГРН

350–870 руб.

Нередко банки предлагают внести «единовременный платеж» в размере 2-3% от суммы рефинансируемого кредита. Без него процентную ставку могут повысить на 1,5-2%, поэтому чаще всего заемщики соглашаются на такие условия. При рефинансировании «свежей» ипотеки (в первые 1-3 года) эти расходы, вероятно, окупятся, но все же лучше заблаговременно сопоставлять затраты с выгодой.

Средняя сумма расходов заемщика при рефинансировании ипотеки составляет 40-50 тыс. рублей. Точно подсчитать затраты трудно — они зависят от условий кредита, площади квартиры, требуемого пакета документов и других переменных факторов.

Как часто можно рефинансировать ипотеку

В законе никаких ограничений нет. Заемщик может рефинансировать ипотеку столько раз, сколько посчитает нужным. Но терроризировать банки при малейшем изменении ставки не стоит — велик риск получить бессрочный отказ, к тому же услуга нередко занимает больше 30 дней и влечет для заемщика расходы около 40-50 тыс. рублей.

Оформленные заявки на рефинансирование не отражаются в кредитной истории, но там появятся запросы каждого банка, куда они направлялись — это следует иметь в виду.

Какие требования предъявляет банк при рефинансировании

Банки учитывают те же нюансы, что и при оформлении новой ипотеки. Чтобы получить одобрение на рефинансирование, заемщик должен быть добросовестным и подходить под внутренние критерии организации.

Основные требования банков к заемщикам при рефинансировании:

  • гражданство РФ;
  • положительная кредитная история (отсутствие текущей задолженности и просрочек за последние 180 дней);
  • возраст заявителя (21 год при получении кредита и не старше 65-75 лет на момент закрытия договора);
  • рабочий стаж (не менее 6 месяцев на текущей работе и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет).

Банки могут предъявлять особые требования к передаваемой в залог недвижимости. Например, устанавливать требования к расположению, году постройки и типу здания — даже к внутренней планировке. Информацию об этом лучше уточнять на сайте банка или при визите в отделение.

Отдельные требования выставляются к кредиту, который требуется рефинансировать. Обычно устанавливаются жесткие лимиты по размеру кредита (минимальная сумма от 0,3-1 млн рублей, максимальная — не более 80-85% от стоимости залоговой недвижимости).

Может ли банк отказать в рефинансировании

Банки имеют право отказать в рефинансировании на любом этапе до подписания договора — при подаче предварительной заявки, сборе документов. Причины обычно указывают в официальном ответе заемщику.

Поводом отказать в услуге может стать темное пятно на репутации заемщика; кредитору может не понравиться какой-то документ; даже расположение дома и стоимость недвижимости имеет значение. Иногда кредит не подходит под внутренние требования банка.

Чаще всего банки отказывают в рефинансировании, если:

  • ранее проводилась реструктуризация кредита;
  • имеется текущая задолженность (или она возникала за последние 180 дней);
  • размер кредита не соответствует требованиям организации-кредитора;
  • первый кредит оформлен менее чем 6 месяцев назад;
  • при подаче заявки или в документах обнаружили ошибки, опечатки.

Срок действия отрицательного решения банка зависит от внутреннего регламента — в среднем до 2-3 месяцев. После этого можно попробовать оформить рефинансирование снова, предварительно устранив причины, которые привели к отказу в прошлый раз. Если заемщик совсем не подходит под условия, отказ в рефинансировании могут назначить бессрочно.

Есть ли особенности рефинансирования ипотеки по ДДУ

Да, так как рефинансировании банки требуют от заемщиков документы о собственности на недвижимость. При покупке строящегося жилья по 214-ФЗ для дольщика это право еще не наступило, поэтому кредитору предоставляется право требования по договору долевого участия (ДДУ) — в этом и состоит главная особенность рефинансирования при долевом участии.

При рефинансировании ипотеки с долевым участием потребуется оформить залог дважды. Сначала потребуется залог права требования по ДДУ, а после сдачи объекта и оформления собственности он будет переоформлен в залог недвижимости.

Для рефинансирования объект должен быть аккредитован банком по ипотеке. Если новостройка не числится в списках кредитора, добиться одобрения рефинансирования ипотеки будет непросто.

Скорее всего банк потребует не один, а два отчета с подтверждением рыночной стоимости объекта залога (жилья): сначала прав требования на этапе строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию — уже готового жилья.

Можно ли рефинансировать ипотеку с материнским капиталом

Да, но на практике при оформлении рефинансирования с материнским капиталом могут возникнуть трудности — о них мы писали в рубрике «Вопрос-ответ». В частности, для перекредитования нужно получить согласие на смену залогодержателя недвижимости от органов опеки и попечительства.

Спорным также является требование ПФР о выделении ребенку доли в квартире, купленной за счет маткапитала. Сделать это нужно в течение 6 месяцев с момента закрытия ипотеки.

Так как рефинансирование предполагает погашение первоначального кредита, это потребует выделение доли ребенку. Банк может отказаться брать такую недвижимость в залог, чтобы не связываться с органами опеки в случае невыплаты.

Памятка — что нужно знать про рефинансирование ипотеки

  • рефинансирование позволяет снизить процентную ставку, изменить условия ипотеки и объединить несколько кредитов (включая автокредиты и потребкредиты);
  • услугу можно оформить в «своем» банке, но при переходе в другой шансов на одобрение больше;
  • рефинансировать ипотеку лучше на ранних сроках (в первые 2-3 года), чтобы была заметна экономия на переплате по процентам;
  • оптимальный момент для рефинансирования — при разнице в ставках 1,5-2%;
  • заявка на рефинансирование не отражается в кредитной истории, но там будут видны запросы банков;
  • рефинансировать кредит можно неограниченное количество раз;
  • оформление услуги занимает в среднем до 1 месяца в «своем» банке и 1-2 месяца — в другом;
  • банк может отказать в рефинансировании без объяснения причин;
  • подать повторное заявление на рефинансирование можно в среднем через 2-3 месяца;
  • при рефинансировании ипотеки по ДДУ новостройка должна быть аккредитована этим банком;
  • рефинансирование ипотеки с маткапиталом потребует получение согласия на смену залогодержателя в органах опеки и попечительства и выделение доли ребенку при закрытии первого кредита.
Проектная декларация на рекламируемом сайте http://xn--80ancrmg.xn--80adxhks/.
ООО РЕМСТРОЙТРЕСТ.
Срок сдачи: III кв. 2021
  • от 31 млн руб
Премиальный уровень по цене бизнес-класса.
Проектная декларация на рекламируемом сайте https://metropolia-kvartal.ru/.
СЗ Метрополия.
Срок сдачи: III кв. 2021 – I кв. 2023
  • от 11,4 млн руб.
Однокомнатные квартиры от 11,4 млн рублей.
  • 1 Мар 2021
  • Источник: Avaho.ru